作为年度重磅产出之一，《观点指数·2026年度商业地产表现报告》立足于行业从增量扩张全面转向存量深耕、价值重构的新周期，持续追踪行业脉动与变革趋势，深入商业地产及其产业链核心环节，全方位呈现商业地产全链生态的现状与未来。

以下为《商业地产零售业态发展：破局生长》报告。

2026年，国内消费市场处于温和修复周期，社零总量增速有所放缓，但文旅、餐饮等服务消费保持回暖态势。伴随扩内需政策持续加码，离境退税新政落地、海南免税红利持续释放，入境消费正在成为消费市场新的增长引擎。

零售商业板块供需格局分化加剧，核心城市新增供应、项目去化与租金水平表现不一，行业存量出清压力较大，整体租金承压下行。

商业地产大宗交易逻辑发生根本性转变，国资、险资占据交易主导地位，不良资产纾困重组、存量资产盘活成为行业的核心主线。

行业马太效应进一步凸显，商业地产企业告别粗放式规模扩张，全面转向精细化运营与轻资产输出。头部企业凭借丰富产品矩阵、精准客群运营稳住经营基本面，依靠业态调整、场景升级穿越周期；中小市场主体生存空间收窄，存量提质、轻资产能力成为立足的关键。

零售项目全面从空间租赁转向内容经营，高端标杆项目靠顶奢品牌、高端体验巩固优势，承压项目加速重构业态。行业招商聚焦高能级首店与差异化业态，持续改造影院、商超等低效空间，加码餐饮、潮流、亲子等体验型业态，实现客流与坪效双提升。

电商行业进入存量深耕阶段，即时零售、AI电商、跨境出海成为核心增长赛道，各大平台牺牲短期利润布局长期赛道。跨境电商告别低价内卷，转向品牌化、本地化发展，SHEIN成功在港股上市，重塑行业估值体系。

与此同时，商业REITs持续扩容、业态更为多元，二级市场分化加剧，优质运营资产的抗跌性凸显，行业从被动收租转向主动调改运营。

市场综述

服务消费持续领跑，假日经济强力托底

2026年以来，国内消费市场呈现“商品弱、服务强、假日旺”的鲜明结构性特征，整体消费总量增速有所放缓，消费结构持续向“商品+服务”双驱动转型。

总量层面，1-9月社会消费品零售总额累计达37.00万亿元，同比增长1.1%，整体消费修复动能偏弱，但9月单月增速较8月回升0.7个百分点，边际有所改善。

从细分品类来看，汽车消费仍是主要拖累项，1-9月汽车类零售额同比下降14.9%，降幅较1-8月进一步扩大；剔除汽车后，社零增速回升至2.8%，显示非汽车消费改善更为明显。

结构层面，服务消费继续成为消费增长的核心支柱。前三季度服务零售额同比增长5.0%，明显快于商品零售额的1.0%，国内消费市场“商品、服务并重”的发展格局进一步凸显。

假日经济成为消费市场的托底力量，2026年中秋、国庆假期紧邻，形成“请3休13”的超长出行窗口期，带动假日消费预订热度持续走高。

截至9月中下旬，各大平台数据显示，国内长线游、出境游需求同步回暖：同程旅行中秋国庆假期旅行产品预订热度同比显著上行，国内热门城市机票预订热度同比增长超40%。

西南、西北长线目的地热度突出，1200公里以上国内长航线、跨省长线游订单占比持续抬升，出境小团游、定制游预订量大幅提升。

与此同时，出境游需求迎来阶段性反弹，出入境航线机票预订量大幅攀升，入境客流稳步回升，持续释放消费潜力。

叠加本地餐饮、休闲娱乐、夜间经济等日常场景消费，有效对冲了平日商品消费的疲软态势，服务消费“假日集中释放、日常平稳修复”的运行特征十分突出。

最新的国庆假期表现上，国家税务总局发布的增值税发票数据显示，国庆假期全国服务消费旺盛，相关行业日均销售收入同比增长19.5%。

旅游消费热度高涨，旅游游览和娱乐服务销售收入同比增长23.6%，其中旅行社服务、游乐园同比分别增长26.2%和41.2%。餐饮消费也较为旺盛，餐饮服务销售收入同比增长9%，其中特色美食街、夜市经济繁荣，促进小吃服务同比增长15.5%。

存量去化压力仍存，租金走低趋势仍将持续

2026年二季度，国内七大核心城市零售商业市场供需分化显著，新增供应、市场去化、空置率及租金表现呈现明显的区域差异，存量市场竞争压力持续加大。

供应端，头部城市增量分化格局明显。上海新增零售商业供应61.2万㎡，凭借新项目集中入市实现供应放量，大幅领跑全国核心城市；杭州、广州紧随其后，新增供应分别为16.4万㎡、13万㎡；而深圳二季度无新增零售商业项目入市，供应端为零增量。

需求去化层面，城市间表现两极分化。上海依托新项目集中开业、大体量商业项目高效招商，二季度商业净吸纳量达46.6万㎡，市场去化能力表现强劲。反观北京，二季度商业净吸纳量为-1.1万㎡，是七大样本城市中唯一实现负吸纳的城市，凸显了区域零售终端需求疲软，存量商业持续面临租户流失、业态迭代调整的双重压力。

空置率与租金维度，市场承压态势明确。上海因大规模商业集中入市，空置率同比上升0.6个百分点至9.2%，在样本城市中处于高位。

展望2026下半年，全国预计新增购物中心供应超300万㎡，年末整体商业空置率或将升至8%，行业租金弱势行情短期难以逆转。

不过核心区优质商业项目可通过品牌迭代、业态调改抵御市场波动；而非核心区域存量商业将继续面临空置率走高、租金下行的压力。

扩内需政策持续升级，入境消费成全新增长极

2026年国内扩内需政策持续深化，消费刺激模式从传统补贴式刺激向制度型扩内需转型，政策落地节奏加快、覆盖维度拓宽，持续激活消费新动能。

制度层面，商务部等七部门于8月底印发《关于推动商品消费扩容升级的实施意见》，持续深化国际消费中心城市培育建设，推进全国示范步行街、核心商圈创建升级，夯实消费扩容提质的载体基础。

配套政策方面，7月1日正式落地的离境退税“2.0版”（商消费发〔2026〕74号），实现全国即买即退互认、异地办结，将退税办理期限延长至28天，并推行全流程无纸化办理；同时对1万元以下退税申请，由全额实物查验改为随机抽检，大幅压缩通关核验时长，有效降低境外旅客退税成本，拉动入境消费的增长。

政策红利的持续释放，带动免税经济成为2026年消费市场最大的亮点。海南自贸港2025年12月全岛封关运作后，离岛免税消费持续放量，2026年1—6月，海口海关监管离岛免税购物金额达199.2亿元，同比增长18.8%；购物人次279.3万，同比增长12.6%。

离境退税新政落地后，入境消费增长势能进一步释放。2026上半年，海南办理境外旅客离境退税约2.5万票，同比激增20.7倍；新政实施首月，海南退税票数同比增长23.4倍。

整体来看，入境消费已成为国内零售市场全新增长极，国际消费中心城市、海南自贸港等核心载体将优先享受政策红利。

国资险资主导交易市场，不良资产纾困重组成主线

大宗交易方面，地方国资与保险资金接盘意愿强烈，多数核心交易由华润置地、深圳地铁以及大家人寿、华夏人寿等险资机构完成，以存量资产收购、不良资产盘活为主。

交易动因层面，房企流动性压力驱动资产处置提速。万达、富力等多家房企受债务及资金周转压力影响，通过以资抵债、司法处置、股权转让等多种方式快速回笼资金，加速剥离存量商业资产。

其中万达2026年持续推进万达广场存量处置，先后完成南京江宁、成都青羊、福建泉州、四川遂宁、上海颛桥等多个项目的股权出售；叠加此前48座万达广场约500亿元资产包顺利交割，太盟投资、阳光人寿、腾讯、京东等组成的财团持续完成项目过户落地。

部分项目通过工程抵债实现流转，如遂宁万达由中建一局接收后再度挂牌转让，形成不良商业资产多层级盘活路径。

此外，烂尾、停工商业项目盘活进度持续提速。多地政府、地方国企、AMC机构主动介入资产处置，合肥苏宁广场、深圳龙岗大运片区项目、佛山多个停工商业体，均通过司法拍卖、政府收储、国企接盘、债务重组等方式推进复工续建。

整体而言，商业地产大宗交易逻辑已彻底迭代，从过往的市场化增值收购，全面转向不良纾困、资产重整。

折价成交、分拆交割、股权收购成为主流交易模式，市场流动性持续向产权清晰、现金流稳定的一线核心商圈成熟购物中心集中，远郊及非核心区域存量商业资产处置难度、盘活压力显著加大。

企业运营

企业集中度进一步走高，业绩提升向运营增效要动能

当前，行业整体告别粗放式规模扩张阶段，头部企业全面开启战略升级，持续从传统重资产开发商向轻资产运营服务商+专业资产管理人双重身份转型，轻重资产并举的经营模式已成为头部商业地产企业的标准化发展路径。

规模上，头部集中度持续提升，新城控股、华润万象生活、万科（含印力）3家企业的在管项目数量均超百个，在管面积超千万㎡，合计在管规模占15家样本企业的半壁江山。

从核心经营数据来看，头部商业地产企业整体呈现量先于价、销售复苏快于租金复苏的特征，核心项目经营客流与消费活力稳步修复，标杆企业核心业态销售额均实现两位数增长。

其中，太古地产内地零售项目销售额同比增长23%，恒隆地产内地商场租户销售额同比增长17%，华润万象生活购物中心零售额同比增长21.7%，龙湖集团剔除汽车销售业务后的营业额同比增长约16%，复苏强劲。

行业业绩分化格局持续加剧，企业间的营收差距已不再单纯由资产规模决定，而是精细化运营能力、市场研判能力及战略调整能力的直接体现。

在消费结构持续迭代、市场周期波动的背景下，能够精准适配消费趋势、灵活调整业态组合、深耕客群运营的企业具备更强的抗周期能力，能够实现持续稳健增长。

样本企业中，增幅最明显的是华润万象生活，收入达到30.8亿元，同比增长15.2%。其核心竞争壁垒在于构建了稳固的“金字塔”项目梯队，以及全覆盖、多层次的品牌矩阵。

华润万象生活既布局了深圳湾万象城、杭州万象城等核心重奢标杆项目，抢占高端消费市场；也打造了深圳万象天地等高端潮流项目，覆盖多元化年轻消费需求。全方位的项目布局可承接高端、中产、大众等不同层级客群的消费需求，对冲行业周期风险。

龙湖租金同样达到59.8亿元，同比增长8.7%，其核心策略是坚守“聚焦高能级城市，服务中产家庭”的核心战略，旗下天街系列购物中心布局一二线城市核心优质板块，精准锁定国内规模最大的新中产客群。

在消费理性化的大趋势下，中产家庭的餐饮、亲子、休闲娱乐等体验式刚需消费抗波动能力突出，成为龙湖穿越行业周期的核心支撑。

恒隆地产、太古地产作为行业高端商业标杆，当期收入分别同比增长6%、14%。针对传统奢侈品消费降温的市场现状，两家企业主动打破单一重奢依赖，积极引入高端生活方式、原创设计师品牌等多元化非奢侈业态，优化业态结构。

同时持续对核心存量资产开展长周期升级改造，通过场景重塑、品牌焕新、首店引进，提升项目的竞争力。

出租率方面，大部分样本企业整体处于高位。新城旗下吾悦广场出租率达到98.35%、龙湖天街系列达到97.4%、中海旗下购物中心95.3%。行业空置压力集中在少数存量与新爬坡项目上。

整体来看，规模扩张红利见顶，运营质量、资产调改能力、客群定位差异化决定企业租金与收入的增长。头部企业凭借品牌、招商、资金、数字化多重优势持续收割市场份额，行业马太效应强化。

业务发展方面，轻资产成为2026年行业确定性最高的增量路径，头部企业持续加码第三方托管，项目选址更聚焦核心城市、城市更新及存量改造标的。

华润万象生活官宣落地湖北3个轻资产项目，覆盖武汉、省内重点地级市，以存量资产焕新与新区综合体委托管理为主，依托万象系分层产品体系，针对不同资产禀赋匹配万象汇、万象里定位。

外资资管机构同样持续加码国内轻资产赛道，凯德投资2026年在华落子3个轻资产项目，分别为长沙碧湘楚巷、武汉壹为邻、宁波新一中心。不同于传统大型购物中心，这批项目以城市更新、社区邻里商业、街区型商业为主，主打本地化消费场景、便民配套与微文旅街区运营。

以建发商管为代表的区域国央企商管加速从“自持运营”走向对外品牌输出，7月签约莆田华茂购物中心，为项目提供全周期管理服务，这也是建发商管首个对外落地的湾悦汇轻资产项目，标志其湾悦系产品线正式对外输出。

项目定位区域社区家庭商业，聚焦餐饮、亲子、生活配套等抗周期业态，依托建发在福建区域的本土资源，完成存量商业定位重塑、招商落地与后期运营托管，为后续在闽东南、长三角拓展同类轻资产项目打造样板。

新开业方面，据观点指数不完全统计，今年1-9月，全国范围内共开业零售商业项目超230个，总商业体量超1420万㎡，行业新增供给节奏更趋稳健，核心转向优质新项目落地+存量资产焕新升级双向并行的发展格局。

改造项目持续放量，长沙TX、青岛上街里、宁波粮仓改造街区等旧百货、老商圈工业遗存项目主打年轻力、策展式商业，通过空间重构、业态革新、品牌升级等方式升级改造后重新进入市场。

新建项目上，期内代表性开业项目包括杭州恒隆广场、无锡万象城西区、厦门万象城二期、上海首家京东MALL、乌鲁木齐吾悦·花园城等。

值得注意的是，面对消费市场复苏不均衡、新店培育周期拉长、招商不确定性提升的行业现状，多数开发商与商管企业采用分期开业，分区预热、渐进式运营策略，优先开放核心楼层、主力街区与标杆业态，提前启动预热运营。

从样本企业来看，行业新增项目集中度极高。15家核心样本企业中，仅7家实现新项目开业，合计落地11个项目、总体量91.59万平方米。其中仅华润万象生活、新城控股等头部企业保持稳定拓店节奏，绝大多数企业的增长动能已从“增量开店”全面转向“存量同店提质增效”。

未来，行业分化将持续加剧，头部企业有望依托全维度运营优势继续收割市场份额，中小主体的生存空间会被进一步压缩。精细化存量运营、轻资产品牌输出能力将成为商业地产企业穿越周期、实现稳健增长的核心竞争力。

零售项目

体验类商业空间改造提速，项目从空间租赁转向内容经营

当前市场环境下，优质标杆项目依托高端定位、年轻客群深耕实现业绩稳步增长，而定位滞后、业态陈旧的项目则面临客流流失、业绩承压的困境。

整体来看，优质盈利项目普遍遵循三大核心运营策略：即持续优化高端品牌矩阵、常态化落地体验营销、精细化深耕核心客群。

头部高端商业项目通过重磅品牌迭代、空间扩容、场景再造，持续强化市场竞争力，实现业绩与影响力双重突破，强者恒强的格局持续固化。

北京三里屯太古里于2025年底完成北区商户组合战略性升级，2026年4月爱马仕全球旗舰店正式落地，成为项目业绩增长的核心催化剂，大幅拉高北区品牌奢侈度与行业影响力。同时，南区同步完成业态焕新，与北区形成业态互补、客流联动的协同效应，全方位拉动项目整体经营业绩。

上海兴业太古汇持续补强重奢品牌矩阵，继落地LV“路易号”城市地标网红打卡空间后，2026年上半年全新引入劳力士Prestige专卖店等新店，进一步巩固了项目在高端重奢市场的核心竞争力与品牌吸引力。

北京SKP本土硬奢品牌与国际顶奢矩阵形成双向支撑，证明头部百货的租金与坪效韧性并不完全依赖国际大牌的周期性投放。2026年以来Manolo Blahnik、Norrøna北京首店及星巴克臻选旗舰店相继落位，品牌迭代节奏延续，进一步夯实其“全球百货之王”的运营密度。

与SKP的“全球百货”逻辑不同，德基广场以“内容经营”而非单纯品牌堆叠维持客流与销售的逆势增长，为头部项目从“空间租赁”转向“内容经营”提供了可量化的落地样本。2025年以262.4亿元的销售额蝉联全国“店王”，同比增长7.1%。

上海恒隆广场三期扩建项目（Pavilion）于2026年9月正式投运，新增商业空间约4300平方米，一次性引入27个全新品牌，涵盖多个国际一线品牌首店、概念店。除品牌升级外，项目同步推进场景与服务升级，扩容VIC贵宾专属空间，引入近20家米其林级别精品餐饮。至此，项目不再是单一奢侈品购物空间，而是成为集高端购物、精品餐饮、艺术展览、社交休闲于一体的综合性高端生活方式聚集地。

业绩承压项目则主要受到外部同业竞争冲击、内部业态与项目定位滞后于市场变化的影响。

武汉恒隆广场自开业以来受到区域高端商业竞争的影响。本土头部商业体武商MALL凭借先发优势，通过品牌排他协议锁定核心资源，直接制约恒隆广场招商进度；武汉SKP则以高频激进的折扣策略，持续虹吸价格敏感型高端客群，双重挤压下项目经营压力凸显。

沈阳市府恒隆广场同样面临严峻的市场竞争，沈阳万象城等新兴优质商业体凭借更强的品牌号召力、更完善的业态组合，持续分流高端消费者与优质品牌资源，对项目形成虹吸效应。

目前，武汉、沈阳两大恒隆系项目均已启动深度战略调整，聚焦租户重构、业态升级与场景焕新，不过本轮优化调整的成果尚未体现在销售、客流等核心经营数据中，后续提升空间充足。

随着商业市场精细化运营时代到来，行业招商标准持续升级，首店形态实现精细化分层，除传统的全国、区域、城市、商圈首店外，旗舰店、概念店、定制店等特色专属门店形态成为招商的新宠。

现阶段，首店已彻底摆脱营销噱头属性，成为商业项目可量化、可考核的核心招商KPI。背后的行业逻辑在于，品牌整体开店预算持续收紧，具备独家性、稀缺性的品牌供给，才能实现跨区域客流引流、有效提升消费者的提袋率。

对于商业运营方而言，高能级首店既是租金谈判、资源置换的核心筹码，也是提升项目资产估值、完善资产证券化叙事的重要加分项。

市场格局方面，国内高端商业市场呈现极强的头部集聚效应，头部项目以存量调改、新增扩容双轮驱动，持续加码重奢品牌与原创设计师品牌，巩固高端市场壁垒。

处于开业爬坡期的杭州恒隆广场，持续落地顶奢全国、华东区域首店，快速提升项目高端市场辨识度。华润厦门万象城二期也与一期重奢集群形成业态互补，重点新增设计师品牌、高端珠宝首店，进一步夯实区域顶级高端消费中心的定位。

与之相对，大众型、区域型购物中心则走出差异化发展路径，聚焦餐饮、亲子、运动户外、生活方式及国货品牌，依托高频业态焕新维持出租率与基础客流，招商竞争核心聚焦品牌焕新频率与业态组合效率。

龙湖推行“餐饮高汰换+零售稳主力”的成熟运营策略，将餐饮打造为核心客流引擎，多个区域项目餐饮板块年度品牌焕新率超30%。

重庆北城天街完成重磅业态焕新，一次性引入16家品质餐饮，包含8家首店、8家旗舰店，搭配MUJI、户外品牌旗舰门店，以高频更新的餐饮业态与年轻化生活方式首店，持续锁定年轻消费客群。

存量焕新层面，传统低效的大空间成为改造核心载体，影院巨幕厅、大型超市、老式传统儿童乐园等低频次、高占位的主力店空间是调改的重点对象。

企业层面，星盛商业针对旗下成熟的存量项目，完成影院空间复合化改造，将单一IMAX/巨幕影院高挑空空间，升级为“影院+展览+沙龙+市集”多功能复合型体验空间；同时全面迭代儿童业态，从传统游乐设备堆砌模式，升级为集亲子研学、手工DIY、儿童剧场、家庭休憩于一体的全场景家庭体验空间，将低效、低频的主力店空间，转化为全时段可用、可承接多元活动的流量场景。

项目层面，广州天河城释放四楼原电器馆、精品超市等低效经营空间，重构打造科技潮趣主题区域，引入大疆城市形象店、任天堂、影石360、TOPTOY等头部数码潮玩品牌，主打沉浸式体验零售，强化产品试玩、社交打卡属性，精准捕捉年轻潮流消费需求。

与影院、超市等低效主力店的效率型改造不同，北京中海大吉巷采取文脉驱动的内容经营路径，将8万㎡商业体量嵌入宣南胡同肌理，以合院式街区形态实现立体开发，开业一年累计客流突破2000万人次，总销售额超9亿元，121个品牌实现100%满铺运营，首店及定制店占比超50%。

从业态迭代规律来看，餐饮凭借高频消费、刚需属性、强社交优势，成为存量购物中心第一大客流引擎，也是行业调改焕新率最高的核心品类；运动户外、潮流潮玩业态则承接年轻客群结构性消费红利，成为存量商业升级的第二大赛道。

整体而言，零售项目运营正从“空间租赁”转向“内容经营”。细分项目来看，头部旗舰项目有望依靠国际大牌独栋旗舰、本土硬奢放量、VIP深度运营实现“强者恒强”，而传统老旧项目则需加速转型，否则难以在市场竞争中生存。

电商发展

国内电商押注长期增长赛道，跨境电商估值迎来新参照

国内电商行业已彻底告别流量红利时代，全面进入存量竞争与价值深耕的新阶段，行业整体增速从过往双位数高速增长，回落至中低单位数稳健增长区间。

从最新业绩表现来看，各大平台均进入战略投入周期，传统货架电商依赖广告变现的核心模式增长承压，企业普遍牺牲短期利润，聚焦即时零售、AI电商、供应链升级等长期增长赛道。

从渠道结构来看，即时零售成为2026年上半年电商行业最大增量赛道。Flywheel数据显示，上半年传统综合货架电商GMV增速仅3.2%，而抖音直播电商、美团及淘鲜达即时零售增速分别达到27%、41%。

从618大促数据来看，全网销售额9340亿元，同比增长4%，增速整体平缓，但即时零售规模达628亿元，同比暴涨112.3%，成为年度核心增长引擎。

企业方面，2026年二季度阿里巴巴实现总营收2689.53亿元，同比增长9%；归母净利润104.44亿元，同比大幅下滑75%。

需要注意到，利润大幅收缩并非经营疲软，而是公司战略性资源倾斜所致，主要用于AI基础设施建设、商誉减值、股权投资公允价值变动及各类一次性、长期性资本开支。

核心业务层面，传统广告业务增长乏力，淘天客户管理收入（广告+佣金）同比下滑7%，剔除营销冲减后仅微增1%。但新兴业务表现亮眼，淘宝闪购即时零售业务高速增长，同比增幅达45%；阿里云营收稳步攀升，持续加码AI算力布局。

整体来看，阿里仍具备稳固的品牌阵地优势，未来核心增长重心将聚焦同城即时零售落地与AI购物生态搭建。

二季度京东总营收3464亿元，同比小幅下滑2.9%；Non-GAAP归母净利润89亿元，同比增长20.8%，呈现营收微降、利润逆势攀升的分化态势。

营收下滑主要受3C家电等耐用品消费市场需求疲软拖累，而利润增长则得益于公司精细化运营，通过严控营销费用、持续优化供应链结构，大幅提升整体的盈利韧性。

新业务方面，京东秒送即时零售、达达同城履约版图持续扩张，外卖新业务大幅减亏，亏损规模同比收窄超50%。

当前京东核心发展瓶颈较为突出，平台货架消费心智固化，直播电商、内容种草能力薄弱，同时自营重资产模式导致即时零售扩张过程中履约成本刚性偏高，制约业务规模化提速。

拼多多二季度营收1123.6亿元，同比增长8.1%，其中含跨境全托管履约服务费的交易服务收入547.2亿元，同比增长13.3%。

公司持续加大研发投入，当期研发费用43亿元，同比增长40%，受Temu跨境出海布局、国内产业带数字化改造、AI研发持续投入影响，净利润同比有所回落。

国内业务端，平台传统广告业务增长乏力，长期沉淀的低价心智难以快速向中高端品牌升级，国内增长空间受限。

整体而言，拼多多未来长期增长高度依赖海外Temu全托管业务的落地成效，AI技术赋能与产业带数字化改造将成为国内业务提质增效的核心抓手。

美团二季度实现总营收1046亿元，同比增长14.4%，维持双位数增长；核心本地商业营收715亿元，同比增长10.1%，经营利润环比成功转正，核心基本盘盈利持续修复。

作为国内即时零售龙头，美团依托成熟的本地骑手履约网络持续扩张业务，但同时面临双重压力。一是人力成本刚性较高，履约体系成本管控难度大；二是外卖基本盘增长逐步放缓，淘宝闪购、京东秒送等平台强势入局，行业同质化竞争加剧，市场份额持续承压。

整体来看，多家企业主动牺牲短期利润，将资金投入AI、即时零售、跨境出海等长期战略赛道，AI已经从概念转化为持续的资本开支，但短期商业化变现难度较大。

跨境电商行业迎来结构性转型，出海四小龙（Temu、SHEIN、TikTok Shop、速卖通）彻底告别早期“烧钱换规模、低价打价格战”的粗放式发展模式，整体转向本地化履约、供应链深耕、品牌化升级的精细化发展阶段。

GMV数据显示，2026年上半年TikTok Shop以503亿美元GMV位居出海赛道首位，Temu、SHEIN分别以425亿美元、315亿美元紧随其后；速卖通虽未披露完整GMV数据，但2026财年Q4品牌GMV同比增速超40%，增长势头强劲。

Temu依托拼多多成熟的供应链体系，以全托管模式直连国内源头工厂，主打极致平价优势，快速渗透欧美大众消费市场。目前平台月访问量达13.4亿次，全球电商网站流量位居第二，仅次于亚马逊，在北美、欧洲市场的渗透率持续提升。

2026年Temu持续拓宽品类边界，从传统小商品延伸至家居、运动、户外大件等品类，同时加速布局海外仓网络，针对性应对欧盟小包税改政策，有效降低关税成本冲击，通过供应链与物流双向升级巩固市场优势。

速卖通背靠阿里巴巴菜鸟跨境物流底座，具备完善的跨境履约体系，聚焦欧洲成熟消费市场进行精耕细作，同步推进“Brand+”超级品牌出海计划，助力国货品牌全球化布局。

数据显示，2026年8月速卖通欧洲市场销售额同比增长97%，1-7月AI硬件品类规模同比翻倍，倍思、荣耀、努比亚等优质国货品牌纷纷入驻，品牌化转型成效显著。

TikTok Shop凭借独一无二的短视频、直播流量入口，成功搭建“内容种草+即时交易”的电商闭环，差异化优势显著。目前平台基本盘稳固，在印尼、马来西亚、菲律宾等东南亚核心市场渗透率持续提升，GMV保持稳健增长，依托内容生态持续挖掘增量空间。

希音则迎来里程碑事件，其于9月1日正式登陆港交所，发行价48.56港元、对应市值约2062亿港元，全球发售募资131.23亿港元，成为年内港股规模最大的跨境电商IPO事件。

招股书显示，2023-2025年希音净收入分别为321亿、387亿、418亿美元（复合年增长率14.2%），2025年净利润20.64亿美元、全球活跃顾客2.73亿。2026年一季度收入90.52亿美元、同比增速降至约1%，净利润转亏9900万美元，关税冲击下被迫提价10%-30%、履约成本升至接近营收的48%。

竞争格局上，“出海四小龙”的竞争已进入深水区。头部出海平台依托母体资源差异化布局，逐步摆脱同质化价格战，开启高质量、可持续的全球化发展新阶段。

商业REITs

商业不动产REITs加速扩容，二级市场进入分化寻底阶段

2026年以来，国内商业不动产REITs维持高速扩容态势，购物中心、写字楼、酒店、文旅综合体、奥特莱斯、文创街区等多元业态持续入局，为国内存量商业资产搭建起标准化、可循环的“募投管退”完整闭环，有效助力商业存量资产盘活。

从申报端来看，截至2026年9月末，年内商业不动产REITs与消费基础设施REITs累计申报22单，其中上交所17单、深交所5单。

细分业态维度，商业不动产REITs是2026年的核心申报主线，奥特莱斯、核心区位优质购物中心市场热度最高。

消费基础设施REITs整体申报节奏有所放缓，但底层资产业态创新持续突破。8月20日申报的嘉实陶邑消费REIT，以景德镇陶溪川文创街区为底层资产，是全国首单文创街区主题公募REITs，拓宽了消费基础设施REITs的资产边界。

资产布局层面，申报项目区位目前仍呈高度集中特征，核心聚焦上海、北京两大一线城市，同时覆盖西安、郑州、合肥等强二线城市，但有向低线城市拓展的趋势，佛山、江门、泰安等地的项目也同样成为申报项目的底层资产。

申报主体则呈现国资、民营并行趋势，其中央国企主体占比较大。首农、上海地产、保利、大悦城（中粮）、陆家嘴、北京国资、中国绿发等为核心申报第一梯队，此类国企项目具备资产权属清晰、核心区位布局、运营数据可追溯等核心优势，募集资金主要用于存量资产盘活与企业债务优化。

唯品会、砂之船、新城吾悦等头部民企是另一重要主体，主打成熟零售商业、连锁奥莱业态，底层现金流稳定性突出。

从问询情况来看，整体以资产权属合规为底线，核心聚焦现金流可持续性、商管运营与激励机制、评估参数审慎性。同时监管针对不同业态风险特征实施差异化审核，相较于传统消费基础设施REITs，更着重考核商业资产的主动运营能力，弱化被动收租逻辑。

奥莱类项目以国泰海通砂之船商业REIT为典型，采用“基础租金+销售扣点”的收益模式。交易所问询重点关注经济下行、销售额波动周期下的租金回撤风险、品牌迭代储备能力，以及周边竞品分流带来的客流压力。

写字楼类项目审核标准更为严苛，以汇添富上海地产商业REIT（核心甲级写字楼资产）为代表，监管核心关切租户行业集中度风险、企业退租后的空置周期合理性，重点核查出租率假设是否贴合区域市场水平、是否存在高估情况。

受写字楼长租、去化周期慢的业态特性影响，此类项目估值假设约束严格，成为目前该业态REITs申报遇阻的核心原因。

二级市场数据上，整体进入“分化寻底”的阶段。2026年前三季度，仅国泰海通砂之船商业 REIT、华夏首创奥莱 REIT实现区间正收益，其余15只全部下跌，跌幅分布跨度极大。

这背后是期内商业不动产REIT集中批量上市，供给增加，稀缺性溢价消退，板块整体进入估值消化阶段，多数标的从前期溢价向合理区间回落。

上涨或小幅回调的REITs以奥莱业态、头部成熟的购物中心为主，这类产品的运营主体品牌力突出，底层客流、出租率韧性也较强，二级市场回调有限。

整体来看，已上市的REITs在二级市场整体面临调整压力，但并非普跌行情。以奥特莱斯为代表的细分赛道及具备卓越运营能力的资产，展现了突出的抗跌性甚至逆势上涨的潜力，市场“强者恒强”的分化格局愈发清晰。

业绩表现方面，出租率分化依然存在。优质资产如青岛万象城、成都大悦城通过精细化运营保持高出租率与租金单价双升；部分调改期或受主力店撤出影响的项目如济南领秀城则面临出租率短期下滑，但通过快速招商实现了修复。

各项目租金收缴率普遍在98%以上，部分优质项目实现100%收缴，体现了底层资产良好的回款和商户履约能力，为现金流稳定提供了保障。

资产运营层面，上市REITs底层资产继续从“被动收租”向“主动调改+精细运营”深刻转型，调改能力与精细化运营成为区分资产优劣的核心标尺。

为适配市场消费的动态偏好变化，各大REITs商业项目均以主动调改为核心抓手，持续盘活资产、提升坪效与整体收益。

核心商圈购物中心通过业态重构、品牌矩阵升级，全方位优化消费场景、激活楼层客流。2026年上海百联又一城完成多楼层业态迭代升级，1楼完善户外机能品牌布局，6楼压缩传统零售业态占比，丰富体验业态，B1地铁层打造适配通勤人群的潮流餐饮专区。

同时，项目持续迭代高层攀岩、电竞、冰上运动等体验型业态，有效破解高层客流薄弱的问题，实现全楼层客流均衡提升。

奥莱业态则聚焦盈利效率提升，重点引入高扣率、高周转的“大品牌、亲民价”折扣品牌，夯实营收基本盘。

2026上半年宁波杉井奥莱针对性完成主力门店与品牌体系升级，对始祖鸟、麦檬、太平鸟男装等8家核心零售门店进行重装焕新，同步新增Tory Burch、Jack Wolfskin等优质品牌，落地全国奥莱首家山缓缓火锅，补齐轻奢零售与特色餐饮配套，进一步完善业态结构、提升项目吸引力。

针对低效业态拖累资产效益的问题，多个项目通过清退低效商户、替换主力门店、优化租户结构，有效降低空置率、焕发资产活力。

济南领秀城贵和购物中心原主力店华联超市租金贡献占比仅3.2%，目前已完成清退并签约落地5717㎡盒马鲜生主力店。同时对B1层整体动线进行重塑，升级周边商业街区，新增特色餐饮、宠物友好等新兴业态，全面盘活低效空间价值。

此外，不少项目还通过空间布局优化与场景IP赋能，强化商业“目的地”属性，有效拉升客流与客群的停留时长。

成都大悦城持续推进场景焕新与硬件升级，4月落地1000㎡免费亲子空间“奇悦森林”，同步完成B2车库会员专属停车区、潮汐广场等硬件改造，持续深化“公园式商业”特色标签，以场景差异化优势提升项目的核心竞争力。

2026年度购物中心运营商表现20

2026年度购物中心运营表现10

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