作为年度重磅产出之一，《观点指数·2026年度商业地产表现报告》立足于行业从增量扩张全面转向存量深耕、价值重构的新周期，持续追踪行业脉动与变革趋势，深入商业地产及其产业链核心环节，全方位呈现商业地产全链生态的现状与未来。

以下为《商业地产金融：存量资本局》报告。

2026年，商业地产金融沿促消费、盘存量、强资本的逻辑展开，开发端投资延续探底，存量端机构资金接盘，资本端证券化通道拓宽，行业运行重心进一步从增量开发转向存量运营与资本循环。

政策层面，从年初绿色消费与服务消费的部署，到年中服务业扩能提质、城市更新规划，再到8月资本市场支持房地产发展新模式的系统性安排，贷款、债券、CMBS、ABS、REITs与私募基金并举的工具组合基本成型，底层资产由消费基础设施扩展至全业态商业不动产。

投资端，商业营业用房与办公楼投资双双维持两位数收缩并创阶段新低；大宗交易仍录得77宗、约832.64亿元，机构化、金融化特征突出，资金高度集中于上海等核心城市，保险资金组团、科技企业整栋购楼与外资分化进退构成三条主线。

资管端，样本机构与地产企业录得34起事件，产业端资本成为存量资产配置的新兴力量，持有型ABS与困境资产处置同步推进；REITs端，消费、住房租赁、商业不动产三类产品运营保持韧性，首发与扩募提速，资产类型延伸至文创街区与酒店，市场在供给放量中分化，现金流稳健的板块相对占优，商业地产存量资产正加快进入机构化、资本化的循环通道。

商业地产金融工具覆盖全业态全周期，存量资产证券化稳慎扩容

2026年商业地产金融政策思路沿促消费、盘存量、强资本的逻辑持续展开，从资本市场端收口，形成贷款、债券、CMBS、ABS、REITs和私募基金并举的工具组合。

1月，商务部等9部门《关于实施绿色消费推进行动的通知》与国务院办公厅《加快培育服务消费新增长点工作方案》先后发布，从建立绿色消费基础设施项目库、支持服务消费企业发债，到推动消费基础设施REITs发行，确立了金融工具对接消费场景的基本框架。4月，国务院《关于推进服务业扩能提质的意见》将支持范围延伸至一刻钟便民生活圈、商品交易市场和商圈改造；5月《城市更新“十五五”规划》明确城市更新项目可发行REITs和资产证券化产品，并允许专项债支持。2026年央行等八部门《金融支持服务业扩能提质指导意见》明确，用好REITs盘活文旅康养存量资产、强化文旅基建金融支持。

8月28日，证监会《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，系统完善房地产企业股票、债券、资产支持证券和REITs等融资制度。意见提出，支持房地产开发企业依托经营稳健、现金收益良好的不动产项目发行商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）、不动产资产支持证券（ABS）；支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行REITs或作为扩募资产装入已上市REITs，稳慎推进商业不动产REITs发展，同时支持符合规定的私募基金管理人设立不动产私募投资基金。

从政策内容来看，2026年的制度安排呈现三条清晰脉络：资产范围持续拓宽，社区商业、专业市场、老旧街区厂区与写字楼、酒店、奥特莱斯等成熟资产先后进入证券化视野，底层资产由消费基础设施扩展至全业态商业不动产；融资链条前后贯通，前端通过项目库和重点培育库筛选资产，中端以信贷、CMBS和ABS提供债务资金，后端以公募REITs和私募基金完成权益退出，“投融建管退”循环初步闭合；财政与金融协同发力，城市更新领域允许专项债、企业发债与REITs共同参与，并按“谁受益、谁出资”原则构建政府、市场、居民共担机制，商业地产资金来源由银行信贷主导转向多元主体分担。

从政策走向来看，商业地产金融的重心已从开发环节的增量融资转向运营环节的存量盘活。2025年末商业不动产REITs试点启动，截至9月末已经有5只上市。此外，还有多只业态范围覆盖办公、商业综合体、酒店等方向的REITs获批通过。存量资产证券化在“稳起步、稳发展”的基调下保持常态化扩容，扩募通道使得已上市的平台可持续吸纳成熟资产。政策对商业不动产REITs始终强调“稳慎推进”，意味着现金流质量、运营能力与合规水平将取代规模成为核心门槛，行业竞争随之从资源获取转向全周期资管能力。

长期来看，境内商业存量资产证券化率仍处于低位，随着土地使用权续期、税收支持等配套制度逐步到位，商业地产有望形成运营培育、证券化退出、资金再投资的良性循环，但其节奏仍取决于消费复苏与资产现金流的稳定性。

商业地产开发投资保持回调态势，商办零售业态同步收缩

从投资方面的数据来看，商业营业用房2026年1-9月完成投资额3508.57亿元，同比下降25.90%，延续了近年来的收缩态势。

同期办公楼投资额为2000.66亿元，同比下降21.00%，受企业办公需求缩减、空置率上升等因素拖累，投资意愿持续低迷。回顾近10年数据，商业地产投资整体保持下降趋势并创历史新低，企业对商业地产的投资意愿仍较弱。

观点指数认为，商业地产开发投资连续收缩，既反映了零售与办公需求预期偏弱，也与行业资金更多转向存量收购和资产证券化有关；随着存量盘活工具增多，开发投资与大宗交易、REITs扩容之间的资金“此消彼长”，正成为商业地产资金循环的新特征。

大宗交易“机构化”主线清晰，核心城市存量资产获资金接盘

期内，据观点指数不完全统计，全国商业地产投资市场完成大宗交易77宗，涉及披露金额约832.64亿元。

报告期内，单笔规模分化明显，机构化、金融化成为主线。区域上高度集中于上海，共录得33宗、金额约394.41亿元，占总金额的比重为47.4%，是资金配置的核心市场。

香港则以8笔、50.71亿元形成独立的学生公寓投资主题，成都、广州、武汉等城市多点分布，其中成都万象城单笔交易金额达84.75亿元。资产结构上，写字楼、购物中心、商业综合体合计占比76.7%，构成交易主体。

资金来源与交易方式呈现三大特征：一是保险资金通过组团设立基金、股权收购等方式大规模配置核心存量资产，泰康、长城、友邦、大家、宏利、国寿等频频出手。

二是科技互联网企业延续整栋购楼趋势，拼多多、新浪、京东、泡泡玛特、海尔等以总部自持为目的积极成交。

三是外资呈现有进有退的分化格局，英格卡、领盛、普洛斯等通过“售后回管”盘活或退出，凯德、博枫、太盟、高瓴、胜捷等则逆势加仓；困境资产通过司法拍卖、打包转让等方式加速出清，万达、苏宁、金盛等存量项目得到盘活。

从买方结构看，内资机构、产业资本与国资平台合计承接了绝大多数成交，资金来源由银行信贷主导转向自有资金、保险资金与并购贷款多元组合，买卖双方的价格预期正在收窄；但买方更看重租金回报与现金流安全边际，市场回暖仍集中于优质资产。

机构资金接棒存量资产，金融工具贯通资管闭环

据不完全统计，报告期内观点指数监测下的样本资管机构和地产企业共录得34起商业地产资管事件。交易围绕核心城市存量资产展开，资金来源、运作工具与需求主体同步变化，资管环节的机构化特征持续强化。

保险资金成为本轮存量资产配置的主要力量，以组团设立基金方式承接大体量标的。规模86.01亿元的天津兰沁基金由泰康、长城、友邦等7家险资出资、高和资本管理，投向无锡、北京、武汉三地，英格卡保留运营管理权；大家、友邦、中宏联合启城投资组建61亿元家鼎基金，接手中关村鼎好DH3；宏利、中国人寿信托、大家保险以59.9亿元接手上海太平桥综合体。险资偏好核心区位、现金流稳定的持有型物业，多采用基金架构并由原业主保留运营，推动交易由单一买卖转向长期资本合作。

在“投融建管退”链条上，平安不动产一方面以基金和联合投资方式承接核心存量资产，另一方面通过委托华润万象生活等专业运营方操盘深圳PA MALL等标杆项目，并以REITs等工具预留退出通道，使险资的长期资金属性与存量商业的稳定现金流形成结构化匹配，也为公募REITs持续培育成熟的底层资产与机构投资者基础。

持有型不动产ABS亦相继落地，博枫博邻服务式公寓ABS（15.2亿元）为国内首单纯市场化高端服务式公寓持有型ABS，新黄浦筑梦城保租房ABS挂牌（11.94亿元），机构退出通路进一步打通。

上海黄浦新天地太平桥商业综合体的资本重构，是长期资金接棒核心城市成熟资产的一宗交易。2026年2月，瑞安房地产通过成立有限合伙企业及股权转让，将企业天地5号与新天地湖滨道的部分股权出让给宏利、中国人寿信托与大家保险组成的投资体，初始对价约59.9亿元；项目位于黄浦区太平桥核心地段，资产涵盖办公楼、商场及配套设施，可供销售及出租的建筑面积约为7.9万平方米。交易以基金架构持有资产，瑞安保留项目的运营管理角色，险资以长期资金换取核心区位稳定现金流，这类成熟资产出租率高、现金流可见度强，回报与险资长久期负债更为匹配，也为未来通过公募REITs退出预留空间。

从行业背景来看，截至2026年二季度末，保险资金运用余额约40.82万亿元，连续四年保持两位数增长；上半年保险资管业协会新登记8只保险私募股权基金、规模223.16亿元，同比增长166.7%。观点指数认为，险资正从直接购置楼宇转向通过私募基金、Pre-REITs组团配置，其较低的资金成本与长久期特征，同核心城市成熟商业的稳定现金流相匹配，并为公募REITs培育了成熟的底层资产与机构投资者。

酒店资产交易呈现法拍出清与协议转让并行、交易逻辑分化的格局。司法拍卖方面，富力地产旗下合肥富力威斯汀、武汉富力万达嘉华、武汉富力威斯汀、乌鲁木齐富力万达文华、青岛富力艾美5家酒店于2026年1月至5月先后完成拍卖转让，成交价介于2.76亿元至3.75亿元之间，买方主要是地方实业企业。

这一组交易的共同点在于：卖方以司法处置方式批量出清酒店资产，成交价整体低于同类运营资产的协议转让水平，资金回笼优先于资产溢价；买方多为与酒店运营无直接关联的地方实业资本，决策依据主要是资产价格与区位，承接后多保留原品牌运营或转为其他用途。

此外，私募投资机构也在关注地产企业的文旅设施资产。2026年7月，建业地产公告，公司联合河南中原、河南建业一路有戏文化旅游产业发展有限公司，与中信资本旗下信宸资本相关主体订立股权转让协议，将“只有河南·戏剧幻城”与“建业电影小镇”两家目标公司100%股权以30亿元总价整体出售，其中戏剧幻城作价25亿元、电影小镇作价5亿元，分别占总价的约83%与约17%；交易完成后目标资产不再并入集团报表，所得款项净额约7.05亿元用于交易费用与物业交付等。

从交易结构来看，两处资产作价差距明显，反映其客流规模与经营体量的差异，戏剧幻城作为大型沉浸式演艺项目，运营体量与收入规模高于电影小镇，因而在总价中占据更高的份额。从买卖双方动因看，建业地产以出售非核心文旅资产回笼资金、聚焦房地产开发主业，所得款项用于保交楼等用途；信宸资本作为私募股权机构，以30亿元受让两处已投入运营的文旅项目，获取其客流、品牌与运营团队，属于对成熟文旅资产的长期持有。文旅资产正成为私募股权机构配置存量不动产的标的类型之一。

险资也在承接养老社区资产，2026年3月28日，国寿健投以2.3亿元协议受让南京国寿嘉园·南京乐境养老社区（汤山温泉康养小镇），卖方为中国金茂（中国中化旗下），交易以协议转让方式完成。该笔交易反映险资布局养老资产的路径变化：中国人寿此前以自建方式培育养老社区，此次改为受让开发企业已建成的养老项目，将存量资产直接纳入养老社区版图，缩短项目培育周期；卖方中国金茂借此退出非主业资产、回笼资金。

同期康养设施交易还包括新华保险收购万科北方区域5个养老社区项目资产包、悦心健康收购浙江康芮嘉养51%股权。整体来看，康养设施单笔金额低于写字楼与商业综合体，险资作为长期资金，与养老运营的稳定现金流相匹配，正从增量自建转向存量承接，康养业态成为险资配置存量资产的补充方向。

存量盘活与困境资产处置构成供给端主线，核心城市存量物业经更新、拍卖与打包交易实现功能重估。砂之船以5.78亿元拍下上海闵行原金盛家居二期烂尾商业，拟改造为超级奥莱；中关村鼎好由电子卖场更新为科创办公综合体，原游族大厦由新浪基金改造为文创总部。万达以批量打包方式优化资产结构，颛桥万达以20.48亿元转让予浙商金汇信托相关主体，东莞长安项目由太盟、腾讯、阳光人寿等组成的智新盟接手，松江、泉州两座万达由太盟、广州资产、弘毅等通过安益基金承接。困境资产以市场化方式加速出清，专业运营商的介入赋予存量物业新的业态与收益能力。

非地产企业的介入拓展了商业不动产需求边界，科技互联网与产业资本延续整栋购楼、总部自持路径。2026年6月，拼多多以约33亿元自有资金整栋收购上海陆家嘴星展银行大厦，未通过中介直接交割；大厦于2009年竣工、共19层，总建筑面积约4.6万平方米，标准层面积约2600平方米，折合单价约7.33万元/平方米。

该大厦将作为Temu海外运营、千亿级自营品牌“新拼姆”与跨境供应链金融的一体化总部，拼多多同期另在雄安购置办公楼承载大数据、云计算与合规审核业务，两笔收购合计约38亿元。一向以轻资产著称的电商平台转而自持核心楼宇，既为出海与自营业务的长期扩张预留总部载体，也体现产业资本对上海核心区位的长期信心；星展银行大厦原由外资机构持有，此次由内资科技企业整栋接盘，与同期外资基金、投行出售内地物业形成对照，反映了核心城市优质资产的持有权正由外部资本向内需型产业资本迁移。

科技互联网与产业资本的整栋购楼并非孤例。新浪以约40亿元获取上海徐汇滨江星云1号大厦打造华东文创总部，泡泡玛特斥资8.8亿元收购北京太古坊二期写字楼，海尔于前滩汇S3栋设立华东总部，恒力石化、美格智能等亦在上海购置独栋办公，美格智能更以承债式收购，合计约2.85亿元接盘外资机构持有的维璟中心。

经过持续数年的价格调整，核心城市优质办公租金回报率回升，企业一次性购置的年化持有成本已低于长期租金支出，租户由此转为业主。此类交易多以整栋、自有资金方式完成，买方对价格的敏感度低于金融机构，更看重区位与业务的长期绑定；相较于租金的不确定性，自持楼宇更能承载总部形象、业务协同与员工扩张，产业资本正成为商办市场中区别于金融机构的重要买方。从全年看，科技企业的扩张节奏与核心城市商办的供给释放相互叠加，为自用型成交提供了持续支撑。

企业收购香港酒店与商厦改建学生公寓，形成报告期内机构投资者的投资主线。需求端缺口持续扩大，2025/26学年香港学生住宿床位短缺约7.63万个，至2029/30学年将扩大至约14.7万个，而私人专用学生宿舍仅能提供约6900个床位，主流项目入住率维持在98%至100%，租金自2022年以来年均上涨近10%。京东在7月连下两单、合计约10.3亿港元，其中以7.5亿港元收购远东发展旗下油麻地海景丝丽酒店、268间客房将全部改建为学生宿舍，并由远东发展继续管理3年、每年支付约4500万港元保证收入，湾仔218 Apartment亦将改建为学生宿舍。

华润隆地以约9.53亿港元购入荃湾悦品酒店、583间客房规划约900个宿位并与香港浸会大学签订住宿协议，招商局商业房托、高瓴旗下Dash Living、中原集团等纷纷购入酒店及商厦改造，新加坡凯德同期以约23亿港元收购上环宜必思，反映酒店改学生公寓主题的资金关注度延续。

对买方而言，学生住宿供需缺口清晰、入住率与租金可预期，叠加卖方保底收益安排，能够提供类债券的稳定现金流；卖方则多为借行业回暖回笼资金、优化负债的港资老牌房企。随着来港学生规模扩大，住宿缺口在数年内难以收窄，酒店改宿舍正从短期套利转向长期机构化持有，成为跨境资金的配置方向。

三类REITs运营保持韧性，供给放量下市场分化磨合

2026年以来，消费基础设施、商业不动产公募REITs在运营、定价与供给上呈现差异化演进。底层资产经营总体保持韧性，二级市场受一级市场供应放量等因素影响整体承压，首发与扩募同步提速，资产类型与发起主体持续丰富，商业地产存量资产的资本化、机构化通道进一步拓宽。

运营提质增厚盈利，业态扩容延伸边界

出租率高位企稳，盈利端改善提速。12只消费基础设施REITs保持较高出租率与近乎全额的收缴率，整体出租率2024年为97.68%、2025年为97.87%、2026年上半年为97.02%，收缴率稳定在99.5%上下；息税折旧摊销前利润率在2026年上半年回升至66.17%，高于前两年水平。有往期数据的有8只，2026年上半年合计营业收入11.81亿元，同比增长6.78%，合计净利润1.78亿元，同比增长27.65%，盈利改善快于收入，反映品牌调整、业态焕新与会员运营取得成效。

12只产品上半年营收合计约16.07亿元。其中产品间有所分化，华夏华润消费REIT以4.06亿元营收居首，华夏金茂消费REIT净利润同比翻倍，华夏大悦城消费REIT、华夏首创奥莱REIT净利润稳步增长，新上市的奥莱类项目仍处培育期。多只产品可供分配金额达成或超出招募预期，华安百联消费REIT上半年可供分配6960.69万元、按市值年化分派率约4.81%，中金中国绿发商业REIT半年度可供分配折算年度完成率约108%。

二级市场随势回调，高分派凸显配置价值。消费REITs上半年随大盘震荡回调，由于业态与商业不动产相近，阶段性跌幅居前；进入三季度后有所修复，9月消费基础设施类月度回报位列各资产类别前列。稳定的现金流与较高的分派水平为估值提供了支撑，价格回调之后配置价值逐步显现。

资产类型持续拓宽，文创街区首单落地。嘉实陶邑消费REIT于2026年8月25日获受理，底层资产为景德镇陶溪川文创街区首期项目，是全国首单文创街区消费基础设施REITs、江西省首单公募REITs，项目估值13.22亿元、预计募集13.25亿元，标志着消费REITs由购物中心、奥特莱斯、农批市场进一步延伸至文创街区。

消费REITs是2026年配置价值较突出的方向，兼具政策、基本面与资金面支撑，2025年以来在各板块中表现较好，并在外部不确定性下具备一定的防御属性。从半年报来看，消费与保租房是可供分配金额同比增长较好、现金回报较扎实的两大赛道。经过上半年价格回调，消费REITs的现金流与分派水平对长期资金的吸引力上升，后续表现仍取决于消费复苏的持续性与资产运营的分化。其中区位核心、运营成熟、分派稳定的头部产品，更可能率先获得长期资金的增配。

营收增长验证居住需求，首发扩募双轮驱动

出租率企稳回升，营收保持较快增长。保障性租赁住房项目出租率在经历2024年的阶段性回落后企稳，2025年、2026年上半年分别为95.56%、95.25%，收缴率维持在99.5%左右；息税折旧摊销前利润率2026年上半年回升至81.12%。

伴随项目成熟与扩募并表，华泰苏州恒泰租赁住房REIT、华夏基金华润有巢REIT、华夏北京保障房REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT上半年营业收入同比分别增长101.28%、75.24%、62.01%和45.64%，厦门安居增长15.44%；净利润同步提升，华夏北京保障房REIT、华泰苏州恒泰租赁租房REIT、华夏基金华润有巢REIT、中金厦门安居REIT同比分别增长51.09%、68.82%、27.33%和22.00%。按二季度末市值计算的年化现金流分派率，国泰海通城投宽庭保租房REIT、华夏基金华润有巢REIT、华泰苏州恒泰租赁租房REIT分别约为3.45%、3.48%、3.38%。

板块走势相对稳健，机构底仓属性强化。保租房是2026年公募REITs中相对稳健的板块，8只可比产品年内跌幅均值约为2.65%，跑赢全市场平均水平，其中国泰海通城投宽庭保租房REIT 上涨约1.82%、华夏北京保障房REIT上涨约0.19%。在全市场年内仅约两成产品收涨的背景下，保租房因需求刚性、现金流确定性强，已成为机构底仓的配置方向。

首发扩募同步推进，保租房供给有序扩容。中航北京昌保租赁住房REIT于2026年4月29日上市，底层为昌平区未来科学城3个公租房项目、建筑面积合计10.56万平方米；中金厦门安居扩募于3月通过，购入林边、仁和公寓共2689套、合计6.85亿元，扩募后上半年可供分配达成率约109%。储备方面，中建·幸孚+公寓（上海松江，2432套，预计募集12.90亿元）、杭州明石公寓（杭州首单，预计8.52亿元）相继通过，住房租赁资产供给有序扩容。

从行业节奏来看，保租房已进入常态化扩募阶段，保险资金与社保持续增配；板块长期维持高出租率、高收缴率的双高格局，在估值合理、分派率具备吸引力时适合作为机构底仓。需要关注的是，部分项目扩募进度不及预期、租金面临调整压力，城投宽庭拟购入的浦江、九星社区在公告一年后仍处于尽职调查阶段，供给放量与租金分化可能继续影响板块的短期表现。

新品类稳健起步，大存量加速盘活

底层资产成熟运营，预测分派率具备吸引力。作为2026年全新推出的品类，商业不动产REITs底层均为成熟运营的商业零售、办公及奥莱资产。发行预测年化现金分派率整体高于多数存量品类，中信建投首农（龙德广场）2026年预测达6.22%，国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT、汇添富上海地产商业REIT、创金合信北京国资REIT分别为5.46%、4.84%、4.75%和4.22%。底层资产具备内生增长，例如砂之船西安奥特莱斯2023—2025年销售额、运营净收益复合增速分别为7.19%、6.22%。

上市首日全线收涨，随后定价分化磨合。首批4只产品于6月18日上市，首日全线收涨、合计成交约13亿元，其中国泰海通砂之船商业REIT以11.08%的涨幅和38.12%的换手率领涨，中信建投首农商业REIT、中金唯品会商业REIT分别上涨1.43%、1.04%。上市初期情绪高涨之后，多只产品在上市后数日破发，随后随供给扩容与大盘调整而承压；截至三季度末，仅国泰海通砂之船商业REIT维持正收益（+3.52%），汇添富上海地产商业REIT、创金合信北京国资REIT回调幅度相对较大，奥莱业态韧性优于纯办公，市场仍处于定价磨合期。

市场情绪在首批上市后由“打新盛宴”转向理性回归。除砂之船外，其余三只产品上市前五个交易日均出现破发，第二批产品定价随之趋于谨慎，首单央企商业不动产REIT华夏保利以广州保利中心、佛山保利水城双业态打包，认购价3.593元、处于询价区间下限并较评估基准折价约10%，2026年、2027年预测分派率分别为5.99%、6.01%，网下认购倍数仅1.00倍，机构不再为新增供给支付溢价。

存量证券化提速，酒店业态实现突破。首批4只产品（合计募集约203亿元）与9月3日上市的创金合信北京国资公司REIT共同构成5只已上市队伍，发行规模合计231.63亿元，标志着规模庞大的存量商业不动产正式进入证券化通道。储备项目丰富且业态持续扩展，办公及综合体方向有华安陆家嘴晶耀前滩、华夏保利、华夏凯德、光大安石大融城、招商蛇口太子广场等；酒店业态实现突破，华安锦江（21家锦江都城酒店）、华住集团主导项目（国内首单民营酒店集团商业不动产REIT，预计募集12.39亿元）相继通过，新城吾悦进一步补充奥莱与购物中心供给，发起人同时覆盖国企、外资机构与民营品牌。

制度与资金端的变化为中长期定价提供支撑。2025年末证监会63号文将商业不动产纳入REITs底层资产，项目无需发改委前置推荐、审批周期由10至15个月压缩至4至6个月；8月保险资金投资商业不动产REITs的限制放开、OCI记账规则落地，首批4只REITs指数基金7月完成约12亿元募集。

观点指数认为，随着长期资金进场，商业地产存量资产正通过公募REITs加速进入资本化、机构化通道。运营端，专业化管理推动收入与盈利改善；市场端，短期价格受供给放量影响而波动，现金流稳健的保租房、奥莱等板块相对占优；事件端，首发与扩募密集落地，资产类型由零售、办公延伸至文创、酒店，长期发展空间持续打开。

下半年市场有望在分化中实现供需再平衡，核心资产获得溢价、弱资质产品持续承压，行业由规模扩张转向价值深耕。

2026年度商业不动产投资管理机构表现10

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