92%商管企业已试点AI，科研投入削减至不足营收1%
92%商管团队已开展AI试点（2023年不足5%）；样本企业研发投入占营收不足1%。
观点指数 在最近发布的数字化报告中，观点指数指出，受到科技投入的预算削减影响，企业整体对技术采购与决策节奏明显放缓。当前企业数智化建设正在从“扩张型投入”转向“平台化、场景化、效率型投入”。
2026年《政府工作报告》提出，要打造智能经济新形态，深化拓展“人工智能+”，促进新一代智能终端和智能体加快推广，推动重点行业领域人工智能商业化、规模化应用，培育智能原生新业态新模式。
涉及商业地产维度，今年6月9日，商务部等8部门印发《关于加快“人工智能+消费”发展的实施意见》，明确要实施零售业创新提升工程，结合老旧街区厂区改造提升，推动老旧商业购物中心改造、步行街商圈智能化升级，建设智慧商店、智慧商圈等。
文旅方面，该政策亦明确要推动人工智能赋能旅游，与行程规划、票务办理、导游导览、酒店预订等全链条深度融合。支持国家4A级及以上旅游景区、国家级夜间文化和旅游消费集聚区等文旅消费场景打造人工智能+实景体验项目。指导旅游景区配备人工智能眼镜、人工智能耳机等智能产品，提供人工智能+导游导览等服务。
总体上，政策端正把商业空间的智能化改造从“企业自选动作”升格为“政策标配工程”。顶层设计明确“人工智能+”要全面进入实体经济，各部委则把改造对象具体落到老旧商圈、购物中心、社区商业等存量载体上，把技术要求具体落到客流监测、无感支付、智慧能耗、数字化运营等可验收的场景上。
而近年来，科技的快速发展也为商业地产企业推动数智化改革提供了有力支撑。
一方面，行业内对人工智能的应用在不断深化。从后台效率工具到前台经营决策，在客流与业态分析、招商匹配、租金定价、能耗优化、合同与运维管理等环节加速赋能；另一方面，具身智能和服务机器人等前沿科技正在进入真实商业空间，在清洁、配送、巡检、导览、接待等场景中承担可量化、可连续执行的任务，帮助项目降低人力成本、提升服务稳定性与现场体验。
从企业的战略规划角度来看，商业地产领域对数智化发展的认知因业务规模、经营状况及市场环境不同而存在分歧，但转型作为行业趋势，仍被多数企业视为提升竞争力、适应市场变化的关键路径。
以AI的探索为例，仲量联行2026年3月发布的调研报告显示，2023年5月计划将AI嵌入企业不动产运营体系的企业比例还不足5%；至2025年7月已有92%的企业不动产管理团队正在开展AI试点，或计划启动相关项目，推进速度甚至超出了业内最为乐观的预期。
不过，调研也显示，具备成熟数据基础设施、完善变革管理机制及专业团队的企业，已在AI应用上取得显著成效。相比之下，超60%的企业在释放AI潜力前，仍需先解决系统功能重复、长期闲置等基础技术问题。这类企业正面临“双重压力”，既要补齐数据与系统底座，又需同步参与AI创新竞争。
与此同时，受到科技投入的预算削减影响，企业明显放缓对技术采购与决策的整体节奏。一方面，人才与能力缺口持续存在，限制了企业对新技术的评估、筛选与落地能力；另一方面，投资回报率要求不断提高，技术项目在获批前需经过更充分的商业论证。
从样本企业在数智化转型的投入来看，多数涉及商业地产的企业研发费用仍在下滑，投入金额占营业收入的比例不足1%。不过，头部企业研发费用的绝对金额较高，少数文旅及办公空间服务企业略有提升。
举例而言，华润万象生活2023年-2025年研发投入总额分别为1.5亿元、1.77亿元、1.42亿元，对应拥有研发人员数量分别为277人、228人及124人，均呈现下滑的态势，但其投入力度仍领先于同行。
联合办公空间服务提供商创富港2025年研发投入同比提升了18.54%至1623.56万元，占营业收入的比重约为2.10%。据介绍，其已验收完成的研发项目包括数电发票自动化生成与分发系统、基于Uniapp多端部署的办公空间全域营销系统、文体项目管理后台及小程序定制服务、基于自然语言对话的大模型BI分析原型系统等。
观点指数认为，当前企业数智化建设正在从“扩张型投入”转向“平台化、场景化、效率型投入”。在过往已经打造了智慧运营平台、客流分析系统、会员与积分体系、工单与安防监控、门店与案场管理等基础能力后，商业地产企业正进入AI深度应用与业务重构阶段；数智化重心也由“建队伍、搭系统”向“算回报、提效率、强复用”升级。
本文节选自《观点指数 · 2026年度商业地产表现报告》
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