观点指数 在最近发布的商业地产零售业态发展报告中，观点指数分析指出，商业REITs持续扩容、业态多元，二级市场分化加剧，优质运营资产抗跌性凸显，行业从被动收租转向主动调改运营。

2026年以来，国内商业不动产REITs维持高速扩容态势，购物中心、写字楼、酒店、文旅综合体、奥特莱斯、文创街区等多元业态持续入局，为国内存量商业资产搭建起标准化、可循环的“募投管退”完整闭环，有效助力商业存量资产盘活。

从申报端来看，截至2026年9月末，年内商业不动产REITs与消费基础设施REITs累计申报22单，其中上交所17单、深交所5单。

细分业态维度，商业不动产REITs是2026年的核心申报主线，奥特莱斯、核心区位优质购物中心市场热度最高。

消费基础设施REITs整体申报节奏有所放缓，但底层资产业态创新持续突破。8月20日申报的嘉实陶邑消费REIT，以景德镇陶溪川文创街区为底层资产，是全国首单文创街区主题公募REITs，拓宽了消费基础设施REITs的资产边界。

资产布局层面，申报项目区位目前仍呈高度集中特征，核心聚焦上海、北京两大一线城市，同时覆盖西安、郑州、合肥等强二线城市，但有向低线城市拓展的趋势，佛山、江门、泰安等地的项目也同样成为申报项目的底层资产。

申报主体则呈现国资、民营并行趋势，其中央国企主体占比较大。首农、上海地产、保利、大悦城（中粮）、陆家嘴、北京国资、中国绿发等为核心申报第一梯队，此类国企项目具备资产权属清晰、核心区位布局、运营数据可追溯等核心优势，募集资金主要用于存量资产盘活与企业债务优化。

唯品会、砂之船、新城吾悦等头部民企是另一重要主体，主打成熟零售商业、连锁奥莱业态，底层现金流稳定性突出。

从问询情况来看，整体以资产权属合规为底线，核心聚焦现金流可持续性、商管运营与激励机制、评估参数审慎性。同时监管针对不同业态风险特征实施差异化审核，相较于传统消费基础设施REITs，更着重考核商业资产的主动运营能力，弱化被动收租逻辑。

奥莱类项目以国泰海通砂之船商业REIT为典型，采用“基础租金+销售扣点”的收益模式。交易所问询重点关注经济下行、销售额波动周期下的租金回撤风险、品牌迭代储备能力，以及周边竞品分流带来的客流压力。

写字楼类项目审核标准更为严苛，以汇添富上海地产商业REIT（核心甲级写字楼资产）为代表，监管核心关切租户行业集中度风险、企业退租后的空置周期合理性，重点核查出租率假设是否贴合区域市场水平、是否存在高估情况。

受写字楼长租、去化周期慢的业态特性影响，此类项目估值假设约束严格，成为目前该业态REITs申报遇阻的核心原因。

二级市场数据上，整体进入“分化寻底”的阶段。2026年前三季度，仅国泰海通砂之船商业 REIT、华夏首创奥莱 REIT实现区间正收益，其余15只全部下跌，跌幅分布跨度极大。

这背后是期内商业不动产REIT集中批量上市，供给增加，稀缺性溢价消退，板块整体进入估值消化阶段，多数标的从前期溢价向合理区间回落。

上涨或小幅回调的REITs以奥莱业态、头部成熟的购物中心为主，这类产品的运营主体品牌力突出，底层客流、出租率韧性也较强，二级市场回调有限。

整体来看，已上市的REITs在二级市场整体面临调整压力，但并非普跌行情。以奥特莱斯为代表的细分赛道及具备卓越运营能力的资产，展现了突出的抗跌性甚至逆势上涨的潜力，市场“强者恒强”的分化格局愈发清晰。

业绩表现方面，出租率分化依然存在。优质资产如青岛万象城、成都大悦城通过精细化运营保持高出租率与租金单价双升；部分调改期或受主力店撤出影响的项目如济南领秀城则面临出租率短期下滑，但通过快速招商实现了修复。

各项目租金收缴率普遍在98%以上，部分优质项目实现100%收缴，体现了底层资产良好的回款和商户履约能力，为现金流稳定提供了保障。

资产运营层面，上市REITs底层资产继续从“被动收租”向“主动调改+精细运营”深刻转型，调改能力与精细化运营成为区分资产优劣的核心标尺。

为适配市场消费的动态偏好变化，各大REITs商业项目均以主动调改为核心抓手，持续盘活资产、提升坪效与整体收益。

核心商圈购物中心通过业态重构、品牌矩阵升级，全方位优化消费场景、激活楼层客流。2026年上海百联又一城完成多楼层业态迭代升级，1楼完善户外机能品牌布局，6楼压缩传统零售业态占比，丰富体验业态，B1地铁层打造适配通勤人群的潮流餐饮专区。

同时，项目持续迭代高层攀岩、电竞、冰上运动等体验型业态，有效破解高层客流薄弱的问题，实现全楼层客流均衡提升。

奥莱业态则聚焦盈利效率提升，重点引入高扣率、高周转的“大品牌、亲民价”折扣品牌，夯实营收基本盘。

2026上半年宁波杉井奥莱针对性完成主力门店与品牌体系升级，对始祖鸟、麦檬、太平鸟男装等8家核心零售门店进行重装焕新，同步新增Tory Burch、Jack Wolfskin等优质品牌，落地全国奥莱首家山缓缓火锅，补齐轻奢零售与特色餐饮配套，进一步完善业态结构、提升项目吸引力。

针对低效业态拖累资产效益的问题，多个项目通过清退低效商户、替换主力门店、优化租户结构，有效降低空置率、焕发资产活力。

济南领秀城贵和购物中心原主力店华联超市租金贡献占比仅3.2%，目前已完成清退并签约落地5717㎡盒马鲜生主力店。同时对B1层整体动线进行重塑，升级周边商业街区，新增特色餐饮、宠物友好等新兴业态，全面盘活低效空间价值。

此外，不少项目还通过空间布局优化与场景IP赋能，强化商业“目的地”属性，有效拉升客流与客群的停留时长。

成都大悦城持续推进场景焕新与硬件升级，4月落地1000㎡免费亲子空间“奇悦森林”，同步完成B2车库会员专属停车区、潮汐广场等硬件改造，持续深化“公园式商业”特色标签，以场景差异化优势提升项目的核心竞争力。

本文节选自《观点指数 · 2026年度商业地产表现报告》
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