观点指数 在最近发布的商业地产零售业态发展报告中，观点指数分析指出，当前市场环境下，优质标杆项目依托高端定位、年轻客群深耕实现业绩稳步增长，而定位滞后、业态陈旧的项目则面临客流流失、业绩承压的困境。

整体来看，优质盈利项目普遍遵循三大核心运营策略：即持续优化高端品牌矩阵、常态化落地体验营销、精细化深耕核心客群。

头部高端商业项目通过重磅品牌迭代、空间扩容、场景再造，持续强化市场竞争力，实现业绩与影响力双重突破，强者恒强的格局持续固化。

北京三里屯太古里于2025年底完成北区商户组合战略性升级，2026年4月爱马仕全球旗舰店正式落地，成为项目业绩增长的核心催化剂，大幅拉高北区品牌奢侈度与行业影响力。同时，南区同步完成业态焕新，与北区形成业态互补、客流联动的协同效应，全方位拉动项目整体经营业绩。

上海兴业太古汇持续补强重奢品牌矩阵，继落地LV“路易号”城市地标网红打卡空间后，2026年上半年全新引入劳力士Prestige专卖店等新店，进一步巩固了项目在高端重奢市场的核心竞争力与品牌吸引力。

北京SKP本土硬奢品牌与国际顶奢矩阵形成双向支撑，证明头部百货的租金与坪效韧性并不完全依赖国际大牌的周期性投放。2026年以来Manolo Blahnik、Norrøna北京首店及星巴克臻选旗舰店相继落位，品牌迭代节奏延续，进一步夯实其“全球百货之王”的运营密度。

与SKP的“全球百货”逻辑不同，德基广场以“内容经营”而非单纯品牌堆叠维持客流与销售的逆势增长，为头部项目从“空间租赁”转向“内容经营”提供了可量化的落地样本。2025年以262.4亿元的销售额蝉联全国“店王”，同比增长7.1%。

上海恒隆广场三期扩建项目（Pavilion）于2026年9月正式投运，新增商业空间约4300平方米，一次性引入27个全新品牌，涵盖多个国际一线品牌首店、概念店。除品牌升级外，项目同步推进场景与服务升级，扩容VIC贵宾专属空间，引入近20家米其林级别精品餐饮。至此，项目不再是单一奢侈品购物空间，而是成为集高端购物、精品餐饮、艺术展览、社交休闲于一体的综合性高端生活方式聚集地。

业绩承压项目则主要受到外部同业竞争冲击、内部业态与项目定位滞后于市场变化的影响。

武汉恒隆广场自开业以来受到区域高端商业竞争的影响。本土头部商业体武商MALL凭借先发优势，通过品牌排他协议锁定核心资源，直接制约恒隆广场招商进度；武汉SKP则以高频激进的折扣策略，持续虹吸价格敏感型高端客群，双重挤压下项目经营压力凸显。

沈阳市府恒隆广场同样面临严峻的市场竞争，沈阳万象城等新兴优质商业体凭借更强的品牌号召力、更完善的业态组合，持续分流高端消费者与优质品牌资源，对项目形成虹吸效应。

目前，武汉、沈阳两大恒隆系项目均已启动深度战略调整，聚焦租户重构、业态升级与场景焕新，不过本轮优化调整的成果尚未体现在销售、客流等核心经营数据中，后续提升空间充足。

随着商业市场精细化运营时代到来，行业招商标准持续升级，首店形态实现精细化分层，除传统的全国、区域、城市、商圈首店外，旗舰店、概念店、定制店等特色专属门店形态成为招商的新宠。

现阶段，首店已彻底摆脱营销噱头属性，成为商业项目可量化、可考核的核心招商KPI。背后的行业逻辑在于，品牌整体开店预算持续收紧，具备独家性、稀缺性的品牌供给，才能实现跨区域客流引流、有效提升消费者的提袋率。

对于商业运营方而言，高能级首店既是租金谈判、资源置换的核心筹码，也是提升项目资产估值、完善资产证券化叙事的重要加分项。

市场格局方面，国内高端商业市场呈现极强的头部集聚效应，头部项目以存量调改、新增扩容双轮驱动，持续加码重奢品牌与原创设计师品牌，巩固高端市场壁垒。

处于开业爬坡期的杭州恒隆广场，持续落地顶奢全国、华东区域首店，快速提升项目高端市场辨识度。华润厦门万象城二期也与一期重奢集群形成业态互补，重点新增设计师品牌、高端珠宝首店，进一步夯实区域顶级高端消费中心的定位。

与之相对，大众型、区域型购物中心则走出差异化发展路径，聚焦餐饮、亲子、运动户外、生活方式及国货品牌，依托高频业态焕新维持出租率与基础客流，招商竞争核心聚焦品牌焕新频率与业态组合效率。

龙湖推行“餐饮高汰换+零售稳主力”的成熟运营策略，将餐饮打造为核心客流引擎，多个区域项目餐饮板块年度品牌焕新率超30%。

重庆北城天街完成重磅业态焕新，一次性引入16家品质餐饮，包含8家首店、8家旗舰店，搭配MUJI、户外品牌旗舰门店，以高频更新的餐饮业态与年轻化生活方式首店，持续锁定年轻消费客群。

存量焕新层面，传统低效的大空间成为改造核心载体，影院巨幕厅、大型超市、老式传统儿童乐园等低频次、高占位的主力店空间是调改的重点对象。

企业层面，星盛商业针对旗下成熟的存量项目，完成影院空间复合化改造，将单一IMAX/巨幕影院高挑空空间，升级为“影院+展览+沙龙+市集”多功能复合型体验空间；同时全面迭代儿童业态，从传统游乐设备堆砌模式，升级为集亲子研学、手工DIY、儿童剧场、家庭休憩于一体的全场景家庭体验空间，将低效、低频的主力店空间，转化为全时段可用、可承接多元活动的流量场景。

项目层面，广州天河城释放四楼原电器馆、精品超市等低效经营空间，重构打造科技潮趣主题区域，引入大疆城市形象店、任天堂、影石360、TOPTOY等头部数码潮玩品牌，主打沉浸式体验零售，强化产品试玩、社交打卡属性，精准捕捉年轻潮流消费需求。

从业态迭代规律来看，餐饮凭借高频消费、刚需属性、强社交优势，成为存量购物中心第一大客流引擎，也是行业调改焕新率最高的核心品类；运动户外、潮流潮玩业态则承接年轻客群结构性消费红利，成为存量商业升级的第二大赛道。

整体而言，零售项目运营正从“空间租赁”转向“内容经营”。细分项目来看，头部旗舰项目有望依靠国际大牌独栋旗舰、本土硬奢放量、VIP深度运营实现“强者恒强”，而传统老旧项目则需加速转型，否则难以在市场竞争中生存。

本文节选自《观点指数 · 2026年度商业地产表现报告》
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