观点指数 在最近发布的商业地产零售业态发展报告中，观点指数分析指出，2026年国内消费市场处于温和修复周期，入境消费正在成为消费市场新的增长引擎，零售商业板块供需格局分化加剧，商业地产大宗交易逻辑发生根本性转变。

总量层面，1-9月社会消费品零售总额累计达37.00万亿元，同比增长1.1%，整体消费修复动能偏弱，但9月单月增速较8月回升0.7个百分点，边际有所改善。

从细分品类来看，汽车消费仍是主要拖累项，1-9月汽车类零售额同比下降14.9%，降幅较1-8月进一步扩大；剔除汽车后，社零增速回升至2.8%，显示非汽车消费改善更为明显。

结构层面，服务消费继续成为消费增长的核心支柱。前三季度服务零售额同比增长5.0%，明显快于商品零售额的1.0%，国内消费市场“商品、服务并重”的发展格局进一步凸显。

假日经济成为消费市场的托底力量，2026年中秋、国庆假期紧邻，形成“请3休13”的超长出行窗口期，带动假日消费预订热度持续走高。

截至9月中下旬，各大平台数据显示，国内长线游、出境游需求同步回暖：同程旅行中秋国庆假期旅行产品预订热度同比显著上行，国内热门城市机票预订热度同比增长超40%。

西南、西北长线目的地热度突出，1200公里以上国内长航线、跨省长线游订单占比持续抬升，出境小团游、定制游预订量大幅提升。

与此同时，出境游需求迎来阶段性反弹，出入境航线机票预订量大幅攀升，入境客流稳步回升，持续释放消费潜力。

叠加本地餐饮、休闲娱乐、夜间经济等日常场景消费，有效对冲了平日商品消费的疲软态势，服务消费“假日集中释放、日常平稳修复”的运行特征十分突出。

最新的国庆假期表现上，国家税务总局发布的增值税发票数据显示，国庆假期全国服务消费旺盛，相关行业日均销售收入同比增长19.5%。

旅游消费热度高涨，旅游游览和娱乐服务销售收入同比增长23.6%，其中旅行社服务、游乐园同比分别增长26.2%和41.2%。餐饮消费也较为旺盛，餐饮服务销售收入同比增长9%，其中特色美食街、夜市经济繁荣，促进小吃服务同比增长15.5%。

2026年二季度，国内七大核心城市零售商业市场供需分化显著，新增供应、市场去化、空置率及租金表现呈现明显的区域差异，存量市场竞争压力持续加大。

供应端，头部城市增量分化格局明显。上海新增零售商业供应61.2万㎡，凭借新项目集中入市实现供应放量，大幅领跑全国核心城市；杭州、广州紧随其后，新增供应分别为16.4万㎡、13万㎡；而深圳二季度无新增零售商业项目入市，供应端为零增量。

需求去化层面，城市间表现两极分化。上海依托新项目集中开业、大体量商业项目高效招商，二季度商业净吸纳量达46.6万㎡，市场去化能力表现强劲。反观北京，二季度商业净吸纳量为-1.1万㎡，是七大样本城市中唯一实现负吸纳的城市，凸显了区域零售终端需求疲软，存量商业持续面临租户流失、业态迭代调整的双重压力。

空置率与租金维度，市场承压态势明确。上海因大规模商业集中入市，空置率同比上升0.6个百分点至9.2%，在样本城市中处于高位。

展望2026下半年，全国预计新增购物中心供应超300万㎡，年末整体商业空置率或将升至8%，行业租金弱势行情短期难以逆转。

不过核心区优质商业项目可通过品牌迭代、业态调改抵御市场波动；而非核心区域存量商业将继续面临空置率走高、租金下行的压力。

2026年国内扩内需政策持续深化，消费刺激模式从传统补贴式刺激向制度型扩内需转型，政策落地节奏加快、覆盖维度拓宽，持续激活消费新动能。

制度层面，商务部等七部门于8月底印发《关于推动商品消费扩容升级的实施意见》，持续深化国际消费中心城市培育建设，推进全国示范步行街、核心商圈创建升级，夯实消费扩容提质的载体基础。

配套政策方面，7月1日正式落地的离境退税“2.0版”（商消费发〔2026〕74号），实现全国即买即退互认、异地办结，将退税办理期限延长至28天，并推行全流程无纸化办理；同时对1万元以下退税申请，由全额实物查验改为随机抽检，大幅压缩通关核验时长，有效降低境外旅客退税成本，拉动入境消费的增长。

政策红利的持续释放，带动免税经济成为2026年消费市场最大的亮点。海南自贸港2025年12月全岛封关运作后，离岛免税消费持续放量，2026年1—6月，海口海关监管离岛免税购物金额达199.2亿元，同比增长18.8%；购物人次279.3万，同比增长12.6%。

离境退税新政落地后，入境消费增长势能进一步释放。2026上半年，海南办理境外旅客离境退税约2.5万票，同比激增20.7倍；新政实施首月，海南退税票数同比增长23.4倍。

整体来看，入境消费已成为国内零售市场全新增长极，国际消费中心城市、海南自贸港等核心载体将优先享受政策红利。

大宗交易方面，地方国资与保险资金接盘意愿强烈，多数核心交易由华润置地、深圳地铁以及大家人寿、华夏人寿等险资机构完成，以存量资产收购、不良资产盘活为主。

交易动因层面，房企流动性压力驱动资产处置提速。万达、富力等多家房企受债务及资金周转压力影响，通过以资抵债、司法处置、股权转让等多种方式快速回笼资金，加速剥离存量商业资产。

其中万达2026年持续推进万达广场存量处置，先后完成南京江宁、成都青羊、福建泉州、四川遂宁、上海颛桥等多个项目的股权出售；叠加此前48座万达广场约500亿元资产包顺利交割，太盟投资、阳光人寿、腾讯、京东等组成的财团持续完成项目过户落地。

部分项目通过工程抵债实现流转，如遂宁万达由中建一局接收后再度挂牌转让，形成不良商业资产多层级盘活路径。

此外，烂尾、停工商业项目盘活进度持续提速。多地政府、地方国企、AMC机构主动介入资产处置，合肥苏宁广场、深圳龙岗大运片区项目、佛山多个停工商业体，均通过司法拍卖、政府收储、国企接盘、债务重组等方式推进复工续建。

整体而言，商业地产大宗交易逻辑已彻底迭代，从过往的市场化增值收购，全面转向不良纾困、资产重整。

折价成交、分拆交割、股权收购成为主流交易模式，市场流动性持续向产权清晰、现金流稳定的一线核心商圈成熟购物中心集中，远郊及非核心区域存量商业资产处置难度、盘活压力显著加大。

本文节选自《观点指数 · 2026年度商业地产表现报告》
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