观点指数 在最近发布的商业地产金融报告中，观点指数分析指出，除保险资金组团接盘核心存量资产外，报告期内商业地产买方结构与资产业态同步走向多元：地方实业资本承接法拍酒店、私募股权机构布局成熟文旅项目、险资从增量自建转向存量承接康养社区、专业运营商介入困境物业改造、科技互联网与产业资本整栋购楼自用、内资企业赴港收购酒店改建学生公寓，全业态存量资产盘活通道进一步拓宽。

多元买方承接全业态存量，困境盘活与主题投资并行

酒店资产交易呈现法拍出清与协议转让并行、交易逻辑分化的格局。司法拍卖方面，富力地产旗下合肥富力威斯汀、武汉富力万达嘉华、武汉富力威斯汀、乌鲁木齐富力万达文华、青岛富力艾美5家酒店于2026年1月至5月先后完成拍卖转让，成交价介于2.76亿元至3.75亿元之间，买方主要是地方实业企业。

这一组交易的共同点在于：卖方以司法处置方式批量出清酒店资产，成交价整体低于同类运营资产的协议转让水平，资金回笼优先于资产溢价；买方多为与酒店运营无直接关联的地方实业资本，决策依据主要是资产价格与区位，承接后多保留原品牌运营或转为其他用途。

2026年7月23日，建业地产公告，公司联合河南中原、河南建业一路有戏文化旅游产业发展有限公司，与中信资本旗下信宸资本相关主体订立股权转让协议，将“只有河南·戏剧幻城”与“建业电影小镇”两家目标公司100%股权以30亿元总价整体出售，其中戏剧幻城作价25亿元、电影小镇作价5亿元，分别占总价的约83%与约17%；交易完成后目标资产不再并入集团报表，所得款项净额约7.05亿元用于交易费用与物业交付等。

从交易结构看，两处资产作价差距明显，反映其客流规模与经营体量的差异，戏剧幻城作为大型沉浸式演艺项目，运营体量与收入规模高于电影小镇，因而在总价中占据更高份额。从买卖双方动因看，建业地产以出售非核心文旅资产回笼资金、聚焦房地产开发主业，所得款项用于保交楼等用途；信宸资本作为私募股权机构，以30亿元受让两处已投入运营的文旅项目，获取其客流、品牌与运营团队，属于对成熟文旅资产的长期持有。文旅资产正成为私募股权机构配置存量不动产的标的类型之一。

康养设施交易集中于养老社区资产的股权承接，2026年3月28日，国寿健投以2.3亿元协议受让南京国寿嘉园·南京乐境养老社区（汤山温泉康养小镇），卖方为中国金茂（中国中化旗下），交易以协议转让方式完成。该笔交易反映险资布局养老资产的路径变化：中国人寿此前以自建方式培育养老社区，此次改为受让开发企业已建成的养老项目，将存量资产直接纳入养老社区版图，缩短项目培育周期；卖方中国金茂借此退出非主业资产、回笼资金。

同期康养设施交易还包括新华保险收购万科北方区域5个养老社区项目资产包、悦心健康收购浙江康芮嘉养51%股权。整体看，康养设施单笔金额低于写字楼与商业综合体，险资作为长期资金，与养老运营的稳定现金流相匹配，正从增量自建转向存量承接，康养业态成为险资配置存量资产的补充方向。

存量盘活与困境资产处置构成供给端主线，核心城市存量物业经更新、拍卖与打包交易实现功能重估。砂之船以5.78亿元拍下上海闵行原金盛家居二期烂尾商业，拟改造为超级奥莱；中关村鼎好由电子卖场更新为科创办公综合体，原游族大厦由新浪基金改造为文创总部。万达以批量打包方式优化资产结构，颛桥万达以20.48亿元转让予浙商金汇信托相关主体，东莞长安项目由太盟、腾讯、阳光人寿等组成的智新盟接手，松江、泉州两座万达由太盟、广州资产、弘毅等通过安益基金承接。困境资产以市场化方式加速出清，专业运营商的介入赋予存量物业新的业态与收益能力。

非地产企业的介入拓展了商业不动产需求边界，科技互联网与产业资本延续整栋购楼、总部自持路径。2026年6月，拼多多以约33亿元自有资金整栋收购上海陆家嘴星展银行大厦，未通过中介直接交割；大厦于2009年竣工、共19层，总建筑面积约4.6万平方米，标准层面积约2600平方米，折合单价约7.33万元/平方米。

该大厦将作为Temu海外运营、千亿级自营品牌“新拼姆”与跨境供应链金融的一体化总部，拼多多同期另在雄安购置办公楼承载大数据、云计算与合规审核业务，两笔收购合计约38亿元。一向以轻资产著称的电商平台转而自持核心楼宇，既为出海与自营业务的长期扩张预留总部载体，也体现产业资本对上海核心区位的长期信心；星展银行大厦原由外资机构持有，此次由内资科技企业整栋接盘，与同期外资基金、投行出售内地物业形成对照，反映核心城市优质资产的持有权正由外部资本向内需型产业资本迁移。

科技互联网与产业资本的整栋购楼并非孤例。新浪以约40亿元获取上海徐汇滨江星云1号大厦打造华东文创总部，泡泡玛特斥资8.8亿元收购北京太古坊二期写字楼，海尔于前滩汇S3栋设立华东总部，恒力石化、美格智能等亦在上海购置独栋办公，美格智能更以承债式收购、合计约2.85亿元接盘外资机构持有的维璟中心。

这一轮需求的核心逻辑在于，经过持续数年的价格调整，核心城市优质办公租金回报率回升，企业一次性购置的年化持有成本已低于长期租金支出，租户由此转为业主。此类交易多以整栋、自有资金方式完成，买方对价格的敏感度低于金融机构，更看重区位与业务的长期绑定；相较于租金的不确定性，自持楼宇更能承载总部形象、业务协同与员工扩张，产业资本正成为商办市场中区别于金融机构的重要买方。从全年看，科技企业的扩张节奏与核心城市商办的供给释放相互叠加，为自用型成交提供了持续支撑。

企业收购香港酒店与商厦改建学生公寓，形成报告期内另一条主题投资主线。需求端缺口持续扩大，2025/26学年香港学生住宿床位短缺约7.63万个，至2029/30学年将扩大至约14.7万个，而私人专用学生宿舍仅能提供约6900个床位，主流项目入住率维持在98%至100%，租金自2022年以来年均上涨近10%。京东在7月连下两单、合计约10.3亿港元，其中以7.5亿港元收购远东发展旗下油麻地海景丝丽酒店、268间客房将全部改建为学生宿舍，并由远东发展继续管理3年、每年支付约4500万港元保证收入，湾仔218Apartment亦将改建为学生宿舍。

华润隆地以约9.53亿港元购入荃湾悦品酒店、583间客房规划约900个宿位并与香港浸会大学签订住宿协议，招商局商业房托、高瓴旗下Dash Living、中原集团等纷纷购入酒店及商厦改造，新加坡凯德同期以约23亿港元收购上环宜必思，反映酒店改学生公寓主题的资金关注度延续。

对买方而言，学生住宿供需缺口清晰、入住率与租金可预期，叠加卖方保底收益安排，能够提供类债券的稳定现金流；卖方则多为借行业回暖回笼资金、优化负债的港资老牌房企。随着来港学生规模扩大，住宿缺口在数年内难以收窄，酒店改宿舍正从短期套利转向长期机构化持有，成为跨境资金的配置方向。

整体来看，报告期内商业地产存量资产的买方结构与资产业态同步走向多元，地方实业、私募股权、险资、专业运营商、科技企业与跨境资金分别承接酒店、文旅、康养、困境商办、自用办公与学生公寓等不同类型资产，核心地标之外的存量资产在分化中获得重估；商业地产存量资产正加快进入机构化、资本化的循环通道，行业运行重心进一步从增量开发转向存量运营与资本循环。

本文节选自《观点指数 · 2026年度商业地产表现报告》
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