观点指数 在最近发布的商业地产金融报告中，观点指数分析指出，2026年以来，消费基础设施、住房租赁、商业不动产三类与商业地产相关的公募REITs在运营、定价与供给上呈现差异化演进。底层资产经营总体保持韧性，二级市场受一级市场供应放量等因素影响整体承压，首发与扩募同步提速，资产类型与发起主体持续丰富，商业地产存量资产的资本化、机构化通道进一步拓宽。

运营提质增厚盈利，业态扩容延伸边界

出租率高位企稳，盈利端改善提速。12只消费基础设施REITs保持较高出租率与近乎全额的收缴率，整体出租率2024年为97.68%、2025年为97.87%、2026年上半年为97.02%，收缴率稳定在99.5%上下；息税折旧摊销前利润率在2026年上半年回升至66.17%，高于前两年水平。有往期数据的有8只，2026年上半年合计营业收入11.81亿元，同比增长6.78%，合计净利润1.78亿元，同比增长27.65%，盈利改善快于收入，反映品牌调整、业态焕新与会员运营的成效。

12只产品上半年营收合计约16.07亿元。个券有所分化，华夏华润消费REIT以4.06亿元营收居首，华夏金茂消费REIT净利润同比翻倍，华夏大悦城消费REIT、华夏首创奥莱REIT净利润稳步增长，新上市的奥莱类项目仍处培育期。多只产品可供分配金额达成或超出招募预期，华安百联消费REIT上半年可供分配6960.69万元、按市值年化分派率约4.81%，中金中国绿发商业REIT半年度可供分配折算年度完成率约108%。

二级市场随势回调，高分派凸显配置价值。消费REITs上半年随大盘震荡回调，由于业态与商业不动产相近，阶段性跌幅居前；进入三季度后有所修复，9月消费基础设施类月度回报位列各资产类别前列。稳定的现金流与较高分派水平为估值提供支撑，价格回调之后配置价值逐步显现。

资产类型持续拓宽，文创街区首单落地。嘉实陶邑消费REIT于2026年8月25日获受理，底层资产为景德镇陶溪川文创街区首期项目，是全国首单文创街区消费基础设施REITs、江西省首单公募REITs，项目估值13.22亿元、预计募集13.25亿元，标志着消费REITs由购物中心、奥特莱斯、农批市场进一步延伸至文创街区。

消费REITs是2026年配置价值较突出的方向，兼具政策、基本面与资金面支撑，2025年以来在各板块中表现较好，并在外部不确定性下具备一定的防御属性。从半年报看，消费与保租房是可供分配金额同比增长较好、现金回报较扎实的两大赛道。经过上半年价格回调，消费REITs的现金流与分派水平对长期资金的吸引力上升，后续表现仍取决于消费复苏的持续性与资产运营的分化。其中区位核心、运营成熟、分派稳定的头部产品，更可能率先获得长期资金的增配。

营收增长验证居住需求，首发扩募双轮驱动

出租率企稳回升，营收保持较快增长。保障性租赁住房项目出租率在经历2024年的阶段性回落后企稳，2025年、2026年上半年分别为95.56%、95.25%，收缴率维持在99.5%左右；息税折旧摊销前利润率2026年上半年回升至81.12%。

伴随项目成熟与扩募并表，华泰苏州恒泰租赁住房REIT、华夏基金华润有巢REIT、华夏北京保障房REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT上半年营业收入同比分别增长101.28%、75.24%、62.01%和45.64%，厦门安居增长15.44%；净利润同步提升，华夏北京保障房REIT、华泰苏州恒泰租赁租房REIT、华夏基金华润有巢REIT、中金厦门安居REIT同比分别增长51.09%、68.82%、27.33%和22.00%。按二季度末市值计算的年化现金流分派率，国泰海通城投宽庭保租房REIT、华夏基金华润有巢REIT、华泰苏州恒泰租赁租房REIT分别约3.45%、3.48%、3.38%。

板块走势相对稳健，机构底仓属性强化。保租房是2026年公募REITs中相对稳健的板块，8只可比产品年内跌幅均值约2.65%，跑赢全市场平均水平，其中国泰海通城投宽庭保租房REIT上涨约1.82%、华夏北京保障房REIT上涨约0.19%。在全市场年内仅约两成产品收涨的背景下，保租房因需求刚性、现金流确定性强，已成为机构底仓配置方向。

首发扩募同步推进，保租房供给有序扩容。中航北京昌保REIT于2026年4月29日上市，底层为昌平区未来科学城3个公租房项目、建筑面积合计10.56万平方米；中金厦门安居扩募于3月通过，购入林边、仁和公寓共2689套、合计6.85亿元，扩募后上半年可供分配达成率约109%。储备方面，中建·幸孚+公寓（上海松江，2432套，预计募集12.90亿元）、杭州明石公寓（杭州首单，预计8.52亿元）相继通过，住房租赁资产供给有序扩容。

从行业节奏看，保租房已进入常态化扩募阶段，保险资金与社保持续增配；板块长期维持高出租率、高收缴率的双高格局，在估值合理、分派率具备吸引力时适合作为机构底仓。需要关注的是，部分项目扩募进度不及预期、租金面临调整压力，城投宽庭拟购入的浦江、九星社区在公告一年后仍处于尽职调查阶段，供给放量与租金分化可能继续影响板块的短期表现。

新品类稳健起步，大存量加速盘活

底层资产成熟运营，预测分派率具备吸引力。作为2026年全新推出的品类，商业不动产REITs底层均为成熟运营的商业零售、办公及奥莱资产。发行预测年化现金分派率整体高于多数存量品类，中信建投首农（龙德广场）2026年预测达6.22%，国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT、汇添富上海地产商业REIT、创金合信北京国资REIT分别为5.46%、4.84%、4.75%和4.22%。底层资产具备内生增长，例如砂之船西安奥特莱斯2023—2025年销售额、运营净收益复合增速分别为7.19%、6.22%。

上市首日全线收涨，随后定价分化磨合。首批4只产品于6月18日上市，首日全线收涨、合计成交约13亿元，其中国泰海通砂之船商业REIT以11.08%涨幅和38.12%换手率领涨，中信建投首农商业REIT、中金唯品会商业REIT分别上涨1.43%、1.04%。上市初期情绪高涨之后，多只产品在上市后数日破发，随后随供给扩容与大盘调整而承压；截至三季度末，仅国泰海通砂之船商业REIT维持正收益（+3.52%），汇添富上海地产商业REIT、创金合信北京国资REIT回调幅度相对较大，奥莱业态韧性优于纯办公，市场仍处于定价磨合期。

市场情绪在首批上市后由“打新盛宴”转向理性回归。除砂之船外，其余三只产品上市前五个交易日均出现破发，第二批产品定价随之趋于谨慎，首单央企商业不动产REIT华夏保利以广州保利中心、佛山保利水城双业态打包，认购价3.593元、处于询价区间下限并较评估基准折价约10%，2026年、2027年预测分派率分别为5.99%、6.01%，网下认购倍数仅1.00倍，机构不再为新增供给支付溢价。

存量证券化提速，酒店业态实现突破。首批4只产品（合计募集约203亿元）与9月3日上市的创金合信北京国资公司REIT共同构成5只已上市队伍，发行规模合计231.63亿元，标志着规模庞大的存量商业不动产正式进入证券化通道。储备项目丰富且业态持续扩展，办公及综合体方向有华安陆家嘴晶耀前滩、华夏保利、华夏凯德、光大安石大融城、招商蛇口太子广场等；酒店业态实现突破，华安锦江（21家锦江都城酒店）、华住集团主导项目（国内首单民营酒店集团商业不动产REIT，预计募集12.39亿元）相继通过，新城吾悦进一步补充奥莱与购物中心供给，发起人同时覆盖国企、外资机构与民营品牌。

制度与资金端的变化为中长期定价提供支撑。2025年末证监会63号文将商业不动产纳入REITs底层资产，项目无需发改委前置推荐、审批周期由10至15个月压缩至4至6个月；8月保险资金投资商业不动产REITs的限制放开、OCI记账规则落地，首批4只REITs指数基金7月完成约12亿元募集。观点指数认为，随着长期资金进场，下半年市场有望在分化中实现供需再平衡，核心资产获得溢价、弱资质产品持续承压，行业由规模扩张转向价值深耕。

本文节选自《观点指数 · 2026年度商业地产表现报告》
阅读报告全文请点击

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。