大宗交易77宗832亿，7家险资86亿组团接盘商业地产
报告期内全国商业地产投资市场完成大宗交易77宗、涉及披露金额约832.64亿元，机构化、金融化成为主线，保险资金以组团基金方式接盘核心存量资产，资金高度集中于上海。
观点指数 在最近发布的商业地产金融报告中，观点指数分析指出，报告期内全国商业地产投资市场大宗交易机构化、金融化特征突出，资金高度集中于上海等核心城市，保险资金组团设立基金成为本轮存量资产配置的主导力量，泰康、长城、友邦、大家、宏利、国寿等长期资金以基金架构接盘核心区位成熟物业，推动交易由单一买卖转向长期资本合作。
大宗交易“机构化”主线清晰，市场回暖仍集中于优质资产
期内，据观点指数不完全统计，全国商业地产投资市场完成大宗交易77宗，涉及披露金额约832.64亿元。
报告期内，单笔规模分化明显，机构化、金融化成为主线。区域上高度集中于上海，共录得33宗、金额约394.41亿元，占总金额比重47.4%，是资金配置的核心市场。
香港则以8笔、50.71亿元形成独立的学生公寓投资主题，成都、广州、武汉等城市多点分布，其中成都万象城单笔交易金额达84.75亿元。资产结构上，写字楼、购物中心、商业综合体合计占比76.7%，构成交易主体。
资金来源与交易方式呈现三大特征：一是保险资金通过组团设立基金、股权收购等方式大规模配置核心存量资产，泰康、长城、友邦、大家、宏利、国寿等频频出手。
二是科技互联网企业延续整栋购楼趋势，拼多多、新浪、京东、泡泡玛特、海尔等以总部自持为目的积极成交。
三是外资呈现有进有退的分化格局，英格卡、领盛、普洛斯等通过“售后回管”盘活或退出，凯德、博枫、太盟、高瓴、胜捷等则逆势加仓；困境资产通过司法拍卖、打包转让等方式加速出清，万达、苏宁、金盛等存量项目得到盘活。
从买方结构看，内资机构、产业资本与国资平台合计承接了绝大多数成交，资金来源由银行信贷主导转向自有资金、保险资金与并购贷款多元组合，买卖双方的价格预期正在收窄；但买方更看重租金回报与现金流安全边际，市场回暖仍集中于优质资产。
保险资金成为存量资产配置的主要力量，资金高度集中于上海等核心城市
保险资金成为本轮存量资产配置的主要力量，以组团设立基金方式承接大体量标的。规模86.01亿元的天津兰沁基金由泰康、长城、友邦等7家险资出资、高和资本管理，投向无锡、北京、武汉三地，英格卡保留运营管理权；大家、友邦、中宏联合启城投资组建61亿元家鼎基金，接手中关村鼎好DH3；宏利、中国人寿信托、大家保险以59.9亿元接手上海太平桥综合体。险资偏好核心区位、现金流稳定的持有型物业，多采用基金架构并由原业主保留运营，推动交易由单一买卖转向长期资本合作。
在“投融建管退”链条上，平安不动产一方面以基金和联合投资方式承接核心存量资产，另一方面通过委托华润万象生活等专业运营方操盘深圳PA MALL等标杆项目，并以REITs等工具预留退出通道，使险资的长期资金属性与存量商业的稳定现金流形成结构化匹配，也为公募REITs持续培育成熟的底层资产与机构投资者基础。
持有型不动产ABS亦相继落地，博枫博邻服务式公寓ABS（15.2亿元）为国内首单纯市场化高端服务式公寓持有型ABS，新黄浦筑梦城保租房ABS挂牌（11.94亿元），机构退出通路进一步打通。
上海黄浦新天地太平桥商业综合体的资本重构，是长期资金接棒核心城市成熟资产的一宗交易。2026年2月，瑞安房地产通过成立有限合伙企业及股权转让，将企业天地5号与新天地湖滨道的部分股权出让给宏利、中国人寿信托与大家保险组成的投资体，初始对价约59.9亿元；项目位于黄浦区太平桥核心地段，资产涵盖办公楼、商场及配套设施，可供销售及出租建筑面积约7.9万平方米。交易以基金架构持有资产，瑞安保留项目的运营管理角色，险资以长期资金换取核心区位稳定现金流，这类成熟资产出租率高、现金流可见度强，回报与险资长久期负债更为匹配，也为未来通过公募REITs退出预留空间。
整体来看，报告期内大宗交易机构化、金融化特征突出，资金高度集中于上海等核心城市，保险资金以组团基金、持有型不动产ABS等方式深度参与核心存量资产配置，交易由单一买卖转向长期资本合作；商业地产存量资产正加快进入机构化、资本化的循环通道，行业运行重心进一步从增量开发转向存量运营与资本循环。
本文节选自《观点指数 · 2026年度商业地产表现报告》
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