商业地产开发投资降超20%创新低，存量工具箱成型
商业营业用房投资3508.57亿元、办公楼2000.66亿元，同比分别降25.9%、21.0%。
观点指数 在最近发布的商业地产金融报告中，观点指数分析指出，2026年商业地产金融的相关政策思路沿促消费、盘存量、强资本的逻辑展开，政策从年初绿色消费与服务消费的部署，到年中服务业扩能提质、城市更新规划，再到8月资本市场支持房地产发展新模式的系统性安排，底层资产由消费基础设施扩展至全业态商业不动产；
与此同时，开发端投资延续探底，商业营业用房与办公楼投资双双维持两位数收缩并创阶段新低，随着存量盘活工具增多，开发投资与大宗交易、REITs扩容之间的资金“此消彼长”，正成为商业地产资金循环的新特征。
商业地产金融工具覆盖全业态全周期，存量资产证券化步入稳慎扩容轨道
2026年商业地产金融政策沿促消费、盘存量、强资本的逻辑持续展开，从资本市场端收口，形成贷款、债券、CMBS、ABS、REITs和私募基金并举的工具组合。
1月，商务部等9部门《关于实施绿色消费推进行动的通知》与国务院办公厅《加快培育服务消费新增长点工作方案》先后发布，从建立绿色消费基础设施项目库、支持服务消费企业发债到推动消费基础设施REITs发行，确立了金融工具对接消费场景的基本框架。4月，国务院《关于推进服务业扩能提质的意见》将支持范围延伸至一刻钟便民生活圈、商品交易市场和商圈改造；5月《城市更新“十五五”规划》明确城市更新项目可发行REITs和资产证券化产品，并允许专项债支持。2026年央行等八部门《金融支持服务业扩能提质指导意见》明确用好REITs盘活文旅康养存量资产、强化文旅基建金融支持。
8月28日证监会《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，系统完善房地产企业股票、债券、资产支持证券和REITs等融资制度。意见提出，支持房地产开发企业依托经营稳健、现金收益良好的不动产项目发行商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）、不动产资产支持证券（ABS）；支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行REITs或作为扩募资产装入已上市REITs，稳慎推进商业不动产REITs发展，同时支持符合规定的私募基金管理人设立不动产私募投资基金。
从政策内容看，2026年的制度安排呈现三条清晰脉络。资产范围持续拓宽，社区商业、专业市场、老旧街区厂区与写字楼、酒店、奥特莱斯等成熟资产先后进入证券化视野，底层资产由消费基础设施扩展至全业态商业不动产。融资链条前后贯通，前端通过项目库和重点培育库筛选资产，中端以信贷、CMBS和ABS提供债务资金，后端以公募REITs和私募基金完成权益退出，“投融建管退”循环初步闭合。财政与金融协同发力，城市更新领域允许专项债、企业发债与REITs共同参与，并按“谁受益、谁出资”原则构建政府、市场、居民共担机制，商业地产资金来源由银行信贷主导转向多元主体分担。
从政策走向看，商业地产金融的重心已从开发环节的增量融资转向运营环节的存量盘活。2025年末商业不动产REITs试点启动，截至9月末已经有5只上市。此外，还有多只业态范围覆盖办公、商业综合体、酒店等方向的REITs获批通过。存量资产证券化在“稳起步、稳发展”基调下保持常态化扩容，扩募通道使已上市平台可持续吸纳成熟资产。政策对商业不动产REITs始终强调“稳慎推进”，意味着现金流质量、运营能力与合规水平将取代规模成为核心门槛，行业竞争随之从资源获取转向全周期资管能力。
长期看，境内商业存量资产证券化率仍处低位，随着土地使用权续期、税收支持等配套制度逐步到位，商业地产有望形成运营培育、证券化退出、资金再投资的良性循环，但其节奏仍取决于消费复苏与资产现金流的稳定性。
商业地产开发投资保持回调态势，商办零售业态同步收缩
从投资方面的数据来看，商业营业用房2026年1-9月完成投资额3508.57亿元，同比下降25.90%，延续了近年来的收缩态势。
同期办公楼投资额为2000.66亿元，同比下降21.00%，受企业办公需求缩减、空置率上升等因素拖累，投资意愿持续低迷。回顾近10年数据，商业地产投资整体保持下降趋势并创历史新低，企业对商业地产的投资意愿仍较弱。
观点指数认为，商业地产开发投资连续收缩，既反映零售与办公需求预期偏弱，也与行业资金更多转向存量收购和资产证券化有关；随着存量盘活工具增多，开发投资与大宗交易、REITs扩容之间的资金“此消彼长”，正成为商业地产资金循环的新特征。
整体来看，2026年商业地产金融沿促消费、盘存量、强资本的逻辑展开，贷款、债券、CMBS、ABS、REITs与私募基金并举的工具组合基本成型，存量资产证券化步入稳慎扩容轨道；开发端投资延续收缩并创阶段新低，随着存量盘活工具增多，行业运行重心进一步从增量开发转向存量运营与资本循环，商业地产资金来源由银行信贷主导转向多元主体分担。
本文节选自《观点指数 · 2026年度商业地产表现报告》
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