观点指数 近日，观点指数研究院发布商业地产企业表现报告，其发现，中国消费市场与商业地产行业在政策托底与结构性转型中呈现“弱修复、强分化”的运行特征。

政策层面，2026年促消费政策延续扩内需总基调，重在推动零售业创新升级、深化消费场景融合，兼顾存量商业资产盘活与县域、社区消费市场提质扩容。

年内，商务部等九部门印发《关于加快零售业创新发展的意见》，持续落地消费新业态新模式新场景试点，纵深推进一刻钟便民生活圈扩围升级，配套开展全国便民生活服务月等系列促消费活动，从供给端优化商业业态布局，为消费市场平稳运行、存量商业资源盘活提供政策支撑。

在扩大服务消费、商品以旧换新等一揽子政策协同带动下，2026年消费市场呈现弱修复、强结构的运行特征，整体恢复节奏温和，内生修复韧性有所显现，但恢复力度弱于上年。

社会消费品零售总额增速维持低位运行，1-9月社会消费品零售总额累计达到370001亿元，同比增长1.1%，居民消费信心修复尚需时间，结构性分化特征突出。

分类别来看，2026年1-9月，全国餐饮收入41969亿元，同比增长2.4%；同期商品零售额328032亿元，同比增长1.0%。与2025年行情不同，今年餐饮收入增速反超商品零售，服务类线下体验消费恢复得更好。

观点指数认为，这一变化源于消费结构的切换。一方面，家电、汽车大宗耐用品前期以旧换新政策拉动效应边际递减，大件商品更新需求有所回落；另一方面，居民消费偏好进一步向体验型、社交型消费倾斜，外出聚餐、市井餐饮、特色街区消费热度持续走高。餐饮主体也持续迭代产品、拓展市集、夜间外摆等多元经营模式，线下客流回暖持续带动餐饮营收修复。

而商品零售端，企业虽然持续开展大促活动，推动绿色智能商品供给升级，但受居民对大宗消费品购买意愿偏弱影响，整体增速有所承压。

值得一提的是，服务消费增长势头较好，业态融合持续释放增长动能。2026上半年服务零售额同比增长5.3%，增速显著高于商品零售额，文旅、文娱、信息服务成为服务消费的核心拉动力量。

越秀商管依托广交会“展城联动”，旗下广州零售商场在广交会期间销售额同比增长25%、客流增长17%，文商旅融合成为其区别于纯购物中心运营的收入增量来源；中粮大悦城以原创营销IP持续激活年轻客群，2026年“五一”假期“大悦嗨新节”联动30座项目实现销售额5.7亿元、客流增长超18%，在青年消费赛道维持了租金与客流之间的正向循环。

在体验型消费与文化零售的结合上，新世界中国旗下K11产品线提供了另一种样本。2026年“五一”黄金周期间，深圳K11 ECOAST举办第二届海滨文化节并引入国际戏剧演出，录得日均人流接近15万、创年内新高；广州汉溪K11在亲子、艺术及文化系列活动带动下，五一期间人流按月上升30%、整体销售额按月增幅63%。

与此同时，文旅消费依旧是拉动整体消费的重要支柱，但增速较2025年有所回落，市场由高速扩张转向提质发展。

根据文化和旅游部发布的数据，2026上半年，国内居民出游34.63亿人次，同比增长5.4%；国内居民出游花费3.21万亿元，同比增长2.0%，出游人次增长快于消费花费，体现出旅游消费更趋理性、平价化的特征。

从重点节假日窗口观察，10月1日至6日，商务部重点监测的78个步行街（商圈）客流量、营业额同比分别增长2.5%、4.7%。

另据上海市商务委数据，国庆假期（9月30日至10月6日），全市线上线下消费金额762.4亿元，同比增长9.9%。其中，线下消费金额400.4亿元，同比增长15.1%；线上消费金额362亿元，同比增长4.7%。

反观开发投资端，2026年商业地产开发投资依旧承压，虽然部分存量运营指标边际改善，但新增开发投资低迷的格局并未扭转，市场仍处在深度调整阶段。

2026年1-9月，商业营业用房开发投资累计值为3509亿元，同比下降25.9%，降幅较1-8月进一步扩大，整体仍处于深度负增长区间，尚未看到降幅持续收窄的明确信号。

在商业租金修复乏力、空置率仍处高位的大背景下，项目投资回报率预期偏弱，开发商对于新建商业项目保持高度审慎，新增拿地、新开工意愿不足，存量盘活、改造更新成为行业的主流选择。

办公楼开发投资同样延续下行态势，1-9月办公楼开发投资累计值为2001亿元，同比下降21.0%，较1-8月降幅略有收窄，但累计同比仍持续为负，下行压力并未缓解。

宏观环境下企业扩张意愿偏弱，降本增效成为企业的经营常态，不少企业持续优化办公空间，缩减租赁面积、推行混合办公模式，市场新增办公需求不足，直接压制了房企新建办公楼的投资动力。

在投资端承压、存量改造成为主流选择的背景下，轻资产与管理输出成为头部商管对冲重资产波动的重要抓手。

凯德集团在6个城市管理10个第三方项目，华夏凯德商业不动产REIT以综合体资产包参与试点，管理输出正在成为其收入结构中区别于重资产租金的新支点。

招商商管近三年年均业务增速也超30%，在管商业项目超80个，轻资产合作项目已超30个。其规模与收入同步扩张，在央国企商管中较为突出。

在重资产流动性偏紧的环境下，光大安石则展示了不动产基金平台在“资管+运营+REITs”链条上的闭环能力。自有商业品牌“大融城”运营表现保持稳健，其中两处物业已作为底层资产进入光大保德信光大安石商业REIT的申报与战略配售环节。

整体来看，促消费政策的结构性效果持续显现，服务消费、体验类消费韧性突出，但大宗商品消费拉动减弱，居民消费信心完整修复尚需时日。

而商业地产投资端受租金回报、企业扩张意愿制约，市场信心修复更为滞后，投资端企稳回暖仍需要更长的周期。

本文节选自《观点指数 · 2026年度商业地产表现报告》
阅读报告全文请点击

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。