国寿设85亿养老产业基金，REITs破壁打通康养产业资本循环
自变量机器人融资近30亿元，国寿设85亿养老产业基金，北控养老REITs启动招标。
观点指数 在最近发布的康养发展报告中，观点指数指出，2026年以来康养资本市场保持活跃，资金加速向适老硬件技术、社区居家服务、银发消费供应链方向聚集，具身智能、康复医疗器械、认知干预AI、居家养老服务、老年营养产品等细分赛道融资密集落地，康养行业投融资与退出体系逐步成型。
资本投向呈现结构性特征，适老硬件技术、社区康养服务、银发消费领域成为资金主要流向。报告期内融资事件显示，AI适老硬件赛道大额融资集中，康养机器人、康复辅具、脑机接口与AI医养科技受到资本重点关注。自变量机器人完成A++/B轮合计近30亿元融资，聚焦家庭与老龄社区养老服务机器人；极壳科技获得5000万美元B+轮融资，主攻外骨骼助行机器人。傲意科技、强脑科技分别获得1.5亿元、约20亿元融资，布局脑机交互康复、长者认知筛查干预等脑健康赛道。具身智能赛道多家企业拿到单笔数亿至十亿元级别的多轮融资，面向居家、社区场景研发家庭服务机器人。康复医疗器械赛道同样持续获得资本加持，上海卓益得机器人、牧光医疗、朗目医疗分别完成Pre-A、A轮融资，研发面向机构与家庭场景的康复适老硬件产品。
老龄社区居家服务赛道以中小额成长期融资为主，持续吸引早期资本入局。立乐康养获得7500万元天使轮融资，用于社区康养网点建设；小橙集团拿到数千万元B2轮融资，迭代AI医养平台，调度居家养老服务资源；东犁退休俱乐部完成亿元级B轮融资，深耕老年社群运营与线下银发消费场景。银发消费赛道融资案例持续增加，Nourish获得1亿美元C轮融资，布局老年代谢健康与膳食营养产品；纽邦生物完成近2亿元C+轮融资，夯实老年膳食补充剂原料供应链，完善银发消费上游供给体系。
市场化财务资本、产业巨头、地方产业基金、保险资金共同构成康养产业资金供给矩阵。字节跳动、红杉中国、深创投等市场化机构加码康养机器人赛道；广州产投、张江科投、浦东引领区投资中心等地方国资平台，扶持区域康复器械、医养科技初创企业，推动本地适老技术成果转化落地。以中国人寿为代表的险资持续发挥长期资金优势，设立规模85亿元的养老产业私募基金，投向机构养老、康养旅居资产，凭借长期资金属性匹配康养项目长周期运营特点。上市公司也借助资本手段完善业务布局，新里程以自有资金开展并购，收购老年医院项目，补齐社区周边医疗配套，快速强化医养服务能力。
资产证券化领域取得阶段性突破，养老资产打通资本闭环。北控发展养老基础设施公募REITs项目进入实质招标阶段，上海中澳城康养项目银行间类REITs完成发行载体落地，形成公募REITs与银行间类REITs双向突破格局。养老资产证券化工具落地，核心价值是构建“建设-运营-退出-再投资”完整资本循环，缓解养老产业长期存在的重资产投入高、回报周期长、融资渠道有限等痛点。
长期来看，资产证券化工具能够盘活存量康养物业资产，引导更多中长期资金流入康养赛道，推动银发经济从潜力巨大的消费市场，逐步演进为具备可持续资本循环能力的成熟产业。国资平台也在积极搭建产业资金平台，天津健康养老集团联合市属国企设立总规模2亿元的康养产业平台，为项目规模化运营提供资金支持。国资依托存量物业改造的康养项目，天然具备REITs底层资产潜质，未来有望成为康养资产证券化的主力供给方。
资本逻辑正在发生深刻转变，过去资本偏好重资产养老社区项目，如今资本更看重技术落地能力、居家社区服务流量以及银发消费品变现效率。传统纯床位运营项目融资难度上升，具备优质轻资产服务能力、适老硬件产品、稳定现金流的企业将持续获得资本青睐。
同时也看到，康养REITs发展仍面临不少约束，康养资产现金流稳定性弱于商业、办公等成熟REITs底层资产，资产估值、运营考核机制仍需要持续完善。未来，随着长护险覆盖面持续扩大、康养服务标准化落地，康养资产现金流质量将逐步提升，REITs等资产证券化工具将进一步激活存量康养资产价值，为行业长期发展注入长期资本活水。
本文节选自《观点指数 · 2026年度商业地产表现报告》
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