不再只抢CBD：19.5%办公空间新增项目落子产业园区
1-9月128条开业签约动态覆盖2新8城，产业园区占比19.53%，甲级仍占65.6%。
观点指数 在最近发布的办公空间服务报告中，观点指数指出，2026年，灵活办公服务商外拓的物业选择、合作模式、选址落地等发生明显变化。
合作模式上，业主与运营商在存量物业上的绑定正从单次租赁走向长期共建。以高格办公空间为例，其年内实现苏州苏城商务中心、上海环球港、汇能大悦中心等核心项目的二次续约扩店，并在杭州绿地中央广场、诺德财富中心分别开启新一轮5年和10年长期合作，涉及产权面积合计约8000平方米；同期亮相的陆家嘴首店与锡连·高格办公空间，则是分别携手大华银行及地方国企联合打造。
在写字楼租金持续下行、多数运营商被迫以价换量的市场环境下，能够实现存量项目的续约及扩店，说明高格的运营能力已获得业主方与入驻企业的双重认可。
2026年1-9月，灵活办公企业开业及签约项目覆盖28个城市，较2025年同期显著扩容。其中一线城市仍是核心阵地，但增量主战场已悄然向二三线城市转移。上海、北京、深圳为第一梯队，项目数量领先；杭州、苏州、南京、天津、广州、成都构成第二梯队。
从样本项目城市分布来看，一线城市+香港（北上广深+香港）合计63条，占比约49%，仍是需求底盘；杭州、苏州、成都、南京等新一线与强二线持续承接科创、专精特新企业扩张需求。
同时IWG集团继续向哈尔滨、海宁、太原等产业新城下沉，行业选址逻辑从行政等级导向转向产业活力导向。
从选址逻辑来看，一线城市承担标杆项目、高净值客户；新一线及强二线城市是行业扩张主战场，中小微、科创企业需求旺盛；普通二三线城市头部品牌主动布局意愿较弱，市场供给以本地中小运营商为主。
观点指数认为，样本企业下沉的逻辑在于混合办公开始常态化，企业不再要求所有员工集中于核心CBD办公，就近办公、职住平衡成为新的需求驱动力。
物业选择呈现多元拓展态势。服务商的物业选择不再局限于传统纯写字楼，向TOD综合体、科创产业园等物业类型延伸。
据观点指数对2026年1-9月样本企业128条签约及开业动态的监测，超甲级与甲级写字楼合计占比约65.6%，构成绝对主体。其中甲级项目占比约38.28%，超甲级约27.34%，产业园区约19.53%，乙级及其他约10.94%，商业综合体约3.91%。
各品牌根据自身战略定位形成了鲜明的物业偏好差异，物业布局已成为灵活办公服务商核心竞争力的重要组成部分。
分品牌来看，头部品牌的物业选择逻辑差异显著。MFG锚定超甲级地标构建产业生态，2026年先后签约广州环球贸易中心、北京丽金中心、上海静安嘉里中心等城市顶级地标，其项目平均入驻率达95%、明星项目达到满租状态；WOW即刻办公以“城市封面”为筛选标准，密集入驻上海金茂大厦、杭州IFC、杭州嘉里城、杭州恒隆广场、北京鼎好DH3、成都ICC等天际线级物业；德事TEC持续布局超甲级物业，在北京国贸大厦、天津嘉里中心等地标保持扩张。头部甲级写字楼业主对灵活办公业态的接纳程度持续提升，不再将其简单视作补充租户，而是楼宇商务配套的重要组成部分，这为灵活办公品牌进驻城市封面级物业打开了合作窗口。
与超甲级集聚形成对照的是，产业园区成为灵活办公的新蓝海。IWG签约合肥怡丰工业园、宿迁科技创新园，BEEPLUS布局南通紫琅硅谷、南京研创产业中心，创富港签约深圳中粮新安产业园。产业园区项目具有面积大、政策支持强、产业集聚效应明显等优势，成为服务商嵌入地方产业政策、承接科创企业需求的重要载体。
TOD导向的物业选择日益突出，如年内BEEPLUS签约苏州北站TOD，创氪际入驻北外滩金茂中心（地铁上盖TOD）等。
城市综合体及商住综合体占比约15%，IWG签约南昌大悦城、长沙世茂环球金融中心等超甲级城市综合体，WOW即刻办公入驻杭州嘉里城等项目，灵活办公与商业业态融合、“办公+消费”场景复合化的趋势持续强化。
观点指数注意到，IWG集团、高格办公空间、WeWork中国等品牌在物业选择上实现多维覆盖，横跨超甲级到产业园区。
举例来说，高格将产品划分为三大系列：格悦臻享空间（国际地标系列）面向外资企业、金融机构和总部型企业，落址城市核心CBD甲级楼宇，以全球顶级商务标准打造地标级空间；高格办公空间（高端系列）定位“陪你长大的办公室”，面向本土成长型中大型企业和区域总部，提供从初创起步到规模扩张的一站式空间承接；格物创新空间（轻享办公系列）则更多进入产业园区与城市更新载体，以更轻的入驻方式、更灵活的空间组合服务科创、文创、研发及成长型企业。
整体来看，2026年灵活办公市场的项目发展呈现城市布局加速下沉、物业等级与品牌定位高度绑定、产品形态从单一空间租赁向综合解决方案演进的态势。
本文节选自《观点指数 · 2026年度商业地产表现报告》
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