观点指数 临近年末，物企又到了一年中回款最为吃紧的关口。但地产端资金面尚未根本改善，常规的催收方式见效有限，于是，以资抵债又一次成为最现实的替代方案。

10月30日，融创服务披露公告，其与地产关联方融创集团旗下公司订立债务清偿协议，由后者以商品房及停车位抵偿其应付未付的款项，合计约1545.07万元。

仅仅过了两天，万物云也公告了类似安排：公司与控股股东万科及关联方订立共计191项债务清偿协议，由后者以物业或车位抵偿其欠付万物云附属公司的应付款项，总代价约6.62亿元，其中，约6.588亿元直接冲抵应收款项，差额部分先以应预付集团的业务款项抵扣，剩余由集团以现金支付。

过去几年，随着房地产行业迎来深度调整周期，关联方的欠款越来越难以用现金结清，以资抵债便从最初物企的权宜之计，逐步变成行业内普遍接受的处理方式，而这笔账至今仍没有走完。

以资抵债背后

在房地产行业的黄金发展期，物企普遍深度嵌入关联房企的业务生态，这种伴生模式在驱动规模快速扩张的同时，也使其资产负债表沉淀了大量的关联方应收账款。

拆开来看混着多类款项，一类是经营形成的贸易应收款，包括案场服务、前期介入、开办筹备、承接查验、返修配合、空置房物业费、车位代销佣金、商业招商与运营管理费等。

其二是资金性往来形成的债权，包括代销按金、垫付款、借款、担保代偿以及资金被质押或占用产生的应收款项。

近年来，随着物企第三方回款压力持续加大，业主端物业费收缴难度上升、城市服务端项目结算周期拉长，整体现金流明显承压。

这一背景下，关联方应收款的回收迫切性也显著提升。原本作为“次要矛盾”的关联方欠款，在物企自身造血能力受限的情况下，已演变为影响经营稳定的关键因素，加速化解存量关联应收成为物企的当务之急。

但在实操层面，关联房企普遍面临现金短缺，同时倾向于保留核心优质资产，因此普遍做法是将部分尚未去化的存量资产用于抵偿债务。以资抵债，逐渐成为双方化解存量应收的选择。

进入2026年，这一浪潮并没有褪去，但看起来有舒缓的迹象。

以融创服务为例，该公司在今年1月19发布公告，表示将接收来自融创集团的多个停车位和房产，以结清融创集团应付而未付公司的等额款项，交易对价合计约2626.14万元。

据了解，彼时公告共包含4项债务清偿协议，标的资产合计为45个停车位和28套商品房。其中，45个停车位分别位于上海、广州；28套商品房均位于山东省龙口市，房屋建筑面积合计约为2837.53平方米。

随后在3月份召开的业绩会上，首席财务官杨曼表示，近几年关联方应收款可回收性的风险敞口持续缩小，最终2025年对关联方计提减值的影响较去年同期大幅下降。

最新的公告也显现出这一特征，10月30日融创服务再次与融创集团旗下公司订立债务清偿协议，由后者以商品房及停车位抵偿应付未付的款项，合计约1545.07万元。资产涉及位于哈尔滨、温州、武汉、石家庄四个城市的6套房产，以及位于广州花都融创璟府项目的20个车位。

观点指数观察到，最新这次抵债交易规模近乎减半。更值得注意的是，石家庄融栾华府同一小区、面积几乎相同的房子，去年12月作价8000元/平方米，这次只作价7200元/平方米，十个月单价降了一成，用来抵账的房子也在跟着市价往下走。

站在物企角度，类似举措一方面有助于风险出清，将难以回收的账款转化为实物资产，缓解坏账计提对利润的侵蚀；另一方面也有助于改善独立性叙事，向资本市场传递物企与地产母公司风险逐步切割的信号。

真实回收分化

不过，账面出清只是起点。抵债资产能否顺利变现或持续产生收益，才是检验以资抵债成效的关键；同样是接收资产，不同物企因资产质量、区位分布与处置能力差异，实际回收效果也在拉开差距。

万物云是最具代表性的物企之一，自2024年尾开始，其与控股方万科之间的以资抵债就频频发生：2024年11月，以1.5亿元收购武汉新唐50%股权，以7.12亿元收购上海祥大45%股权，且其中5.9亿元直接抵偿欠款；12月31日又签7.03亿元债务清偿协议，以物业和车位抵债。

2025年延续同一节奏，上半年完成12.56亿元资产包与0.98亿元杭州街区商业项目这两笔抵偿；7月30日再签2.57亿元协议，涉及106项物业，并以约9824万元收购万瑜置业、杭州元广全部股权。

其2025年报介绍，期内持续关连交易收入为22.39亿元，同比降低11.97亿元，占集团总收入的比例降至6.0%。并通过多维度措施，实现关联方回款28.51亿元，关联方贸易应收款项余额同比减少3.82亿元。

从其选择的标的来看，万物云并非被动接受低效资产，例如其优先选取位于“蝶城”辐射范围内的社区商业项目。此类资产与周边在管小区密度高、客群重合度高，能够持续产生经营性收入，并支撑“蝶城+社区商业”的生态延展。

同时，该公司更是在2025年3月成立了“惊蛰”专项工作组，以积极探索资产去化路径，逐步剥离重资产，以维护公司轻资产模式，确保核心业务高效运转。

11月2日的最新公告显示，此番万物云接手的抵债资产涵盖住宅、车位、商铺、公寓、写字楼等多类物业，其中住宅与车位占据绝对主体，资产分布覆盖全国十余个城市。然而，资产接收仅是第一步，后续的去化节奏与变现效率将成为检验以资抵债成效的关键看点。

总体而已，资产质量决定以资抵债的最终成效。若缺乏筛选标准与处置能力，低质资产将带来二次减值与现金流拖累，反而加剧财务压力。

过往期间，德商产投服务便曾遭遇停车位的去化之难。

2023年12月，该公司通过债务清偿协议以约5.16亿元收购1512个停车位，但车位市场冷淡、变现困难。2024年9月，其退还485个车位收回1546万元；2025年10月，再次退还652个车位收回2252万元。两次累计退还1137个车位，占原收购总数的近四分之三。车位难以出手的现实，让原本用于化解坏账的抵债资产反而成了新的资金包袱。

而远洋服务则为抵债资产付出了更昂贵的代价。2025年7月16日，该公司退回2023年自远洋集团受让的2684个车位，原交易价3.232亿元，改为以一笔10年期、年利率2%的有担保贷款结算，预计亏损约1.8亿元。

这也导致远洋服务2025财年由盈转亏，录得拥有人应占亏损约13.71亿元。

当前，物企正加速切割关联方风险，通过缩减关联业务占比、降低业务依赖度等方式推进独立化运营。但应收账款端的出清明显滞后，坏账消化仍需时间。在房企流动性持续承压的背景下，以资抵债短期内仍将是化解存量应收的主要路径，预计还会持续上演。

对于物企而言，唯有审慎筛选、及时止损，方能避免抵债资产沦为新的财务包袱。

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