观点指数 恒大物业的控制权悬念终于揭晓。短暂停牌之后，其股票已于10月30日上午恢复买卖。

10月28日收市后，中国恒大及CEG Holdings的清盘人与太盟投资集团旗下要约人Everest Holdings I Limited签订购股协议，以40.26亿港元的总代价出售恒大物业约51.016%的股份。

此前，中国恒大已于2024年1月29日被香港高等法院颁令清盘，其持股平台CEG Holdings亦于2025年1月10日清盘。出售恒大物业控股权，是清盘人变现资产、提高债权人回收率的关键一步。

出售程序自2025年9月启动以来，潜在接盘方从头部物企、广东省属国企，到太盟、华平投资、信宸资本等私募机构，几度变换，历时一年多，最终花落太盟。

因交易后持股达51.016%，远超30%的强制要约触发线，按香港《收购守则》，太盟方面须向其余股东提出强制性现金要约，要约价每股0.8359港元，涉及资金最高约90.37亿港元。

完成收购后，太盟将成为恒大物业的控股股东。其表示将继续维持上市地位，并提名新董事加入董事会。综合文件、董事会改组与历史包袱的处置，将决定这家物企能否真正重获新生。

悬念落地

据公告，10月28日交易时段后，中国恒大及CEG Holdings（由各自清盘人作为卖方）向要约人Everest Holdings 出让恒大物业股份，总代价约40.26亿港元。其中，中国恒大出让147,155,000股、约占1.361%，CEG Holdings出让5,368,074,000股、约占49.655%，合共约占51.016%。

交易完成前后恒大物业股东情况，数据来源：企业公告

而且，两名卖方的每股账面价格并不相同：中国恒大按每股0.8359港元收取，CEG Holdings则为每股0.7271港元。差异由一份函件协议填补——要约人向CEG Holdings提供5亿元人民币额外利益，承担相关税费等负债。

公告明确，计入该笔利益后，两名卖方每股实际所得一致。这背后是税务安排：由于涉及中国税项，要约人需代扣代缴税款，两名卖方税负不同，遂以“现金＋额外利益”的组合拉平实际所得。

而要约人最终持股比例超过50%，交易触发《收购守则》下的强制性无条件现金要约，要约价每股0.8359港元，与向中国恒大支付的每股价格一致；若要约获全数接纳，最高总代价约90.37亿港元。

10月30日复牌后，恒大物业股价约1.0港元、总市值约108亿港元；较此前停牌前最后交易日收市价1.185港元有所下降。

0.8359港元这个价格，放到市价中，也较最后交易日收市价1.185港元折让约29.5%，较此前30个交易日均价1.184港元折让约29.4%，较2025年9月10日收市价0.920港元亦折让约9.1%。

不过换个坐标系，以每股资产净值为参考，则情况有所不同。0.8359港元的价格较2025年12月31日经审核每股资产净值约0.16港元溢价约409.0%，较2026年6月30日未经审核每股资产净值约0.23港元溢价约268.7%。一折一溢，正是清盘阴霾与历史包袱反复拉扯定价的写照。

资料显示，要约人Everest Holdings主要业务是投资控股，由PAG Fund IV全资拥有。而后者便是太盟投资集团（PAG）旗下的泛亚洲私募股权基金。太盟2002年成立，是一家专注于亚太区的领先另类投资公司，其三大核心业务为：不动产、信贷与市场及私市股权。目前，其代表超过300家全球机构投资者管理逾600亿美元资产，并在全球15个主要办事处拥有超过370名专业投资人士。执行董事长单伟建是这家机构的灵魂人物。

因此，在这场竞争性拍卖方式的出售中，太盟胜出也并不意外。

其公告表示，恒大物业的核心物业管理业务以来自中国各地多元化管理物业组合的稳定及经常性收入流为特点，为创造长期价值提供了具有吸引力的平台。

而完成交易还将消除卖方清盘程序引发的长期不明朗因素，并提供机构支持，预期将增强市场对恒大物业的信心。

恒大物业现状

公告中，太盟方面已明确要维持恒大物业在联交所的上市地位。按计划，要约文件与董事会通函将合并为综合文件，不迟于公告日期后21日，即约11月18日前寄发。

但随之而来的人事变动已不可避免。公告明确，要约人拟提名新董事加入董事会，具体人选尚未决定。至于高级管理层，公告未作披露，按控制权变更惯例，经营层人事将由改组后的董事会定夺。

当前，为恒大物业把舵的是董事长段胜利与总经理韩超。前者清华大学毕业，历任恒大地产集团北京公司董事长、河南公司董事长，并曾出任中国恒大集团常务副总裁；2022年7月，在134亿元存款质押事件爆发、前任董事长甄立涛辞任之后，他临危接手。在2026年中期业绩公告中，段胜利给出的经营主线是推动科技驱动发展、提升服务与效率。

后者2015年加入公司，复旦大学毕业，2023年6月接替胡亮出任集团总经理，上任时年仅34岁。两人在2023年11月的股东周年大会上双双获得重选，这支在危机中稳住盘子的班子也保存至今。

从太盟接手的标的来看，恒大物业近年来已在逐渐修复。2026年上半年，恒大物业收入69.43亿元，同比增长4.5%；毛利润达到13.32亿元，同比增长约11.1%；净利润约为5.03亿元，同比增长约2.5%。其中，核心业务板块——物业管理服务贡献超八成收入，达到58.46亿元，同比增长3.9%，是业绩压舱石。

该公司的规模和独立性也在同步改善。截至2026年6月30日，恒大物业在管面积约6.03亿平方米，期内累计签约（含续签）第三方面积约4300万平方米，合同年饱和收入近人民币10亿元。签约项目于期内进场率高达94.4%，对集团现金流与利润形成有效贡献。

而今年上半年，其经考虑关联方现状，基于稳健性原则，在物业管理服务收入中剔除了与关联方有关的空置物业管理等基础物业管理服务收入约2.56亿元，推动该业务整体毛利率由上年同期的14.9%上升至16.2%。

与此同时，恒大物业账上的真金白银仍然充裕。截至2026年6月30日，其可用资金（含现金及现金等价物、受限制现金、到期三个月以内的理财产品及结构性存款）总额约42.44亿元，较2025年12月31日仅微降约6620万元，半年内基本没有失血。

但资产负债表上的包袱仍然沉重。数据显示，至2026年6月30日，恒大物业总资产97.90亿元，总负债73.29亿元，股东资金21.29亿元，资产负债率约74.86%；上半年净利润仅增长2.5%，也受到金融资产减值、商誉减值及财务成本拖累。

其中，减值是最大的侵蚀项，2026上半年集团减值拨备达32.44亿元，其中对关联方的20.89亿元应收款已全额计提。最坏的情形已经写进账面，这块风险不必再额外折价。

最大的悬念仍是那笔134亿元存款。2022年，恒大物业在审核2021年度财报时发现约134亿元存款质押被银行强制执行，调查显示相关资金划转至中国恒大；2023年8月，恒大物业对这笔应收款项进行了全额拨备。

2025年1月，广州市中级人民法院就追偿诉讼作出判决，相关责任方须向恒大物业旗下各附属公司偿还合计约134亿元及案件受理费约7271.54万元。但判决可上诉，追回金额与时间仍存不确定性。

对太盟而言，这是一笔典型的“危机资产”买卖。以折让价格买入稳定现金流，再以机构化运营修复估值，这并非特例，而是其一贯的打法。

万达商管就是一例。2021年，太盟领投珠海万达商管上市前融资，约定2023年底前未上市即由万达回购。上市未成，太盟转而接手：2024年3月牵头财团注资约600亿元，取得大连新达盟60%股权，珠海万达商管估值则从约1800亿元降至约1000亿元，王健林让出控股权。

显然，这门生意单伟建并不陌生——早年率新桥收购韩国第一银行，正是“困境资产＋机构化修复”的成名之作。如今的恒大物业，不过是同一剧本在物管行业的延续。

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