观点指数 在近期发布的《重构与升维 | 2026三季度代建管理发展报告》中，其指出，期内从央企新设代建平台、头部企业战略定位升级，到股权合资、资本联动、EPC加代销等多种合作模式密集落地，代建企业与委托方之间的关系正在从“一次性委托—交付”的短合约关系，转向以股权、资本或全周期服务为纽带的长期利益绑定。

合作模式创新，轻资产边界持续延展

代建行业中单纯收取固定管理费的甲乙方委托模式正在被加速重构。

从央企新设代建平台、头部企业战略定位升级，到股权合资、资本联动、EPC加代销等多种合作模式密集落地，代建企业与委托方之间的关系正在从“一次性委托—交付”的短合约关系，转向以股权、资本或全周期服务为纽带的长期利益绑定。

由于传统住宅代建费率持续承压、竞争加剧，企业被迫向产业链上下游寻找新的利润空间。同时，国资平台、产业资本、金融机构等新型委托方对代建服务的要求已不止于“把楼建好”，而是需要代建企业深度参与投资决策、资产盘活和后期运营。

7月，天津中建六局建设管理有限公司（简称“中建建管”）正式揭牌成立，标志着中建系在代建赛道的专业化平台布局进一步落地。

绿地智造完成战略升级，确立“营造城市生活高品质空间、推动城市高质量发展、坚持城市内涵式发展”的战略导向，推出“3+X”业务架构，企业定位由“不动产开发运营服务商”升级为“城市更新综合服务商”。

这一调整并非简单的品牌话术更新，而是业务边界的实质性扩展。在原有代建管理业务的基础上，向前端延伸至城市更新策划、存量资产盘活咨询，向后端延伸至产业运营与资产管理。

头部代建企业集体向上调整定位，反映出行业达成共识——单纯的住宅代建市场空间见顶、费率内卷严重，而城市更新、存量盘活、产业运营等领域空间更广、附加值更高、竞争烈度相对可控。

期内，代建企业与各类合作方的绑定方式出现五种具有代表性的模式：

一、产业资本与不动产资本的战略合作。7月9日，中国铁建地产在深圳与平安不动产举行会谈，双方就深化战略合作、拓展业务协同达成共识。据双方公开消息，中国铁建地产将依托全产业链资源，积极探索存量资产盘活，大力发展代建等轻资产业务。这一合作的实质，是产业方出资源、金融方出资金与资产，共同切入存量盘活赛道。

二、股权收购切入资产管理。融创中国公告以1.23亿元收购而今管理100%股权，正式确立“资产管理+资产运营”的双轮战略。通过收购专业代建管理平台，融创将自身存量资产盘活需求与第三方代建业务整合在同一平台下。

收购事项将有助于融创中国快速整合并提升第三方建管业务拓展和管理能力。同时，也将有助于而今管理团队在更大的平台上发挥其专业能力和放大竞争优势，实现更好的发展。

三、股权化合资合作。旭辉建管与实地地产达成深度战略合作，联合设立合资公司，依托旭辉品牌承接实地存量项目及第三方项目。与传统单项目委托不同，合资公司模式将双方利益在公司层面绑定，代建企业从“服务商”变为“股东”。

实际上，代建的股权化合作一直存在。最典型的是小股操盘模式，代建企业一般占股是30%以下。这种持股式的开发管理模式既可以收取代建服务费，还能享受股权收益以及溢价分成。

其四，“代建+资本”联动拿地。金地管理联动投资机构共同拿地，代建企业不再只是被动承接委托，而是主动与资本方组成联合体，从投资决策阶段即介入项目。

其五，“EPC+代建代销”全周期服务。远洋建管打通从工程总承包到代建再到代销的全周期服务链条，在衢州等产城项目中以联合体方式中标，实现服务范围向销售端的延伸。

EPC模式也属于业内较为常见的做法，主要聚焦工程承包阶段。业主只需与总承包商签订合同，由总承包商统筹协调设计、采购和施工，减少业主管理界面。通常采用固定总价合同，总承包商承担大部分风险（如成本超支、工期延误），同时也拥有优化设计以获取利润的空间。EPC强调设计、采购、施工的早期介入与协同，有助于缩短建设周期并控制投资。‌‌‌‌

企业典型项目方面，万科8月中标武汉经开区207M-Q4至Q11、Q13地块房地产开发委托管理服务，综合费率2.15%，总服务费近1.9亿元。该项目体量大、费率清晰，是万科在华中区域代建业务的重要落子。

根据公示，万科报价分为两部分：住宅部分服务费约1.88亿元，由委派人员基本费1%、工程进度管理服务费0.35%和委托销售管理服务费0.8%构成；商办部分约473万元，由委派人员基本费1%和工程进度管理服务费1.15%构成。

润地管理签约华中科学生态城项目商业综合体全过程咨询管理服务，业务版图拓展至武汉。据悉，项目预计于2028年三季度开业。

该项目位于洪山区核心腹地，是武汉市重点项目、洪山区重点打造的百万方产城融合标杆，其中商业综合体约25万平方米，汇聚总部办公、购物中心、品牌酒店、精品公寓等多元业态。

从企业项目来看，代建企业不再满足于收取固定管理费的传统模式，而是把费率拆分细化，在更宽的服务链条上获取收益。其次，纯住宅不再是唯一主战场，商业综合体等复杂业态占比提升。

未来，代建企业之间的分化将不再仅仅体现在管理面积上，而是更多体现在能否与委托方建立长期的利益绑定、能否在复杂业态和全周期服务中赚取更高的附加值。

战略性新兴产业需求升温，工业代建与产业绑定共成长

期内，项目结构特征显示，住宅代建不再走量，而是向低密高端和改善型产品升级。商用代建走向企业总部、商业综合体、产城商业、酒店商业、专业市场等多个细分方向，服务定制化程度提高。工业代建则紧密跟随国家产业升级方向，集中于高端装备制造、人工智能、智能科技、医疗健康等战略性新兴产业，长期享受政策红利。城市配套代建凭借财政回款保障，继续充当业务基本盘。

住宅代建项目虽然数量不占优势，但产品结构出现清晰的高端化、低密化转向。绿城管理承接上海金山新城台板项目，产品形态为低密联排加多层住宅，楼面价约13810元/平方米。远洋建管签约岳阳君屹华府，建筑面积约12万平方米，定位一线滨江高端住宅。凤凰智拓建管7月落地湖北巴东滨江府住宅项目。中海管理则完成昆山华琚雅苑项目交付。

从这几个项目可以观察到，绿城管理、中海管理、远洋建管等头部品牌代建企业本季度承接的住宅项目，无论位于一线城市周边还是三四线滨江板块，都倾向于选择高端或改善型定位。

代建企业品牌效应在这一过程中持续强化。在住宅代建市场，品牌已经成为委托方选择代建企业的首要考量因素。委托方愿意为知名品牌支付溢价，因为品牌意味着品质保障、交付信心和营销助力。中小房企或本土平台型委托方自身缺乏产品力和市场认知度，引入头部代建品牌几乎是其产品去化的必要条件。

而住宅代建向低密高端升级的背后有三重动因。一是逃离刚需价格内卷。当前刚需住宅市场竞争激烈、利润率薄，代建费率持续承压，而低密高端项目的委托方付费能力更强、费率弹性更大。

二是提升盈利弹性。低密产品的产品溢价空间大于普通高层住宅，代建企业在基础管理费之外，还有机会通过结余奖励、品牌增值服务等方式获取更高收益。三是品牌溢价。头部代建企业通过持续承接高端项目，可以进一步强化其“高端代建”的品牌认知。

商用代建项目分布在企业总部、商业综合体、产城商业、酒店商业、专业市场五个截然不同的细分领域，专业化细分特征明显。

企业总部方面，金地管理与古茗签订杭州总部大楼全过程开发管理，项目位于杭州萧山世纪城核心区，建筑面积约11万平方米，为34层超高层办公。企业总部代建的委托方通常是快速扩张中的产业企业，其核心诉求是建筑形象匹配企业品牌、功能满足总部办公需求，而非追求开发利润。

商业综合体方面，润地管理签约华中科学生态城商业综合体全过程咨询管理服务。大型商业综合体的管理复杂度远高于住宅，涉及商业动线设计、招商前置、机电系统协调等专业能力。

产城商业方面，远洋建管衢州智造新城缤纷水街项目，建筑面积约21.4万平方米，包含集中商业街区，是产城融合大盘中的商业配套部分。

酒店商业方面，中建海峡约2.77亿元中标福州商业综合体项目。专业市场方面，绿地智造签约徐州贾汪区夏桥小商品城项目咨询服务。与住宅代建相比，商用代建具有项目类型更多元、委托方结构更复杂、服务模式更丰富、能力要求更高的特点。

工业代建项目呈现出一个鲜明特征，即所绑定的产业为战略性新兴产业。

远洋建管签约昆山群魅昌智能科技产业园，提供全过程代建服务。凤凰智拓签约广州AI云谷产业园项目，位于广州天河区，提供全过程管理服务，绑定人工智能产业。金地管理联手投资机构获取山西综改区唐槐产业园地块。绿地智造与广西建工合作郑州检测产业园项目。

上述项目覆盖高端装备制造、人工智能、智能科技、医疗健康、精密制造等战略性新兴产业，折射出工业代建的需求结构正在跟随国家产业升级方向发生转变：从过去为传统制造业建标准厂房，转向为新兴产业建定制化园区。这一转变对代建企业提出了新的能力要求——不仅要精通工程建设，更要深入理解不同新兴产业的工艺需求、洁净标准、物流动线和招商逻辑。

工业代建与国家产业升级、制造业高质量发展、区域产业转移等宏观趋势高度同频，具有长期的政策红利和市场需求支撑。地方政府有强烈的产业导入诉求，愿意为能够带来产业资源的代建企业支付溢价。

而代建企业若能绑定优质产业资源，不仅可以获取代建管理费，还有机会通过招商运营分成、产业投资等方式分享产业成长收益。可见，当前工业代建可以通过多种方式获取收益。

城市配套代建（学校、场馆、医院等）继续充当代建企业的业务压舱石。而今管理统筹签约上海松江冰雪运动综合体，落户松江洞泾，集体育、休闲、文化于一体，致力于打造赛事级室内雪场，激活赛事、培训、消费等多元功能。前期由松江区政府与而今管理整体策划推进并确定合作意向，后续链接东南网架集团进行投资建设、热雪奇迹进行雪场管理运营。

城市配套代建的核心优势在于回款稳定、坏账风险低。项目资金来源以财政预算为主，委托方为政府部门或事业单位，付款保障程度远高于市场化项目，受房地产销售波动影响较小。但这一优势亦有边界：财政拨付进度影响结算周期，代建费率受政府指导价约束，利润空间相对透明偏薄，整体呈现“低风险、稳回款、薄利润”的确定性溢价特征。

本文节选自《重构与升维 | 2026三季度代建管理发展报告》
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