观点指数 在近期发布的《重构与升维 | 2026三季度代建管理发展报告》中，其指出，本季度代建行业运行的核心变化，是行业关注焦点的整体转移。一方面，新增签约面积已不再是衡量代建企业质量的首要指标，开工转化率、回款达成率、委托方满意度、复订率等运营指标更受关注。另一方面，客户结构从过去以民营房企委托为主，加速向国资平台、地方政府与城投公司集中。

本季度，代建行业运行的核心变化，是行业关注焦点的整体转移。一方面，新增签约面积已不再是衡量代建企业质量的首要指标，开工转化率、回款达成率、委托方满意度、复订率等运营指标更受关注。另一方面，客户结构从过去以民营房企委托为主，加速向国资平台、地方政府与城投公司集中。

绿城管理在2026年中期业绩会上披露，2026年上半年其回款中国企及政府委托方占比已达77%。旭辉建管披露的2026年上半年数据显示，其国资及政府代建占比约55%。金地管理中国央企及城投委托方占比同比提升约9个百分点。

这三组数据表明，无论第一梯队还是品牌代建企业，国资政府类委托方已成为收入和回款的主要来源。

房地产行业深度调整后，民营房企拿地能力和开发意愿大幅萎缩，而国资平台和政府主导的城市更新、保障性住房、公共设施建设项目成为代建需求的主要来源。

与民营房企委托方相比，国资及政府委托方在决策流程、合规要求、成本控制、廉政风险防控等方面存在显著差异，代建企业需针对性调整服务模式、管理体系和人员配置。

从2026年上半年各家披露的运营数据来看，行业整体仍在扩张，但扩张的质量指标比规模指标更值得关注，且头部企业与区域型企业之间的分化在本季度显著拉大。

截至2026年6月底，金地管理代建业务布局全国超70座城市，累计签约管理面积超6100万平方米，累计签约管理服务项目超480个，其中住宅项目累计签约货值超4172亿元，政府公建项目累计签约管理面积超1468万平方米，商办累计签约管理投资规模超933亿元。2026年上半年新签代建面积738万平方米，同比增长5.7%。

2026年中期业绩显示，华润置地城市建设管理与咨询新签项目22个，其中包含长沙奥体中心等重大文体场馆项目。招商建管2026年上半年新增代建项目28个、新增签约面积596万平方米、新增合同收入接近4亿元。截至报告期末累计承接代建项目超640个、累计管理规模突破4000万平方米。新城建管上半年新增签约42个项目、553万平方米；累计管理项目179个、超3200万平方米。

龙湖龙智造（智慧营造）上半年营业收入6.5亿元、同比增长3.3%。代建销售额112亿元；新签约代建面积696万平方米；代建交付建筑面积71万平方米（4400余套）；委托方满意度98%。

龙湖龙智造是少数同时披露营收、销售额、新签、交付与满意度全链条指标的企业，其营收仅同比微增3.3%，也折射出在费率承压背景下规模扩张向质量考核切换的行业现实。

绿城管理2026中期实现营收14.66亿元，同比增长7%；归母净利润2.71亿元，同比增长6%。新拓代建费34.1亿元，新拓代建面积1352万平方米，交付面积545.6万平方米。

新拓项目中一二线城市占比64.3%，较2025年同期提升5.2个百分点。复购率约25%。管理层明确“考核不再只看签约面积，更看重开工转化率、回款达成率”。

旭辉建管2026年上半年新增在管项目42个，累计在管项目超310个、总建筑面积超4900万平方米，覆盖城市90个，复委项目占比约21%。21%的复委率是一个值得关注的信号，客户粘性和重复委托正在成为新增量的重要来源。

过去代建企业普遍以签约面积、新增项目数作为核心考核指标，导致“重签约、轻落地”问题突出，大量签约项目迟迟无法开工形成实际收入。

本季度这一导向发生明确转变。绿城管理将开工转化率和回款达成率置于签约面积之前，龙湖龙智造强调委托方满意度与交付套数，旭辉建管突出复委率。

这一转变反映了行业从粗放式扩张进入精细化运营阶段。签约只是拿到合同，开工率决定收入能否确认，回款率决定利润能否落袋。

与之相伴的是服务边界的延伸。代建企业的服务正从单纯的建设阶段管理，向前端的项目策划、投资咨询和后端的资产运营、物业管理延伸。

优质服务带来的客户粘性和业务延伸机会，正在替代单纯的品牌溢价，成为复委和追加委托的基础。代建企业的竞争将从单一的建设管理能力，转向全生命周期的综合资产管理能力。

期内，信达地产上半年新获取项目计容建筑面积约3.22万平方米，且均为代建项目。信达地产聚焦纾困民企、助力保交楼，以“金融综合服务+地产专业输出”模式协同AMC获取订单。这是AMC系资金方与品牌代建方捆绑获客的典型形态。

与此同时，项目主体企业也在主动寻找破局者。7月16日，河南内黄县流河沟安置房6号地项目公开招募复工代建方，标志着安置房类停滞项目也开始通过市场化方式引入代建企业推进续建。此前，北京富华运河房地产开发有限公司破产重整案亦公开招募代建代管代销服务机构。

这表明，即便进入破产重整或停滞状态的项目，其管理人或债权人也倾向于引入具备代建、代管、代销综合能力的机构，而非简单拍地处置。代建企业在困境项目中的价值被重新定价。

可以看到，代建行业增长的质量正在替代增长的速度，成为竞争焦点。不良资产代建作为新兴增量，虽然附加值高、壁垒强，却受制于项目复杂度和处置周期，短期内更像是头部代建企业的结构性补充，而非行业的第二增长曲线。

本文节选自《重构与升维 | 2026三季度代建管理发展报告》
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