观点指数 在9月17日观点指数研究院发布的《运营增效 | 2026年9月商业地产零售业态发展报告》中，其指出，商业地产企业整体呈现“强者恒强、弱者承压”的分化格局，行业已从“开发驱动”全面转向“运营驱动”，企业运营能力的差异直接导致业绩与估值的分层。

其中，以华润万象生活、大悦城、龙湖等为代表的头部运营商的零售额、出租率与盈利表现较为突出。

数据来源：企业披露，观点指数整理

华润万象生活上半年购物中心零售额达1485亿元，同比增长21.7%（可比口径增长10.2%）；规模层面，截至2026上半年，华润万象生活在营购物中心数量增至138座，布局全国61个城市，区域覆盖持续完善，下沉布局稳步推进，62座购物中心零售额位居所在城市市场首位。

从发展逻辑来看，核心优势在于标准化运营体系+高端品牌资源+持续内容迭代，能够在消费低迷的市场环境中，持续激活消费需求、提升客单价与复购率，实现零售额与租金的双向增长。

大悦城控股作为年轻潮流商业运营商，2026上半年运营数据同样表现亮眼。期内旗下购物中心总销售额达234.02亿元，同比增长6.4%；核心客流数据表现尤为突出，总客流达2.31亿人次，同比大幅提升15.5%。

客流增速远超销售额增速，反映出项目年轻化、潮流化、体验化的定位精准契合当下年轻消费群体需求，场景创新与活动营销有效拉动客流增长。

大悦城的核心竞争力聚焦于年轻客群精细化运营、潮流业态迭代、主题场景打造与IP营销落地，通过持续引入首店、潮流品牌、网红业态，打造差异化的年轻消费场景，精准规避同质化竞争，实现客流与销售的稳步增长。

龙湖集团2026上半年整体经营稳健，旗下商业持有型业务作为核心优质资产，持续保持稳健运营态势，租金收入、出租率、销售额均实现稳步增长，抗周期属性凸显。

“天街”系列是核心的零售商业项目，聚焦城市核心商圈与成熟居住区，主打家庭消费与年轻消费双客群，产品标准化程度高，轻重资产协同发展模式成熟，为后续规模扩张奠定了坚实基础。

整体供应上，据观点指数统计，8月至今全国新增开业商业项目共计13个，整体商业体量合计超83万平方米，市场供应保持稳步释放的态势。

数据来源：公开资料，观点指数整理

从项目结构来看，增量开发项目仍占据市场主导地位，期间新增开业增量项目9个，入市体量合计超63万平方米，主要集中在二线核心城市、强三线城市核心商圈，聚焦优质区位与成熟客群，项目定位偏向精细化、差异化、体验化。

存量改造项目同样占据一定比重，期内共有4个存量改造商业项目开业，体量合计超21万平方米。项目多由传统老旧百货、低效购物中心改造升级而来，依托城市更新政策红利，通过业态重构、场景焕新、品牌迭代重新入局市场，成为供给端的重要补充。

2026上半年，头部商管企业旗下主力商业项目运营数据持续优化，出租率、客流、销售额、会员规模稳步增长，优质项目的市场虹吸效应愈发显著，行业资源持续向头部集中。

品牌招商层面，不少样本项目明确以首店为招商核心成果，且首店的层级被不断细分——全国首店、区域首店、城市首店、商圈首店之外，还有旗舰店、概念店、定制店等形态。

以头部企业为例，无锡万象城西区的城市级以上首店占比超60%、厦门万象城二期也以重奢+新业态互补；太古兴业太古汇引入LV路易号全球概念地标（约1600平方米）、三里屯落地爱马仕全球旗舰店；恒隆杭州恒隆广场超80家品牌首进浙江/杭州。

当前，首店已从营销噱头转变为可量化的招商KPI。背后核心逻辑在于：品牌总体开店预算趋紧，唯有具备独家性、稀缺性的供给，才能实现跨区域引流，并拉动更高的提袋率。

数据来源：企业披露，观点指数整理

从细分品类来看，餐饮由于高频、刚需、自带社交属性，是调改换新率最高的品类，正成为商场的客流引擎；运动户外与潮玩则承接了年轻客群的结构性消费增长。

至于零售业态，运动户外无疑是当前的热门业态。从华润万象生活非奢重点品牌合作数量也能明显看出这点，其成为除高化外店铺数量最多的存在。

存量运营方面，广州天河城年度重点改造工程——四楼“科技潮趣区”正式对外开放。该项目依托原天河城百货电器馆、Teemmart精品超市等释放空间，仅耗时3个月便完成重构升级。

新区域以“先锋数码+潮玩生活”为定位，汇聚了balabala全国首家萌友主题店、任天堂广州形象店、DJI城市全新形象店及miniso friends、韶音、科大讯飞等多元首店与旗舰品牌，将传统零售空间升级为沉浸式、体验式、社交化的年轻潮流场景。

除业态调改外，空间场景的软性升级也成为新趋势。8月，深圳万象城一期下沉广场完成全面焕新亮相，融入大量绿意景观、光影艺术装置、休闲休憩设施，打造松弛、舒适的社交娱乐场景，将单一的通行空间转化为可停留、可打卡、可社交、可消费的复合型体验空间，间接带动周边商铺客流与消费转化。

整体来看，大量存量项目转向精细化调改与内容化运营，以“场景+体验+非标”对抗同质化竞争。未来，能否把“客流红利”切实转化为“零售额与租金增量”，将成为项目运营能力的价值分水岭。

在此背景下，能够精准适配当前理性消费、体验消费市场趋势的项目，有望在行业分化中持续获得结构性增长机会。

本文节选自《运营增效 | 2026年9月商业地产零售业态发展报告》
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