消费+商业REITs持续扩容，二级市场分化回调中奥莱领涨
文创街区、购物中心等底层资产相继申报新REITs，助力商业地产实现资本闭环。
观点指数 在9月17日观点指数研究院发布的《运营增效 | 2026年9月商业地产零售业态发展报告》中，其指出，当前社零低位运行下免税成亮点，政策推动商品消费扩容升级。
据国家统计局期内发布的数据，7月社会消费品零售总额达39022亿元，同比增长0.6%，增速较6月回落0.4个百分点，整体消费复苏节奏放缓，终端消费需求仍处于温和修复、信心缓慢回暖的阶段。
剔除汽车等大宗消费的波动影响后，当月除汽车以外消费品零售额同比增长2.5%，展现出基础消费的韧性，但整体增长幅度仍相对有限，反映出当前居民消费偏向保守、刚需消费主导的市场现状。
累计数据来看，1-7月全国社会消费品零售总额累计达287744亿元，同比增长1.2%，累计增速维持低位区间，全年消费复苏压力仍存。
从消费结构来看，当前国内消费市场呈现显著的结构性分化。在传统实体零售增长乏力的背景下，政策赋能型消费、品质悦己型消费、体验型消费逆势增长，成为对冲整体消费疲软的核心力量，政策加持的免税消费、入境消费赛道表现亮眼。
1-7月，海南离岛免税市场持续扩容，购物金额累计达216亿元，同比大幅增长17.9%；对应购物人次达311.1万人次，同比增长11.9%，消费金额增速远超客流增速，反映出免税客群客单价持续提升、消费品质持续升级的核心趋势。
政策层面，国内持续优化离岛免税、入境免税消费政策，放宽购物额度、优化品类结构、简化购物流程，持续释放政策红利。
市场层面，国内高端消费回流趋势持续强化，海南免税凭借正品保障、价格优势、品类丰富度，承接大量高端美妆、奢侈品、高端箱包消费需求。同时，暑期旅游旺季带动海南客流激增，进一步叠加免税消费需求，推动免税赛道持续增长。
商业政策方面，商务部等7部门8月31日发布《关于推动商品消费扩容升级的实施意见》。政策明确提出到2030年社会消费品零售总额达到60万亿元左右的规模，重点培育绿色、智能、健康三大十万亿级消费市场，同时聚焦汽车、家电、家居等万亿级大宗消费品类，推动商品消费提质扩容、结构升级。
上述政策为商业项目业态调整、品牌招商、场景打造提供了明确的方向。不过从产业视角来看，其对消费行业格局及宏观经济增速的实际拉动效果，仍取决于各领域措施的落地进度。
新申报方面，文创街区、购物中心等底层资产相继申报新REITs，助力商业地产实现资本闭环。
8月20日，嘉实陶邑消费封闭式基础设施证券投资基金正式申报，项目规模为13.35亿元，是江西省首单消费基础设施公募REITs项目，也是全国首单以文创街区为底层资产的消费REITs项目。
项目底层资产为陶溪川文创街区，依托江西景德镇陶瓷工业遗产的保护与活化利用，将产业升级与城市更新有机融合，打造集青年双创、艺术展览、研学旅行、剧院演艺、电商直播、艺术文创、商业配套等于一体的综合性文旅项目。
未来，更多文商旅、文创街区、特色主题商业有望加速接入REITs市场，行业资产证券化进入多元化阶段。
而商业不动产REITs也迎来新的国资选手，中海拟将佛山千灯湖环宇城作为底层资产，分拆发行商业不动产投资信托基金（REIT），预计募集所得款项总额约15.34亿元。
千灯湖环宇城于2016年9月入市，前称为佛山中海环宇城，不仅是中海在全国落地的第四家购物中心，更是其在佛山以及华南地区开出的首个购物中心项目。相关数据显示，2025年，千灯湖环宇城全年总销售额达到21亿元，同比增长12%。
加之此前成功上市的映月湖环宇城，此次千灯湖环宇城若成功上市，中海在佛山自持的两座环宇城购物中心全部实现“投融建管退”全周期资本闭环，为进一步向资管业务转型奠定基础。
REITs市场方面，已上市消费基础设施REITs期内密集披露分红方案，底层资产运营稳定性提升，现金流持续向好。
具体来看，华夏华润消费REIT拟分红9214万元（每10份0.9214元）；华夏中海消费REIT拟分红1702.2万元（每10份0.5674元）；嘉实物美消费REIT实施2026年第一次分红3610万元（每10份0.9025元）。
整体来看，上市消费REITs分红稳定、收益率清晰、现金流可持续，充分验证优质商业零售资产的抗周期属性与稳定盈利能力。
二级市场表现上，17只上市REITs表现分化，10只录得上涨，7只录得下滑。其中华夏首创奥莱REIT涨幅最高，达到3.43%，中金印力消费REIT紧随其后，涨幅为3.30%。
数据来源：wind，观点指数整理
部分REITs则出现了较大幅度的回调，其中嘉实物美消费REIT跌幅最大，达到-5.77%，华夏百联百联消费REIT跌幅为-3.83%，创金合信北京国资公司REIT跌幅为-3.06%。
换手率方面，嘉实物美消费REIT的换手率最高，达到了15.23%，创金合信北京国资公司REIT的换手率也高达17.87%，说明这两只产品在期内受到了市场资金的热烈追捧或博弈，交易非常活跃。
本文节选自《运营增效 | 2026年9月商业地产零售业态发展报告》
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