观点指数(GDIRI) 近日，金科股份旗下重庆中顶志科城市更新建设发展有限责任公司与上海千城集团共同发起设立上海中顶德邻城市更新发展有限公司（下称“中顶德邻”）。

该合资公司将立足上海、深耕长三角，聚焦城市更新、商业综合体及非居住物业的运营管理，以项目导入和经营提升为抓手，推动存量资产盘活与区域业务拓展。

七个月前的2026年7月2日，金科股份刚刚撤销退市风险警示，从“ST金科”变回“金科股份”。再往前推九个月，2025年12月15日，公司及重庆金科的重整计划才刚刚执行完毕。这是一家在破产重整线上走过一遭、靠约726亿元债务重组收益才把账面净资产拉回正数的企业。

在重整落地不到一年、摘帽刚满两个月的节点，金科用一个城市更新合资公司开拓业务。

这不仅是一次普通的业务扩张，更是其对战略规划的执行。

九年的时间，关于城市更新，金科更新了三次解读。2017年，其第一次提及“介入旧城改造、棚户区改造”时，城市更新是拿地手段。2021年，把它写进年报时，它是地产主业下的一个补充。

而2026年4月的新战略里，它成了“向不动产综合运营商转型的核心战略入口”。

城市更新打开业务窗口

要理解金科股份的这步棋，需要以点带面进行解读。

工商信息显示，其旗下的重庆中顶志科城市更新建设发展有限责任公司成立于2026年3月6日，注册资本1000万元，法定代表人祝文俊。股权结构上，重庆博隆企业管理有限公司持股65%，并非金科股份直接全资控股。说明金科股份走的不是总部直管和重注投入的老路，而是搭建一个轻量平台、用品牌和资源换合作的新路。

根据重整计划，金科股份将大部分子公司置入信托持股平台并出表，传统房地产开发业务的资产负债和经营规模被大幅压降。到2025年末，公司可动用货币资金仅10.95亿元，其中母公司层面只有7.36亿元。

金科股份当前稀缺的是钱，因此不会像巅峰时期那样重资产拿地、重注开发。其拿出来置换的，是重整之后留下来的品牌、体系、上市公司平台，以及一套数字化资管能力。

按照披露，双方的专业互补被描述得很清晰。中顶志科发挥资本运作、品牌赋能、管理和数字化资管平台的优势。千城集团发挥项目资源获取、前期谈判、属地商业资源导入及运营执行的优势。

千城集团2014年于上海成立，以“资管、运营、品牌”为核心业务，已进驻全国10个省份、35个城市，累计服务近151个项目，管理面积超过160万平方米，管理资产规模超过400亿元。

千城集团具有辨识度的案例是上海城隍庙对面沉寂十余年的核心商业地块，曾经的豫城时尚，在千城等多方资本和专业力量介入后，被重新定位为幸汇城隍/LUCKYHUB，试图以“世界东方美学与海派精神表达平台”的面貌重生。

双方成立中顶德邻，不能简单地解读成一次普通的区域合作，而要把它放进金科股份重整后的版图中重新审视。于是，会发现这是一张正在筹谋的“蓝图”。

在金科股份2026年4月披露的《发展战略规划纲要（2026—2030年）》中，城市更新被明确定位为“向不动产综合运营商转型的核心战略入口”。纲要提出，聚焦一线及强二线核心城市，大力发展存量资产改造运营和轻资产代建业务，打造“投融改建管退”全周期大资管模式。

把时间线拉长，观察“城市更新”在其内部的地位变化。

2017年的那版战略里，其实没有确切的“城市更新”四个字，当时的提法是“积极开展一二级联动开发，介入旧城改造、棚户区改造”。那一年，金科股份的核心词是“高周转”——低成本、快开盘、快回款。旧城改造在这个语境里，就是绕过招拍挂拿地的一条路径，和产业地产、商业地产并列，都是住宅开发的辅助。

2021年，城市更新在战略中第一次有了名字。这一版叫“四位一体、生态协同”。城市更新被放在地产主业下面，原文写的是“培育后城市化进程中的获地与开发能力，由社区运营升级到城市运营”。侧重点还是在于“获地”。同一年，金科年报里第一次出现“通过产商融合参与城市更新综合业务”，但它的角色是给商业和产业地产导流。

真正的转折发生在2023到2025这三年。2023年，金科一边重整，一边提前谋划“重整后新的业务增长点”。到2025年报，城市更新事业部第一次作为独立事业部被单列出来，和资产管理事业部、基金管理事业部、数字科技事业部并列。同年4月的新战略文件，把它直接提升为“核心战略入口”。

九年的时间，关于城市更新，金科更新了三次解读。

用服务换现金

目前来看，金科股份最现实的问题是自己账上只有不到10亿现金，怎么撬动动辄几亿、十几亿投入的城市更新？

答案写在战略文件里，写在合资结构里——金科股份几乎不打算自己掏钱。

第一层是合作方。金科股份旗下重庆中顶志科城市更新建设发展有限责任公司与四川宝杉锦泰企业管理有限公司共同设立的合资公司正式成立。宝杉锦泰发挥项目资源、本地协调与运营执行优势。宝杉锦泰深耕西南地区酒店及商业不动产存量资产运营，核心团队拥有26年从业积淀和180余个不动产项目操盘经验，累计运营238万平方米商业综合体。

宝杉锦泰带来的不只是项目线索，还有一线团队和属地关系，本质上是一种“资源入股”。

第二层是基金。今年6月，金科股份与腾云筑科合作成立城市更新及不动产科技产业基金。不排除基金大头来自外部LP，如金融机构、地方国企募优先级资金。金科股份输出的是管理服务和少量投入。

第三层是股东方和AMC。重整投资人上海品器联合体、中国长城资产、四川发展证券基金，合计投资26.28亿元，国有背景占37%。这些股东不是只等分红，它们手里本来就压着大量存量资产，金科股份可以作为运营方介入，天然有项目源和融资通道。

第四层是金科股份。以品牌、服务、数字化系统和管理团队等输出换取资源，其明确表示，中顶志科是金科城市更新业务的重要实施平台。

这套结构在行业里不算新鲜。其他企业亦有联合金融机构成立住房租赁基金。金科股份和这些玩家的区别在于，它很“轻”。或许金科股份不是基金的主要出资人，而是基金的管理人、项目的操盘手和资产的运营商。企业赚的是管理费、超额收益和管理输出费。

这也反过来决定了金科怎么挑项目。

战略文件把标准写得很克制：存量改造锁定“既有建筑更新、老旧街区及厂房改造等高投资价值、低整合复杂度”的赛道。只有“高能级城市核心地段、具备长期增值潜力的资产”才考虑重资产投入。

可见，金科股份绝大多数项目走轻资产服务，只有极少数核心地段才考虑持有。金科选项目不挑最大的，而是挑“算得过账”，如能低成本拿到、能快速改造、能三五年做出稳定租金、能找通道退出的。

真正给这套打法装上想象空间的，是2025年12月发改委那份2025版基础设施REITs申报推荐清单。这一次，“城市更新设施”第一次被写进去，老旧街区、老旧厂区更新改造项目以及涵盖多种资产类型的城市更新综合设施项目都可以申报。8月28日，证监会明确支持城市更新项目发行REITs或作为扩募资产。

这意味着城市更新资产第一次拿到了公募REITs的入场券。对金科股份，乃至城市更新企业都具有重大意义。

积极来看，城市更新项目资金闭环终于能合上。如金科股份改造、培育成熟一个存量商办，租金稳定，可以走REITs退出，钱回笼后再投下一个项目。这就是金科股份战略里反复讲的“以退定投”。

但现实约束也不能绕开。

第一，REITs对底层资产的现金流要求极高。上交所披露过，保租房板块能维持95%以上的出租率、接近100%的租金收缴率，这才是被市场认可的“稳定器”。

城市更新项目，尤其是老旧街区和厂房改造，通常要三五年培育期，租金爬坡慢、租户调整频繁，短期内很难达到REITs要求的派息水平。

第二，金科股份目前的运营体量离REITs门槛还远。2026年上半年资产运营管理收入只有4641.59万元，虽然毛利率约67%，但半年不到5000万的盘子，距离一单消费基础设施REITs通常要求的年租金数亿、评估值十几亿的规模，存在一定的量级差距。

所以更可能的剧本是，金科股份短期也许不会成为城市更新REITs的原始权益人，而是“资产管家”、“运营外包方”等提供管理服务的角色。金科股份在这条链上赚的是管理费，而不是资产增值。

要真正实现战略文件里写的“自身造血”，金科股份必须找到一门不需要依赖大量自有资金、又能把剩余的品牌、体系和管理能力变现的“生意”。城市更新中衍生出的轻资产业务，或许正是这样的机会。

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