观点指数 在8月31日观点指数研究院发布的《2026年8月房地产市场分析报告》中，其指出1至7月全国房地产开发投资、新开工规模延续同比收缩的态势，施工与竣工端保持平稳推进节奏，供给端整体调整但内部环节分化明显。房企到位资金累计同比仍处下降区间，行业资金面整体承压，融资端信用分层持续深化。头部优质国资房企凭借信用优势持续拓宽融资渠道、锁定低成本资金，出险民营房企加速推进债务重组方案落地，行业风险出清个体间的进度差异显著。

供给端调整态势延续，房企资金结构进一步分化

2026年1—7月，全国房地产供给端整体处于调整周期，收缩态势持续延续，房企资金面整体承压的同时内部结构分化特征显著，施工与竣工端保持平稳推进节奏。

供给端整体处于调整区间，各环节运行态势分化。开发投资规模保持相应体量，1—7月份全国房地产开发投资达43009亿元，同比下降19.2%，其中住宅投资33172亿元，下降19.1%，住宅业态始终占据开发投资的核心比重。投资端的持续回落，主要受房企拿地意愿偏弱、新开工规模收缩的拖累，行业整体扩表动力不足，土地市场成交规模同比下行也进一步压制了开发投资的修复空间。

施工端存量项目推进节奏整体稳定，房地产开发企业房屋施工面积共计557572万平方米，同比下降12.7%，其中住宅施工面积387051万平方米，下降13.0%，

新开工端继续调整，供给收缩节奏仍在延续，1—7月累计房屋新开工面积26700万平方米，同比下降24.0%，其中住宅新开工面积19490万平方米，下降24.6%。竣工端持续发挥交付托底作用，1—7月累计房屋竣工面积19195万平方米，同比下降23.2%，其中住宅竣工面积13443万平方米，下降25.5%。

1—7月份，房地产开发企业到位资金45748亿元，累计同比仍处下降区间，行业资金面整体压力尚未实质性缓解。分结构来看，国内贷款6300亿元、自筹资金16544亿元，房企外部融资约束依然较强；而定金及预收款14376亿元、个人按揭贷款6040亿元。以销售回款为核心的内生资金仍是房企资金来源的主力，但受商品房销售规模下行影响，回款端同样面临收缩压力。当前行业资金分化格局持续加剧，资质优良的国资房企在融资端的优势明显，而多数中小民营房企仍面临融资与回款的双重压力，资金安全仍是企业经营的核心底线。

国资房企低成本发债扩容，出险房企加速债务重组落地

2026年1-7月地产债累计发行规模达3002.24亿元。近期房地产行业融资端呈现显著的结构性分化格局，国资房企凭借信用优势持续拓宽融资渠道、锁定低成本资金，出险房企则通过多元组合方案推进境内债务化解，行业资金分层与信用分化特征进一步强化。

8月13日金融街控股发布2026年度第四期中期票据发行情况公告，本期票据分为A、B两个品种，合计发行金额20.8亿元。其中品种一期限2加2年，发行金额10.8亿元，票面利率2.63%；品种二期限3加2年，发行金额10亿元，票面利率2.68%。两期票据均实现足额认购，发行利率维持行业低位，既反映出银行间市场对优质国企信用资质的高度认可，也将助力企业进一步优化债务期限结构、降低综合融资成本。

8月12日中国海外发展通过境外子公司发行5年期人民币计价高级无抵押绿色债券，最终发行规模31.91亿元人民币，最终指导价与息票率均定为2.20%，较初始指导价2.75%大幅下行，募集资金将用于现有债务再融资及合格绿色项目融资。头部央企在离岸市场发行人民币绿色债券且利率大幅下行，既体现了境外资本市场对优质房企信用与ESG表现的双重认可，也进一步拓宽了头部房企的境外融资空间。

出险房企方面，8月10日正荣地产发布对旗下9只债券的重组方案，涉及债券本金总额66.61亿元，含息合计72.03亿元。核心安排包括三部分，一是用6400万元一次性现金付款按面值8%的比例抵销不超过8亿元的债券本金，为有短期流动性需求的债权人提供现金退出渠道；二是以长乐、宜春、天津3个物业项目合计1.79亿元的销售所得款设置专项信托，对应抵销不超过16亿元的债券本金，依托存量资产回款缓释债务压力；三是剩余债券本息置换为8.5年期的新债券，通过长期展期为企业经营修复争取时间窗口。

本次重组采用现金清偿加资产抵债加展期留债的分层方案，是出险房企债务处置的典型市场化路径。万科方面，2026年6至12月到期公开债规模合计101.2亿元，针对6至7月集中到期的4只公开债券采取统一方案、分债券同步表决方式推进展期，2026年至今到期的公开债已全部完成展期。

上海新房同比普增格局延续，置换型需求成市场修复支撑

2026年8月前三周全国重点城市商品住宅市场呈现季节性调整趋势，其中广州、杭州等城市新房成交规模环比同步提升，成为市场修复的核心动力。据观点指数监测，8月1日至23日全国重点监测城市商品住宅累计成交1.65万套、186.07万平方米，带动年内累计成交规模达20.21万套、2358.82万平方米。

长三角核心城市政策加码与需求释放形成正向共振，新房与二手房市场修复动能同步增强。上海新房市场同比修复态势明确，8月前三周成交6202套、65.01万平方米，成交套数同比增长23.82%，成交面积同比增长27.52%；二手房市场成交规模保持领先，同期累计成交16859套、137.33万平方米，市场流通性显著优于新房。8月下旬“沪八条”新政正式落地，通过下调外环外二套房贷首付比例、放宽公积金提取范围与频次、升级“以旧换新”购房补贴、推进中心城区二手住房收购等组合拳，进一步畅通置换全链条。

杭州新房市场实现环比与同比双增长，8月前三周成交1190套、17.14万平方米，成交套数环比增长44.24%、同比增长44.07%。广州新房市场呈现环比同比双增格局，8月前三周成交3914套、40.25万平方米，成交套数环比增长16.49%、同比增长31.34%。

深圳新房成交面积同比增长6.45%，二手房同期累计成交2850套、27.72万平方米。北京二手房市场展现出较强运行韧性，8月前三周累计成交9511套、85.56万平方米，套均成交面积达111.16平方米，改善型置换需求构成市场核心支撑。

核心资产走出独立行情，中期业绩与转型分化加剧

在行业调整周期中，具备核心区位或稀缺资源属性、由国央企主体开发的高端改善产品正在形成独立于大众市场的价值体系。一方面核心城市核心地段的不动产是高净值人群资产配置、对冲周期的重要选择，另一方面滨海等稀缺资源构成了顶豪产品的长期价值基础，叠加开发主体的信用背书与产品兑现能力，共同推动高端市场与刚需市场的进一步分化。

优质核心资产的抗周期属性逐步凸显。上海徐汇滨江为城市核心顶豪聚集区，安澜上海东区推出169至289平方米户型，将顶豪准入门槛下探至2400万级，备案均价17.28万元每平方米，项目本次推出100套房源，开盘30分钟全部售罄，单批次销售额33.6亿元，客群以38岁左右的科技行业从业者为主，长三角跨区域置业占比较高，反映出新经济财富人群对一线城市核心资产的配置需求。

中旅三亚蓝湾位于三亚CBD，拥有一线海景资源，主力户型为186至556平方米滨海大平层，项目首开当月销售额达15亿元，位列三亚主城住宅销量与单价双榜首位，体现了海南自贸港长期价值加持下稀缺滨海资产的保值属性获得市场认可。

上市房企2026年中期业绩进一步印证行业分化逻辑，盈利表现与核心资产布局高度绑定。

保利发展签约金额保持行业首位，核心城市销售贡献达95%，经营现金流连续第九年为正，综合融资成本降至2.61%，资产负债率连续第六年下降。中国海外发展收入与合约销售额分别同比增长17.3%和11.8%，约六成土储位于北上广深及香港；净借贷比率27.2%，平均融资成本2.76%，现金短债比约2倍，财务结构保持行业较优水平。万科经营活动现金流转正，完成2.3万套交付；公司推进城市聚焦与存量盘活，2025年以来累计完成约485亿元到期公开债偿付或处置。中国金茂签约金额同比增长8%，一二线占比96%，有息负债较年初减少62亿元，融资成本降至2.87%，经营性现金流净额转正至105亿元。

整体来看，当前房地产行业融资端的信用分层仍在持续演进，经营稳健的国资与头部央企凭借信用背书持续享受低利率融资红利，融资渠道保持通畅，而多数出险民营房企仍以债务重组、资产盘活为核心工作，资金修复依赖销售端回暖与资产处置进度。行业格局处于重塑进程中，手握核心资产、财务稳健的优质企业优势持续扩大，梯队分化与结构分层的长期趋势仍将延续。

本文节选自《2026年8月房地产市场分析报告·观点指数》
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