产业园REITs遭估值回撤，存量盘活实现“双轨路径”互补
产业园REITs二级市场大幅波动触发停牌，出现基本面与交易面割裂的格局。国资平台调整资产盘活策略，ABS与公募REITs形成互补，构建多元证券化体系。
观点指数 在8月28日观点指数研究院发布的《战略“校准” | 2026年8月产业园区暨基础设施投资发展报告》中，其指出，近期产业园公募REITs板块迎来显著估值波动，多只产品二级市场价格大幅回撤，频繁触发交易所临时停牌、风险披露等监管机制，板块交易情绪与底层资产基本面出现明显割裂。
在二级市场震荡加剧的背景下，国有园区平台主动调整存量资产盘活策略，打破公募REITs单一盘活路径，将优质存量不动产转向持有型ABS渠道落地，形成“公募REIT+机构ABS”双向互补的资产证券化新格局，为行业存量资产精细化盘活提供全新的发展范式。
从板块估值基本面来看，当前产业园REITs整体估值低于市场平均水平，具备长期配置价值。数据显示，产业园REITs平均P/NAV为1.08倍，较全产权类REITs1.12倍的均值存在明显折价，从底层资产现金流、出租稳定性、长期收益维度来看，板块估值处于合理偏低区间。
但短期二级市场受市场情绪、资金波动影响较大，交易端波动被持续放大，多只核心产品价格大幅下行，引发板块整体性震荡，市场呈现典型的基本面与交易面背离的特征。
本期产业园REITs价格异动集中爆发，多只标杆产品相继触发监管规则。8月5日，易方达广州开发区高新产业园REIT价格大幅跳水，收盘价跌至1.285元/份，较发行价2.573元跌幅超50%，触发深交所临时停牌机制。
为缓释市场恐慌，管理人及时披露底层资产核心经营数据，明确园区出租率、租金收缴率等基本面指标稳定，提示二级市场价格非理性波动风险，厘清交易情绪与资产真实价值的差异。
板块波动持续扩散，8月6日中金亦庄产业园REIT月内累计跌幅达20.40%，触发上交所异动披露要求；8月7日中信建投沈阳国际软件园REIT累计跌幅20.39%，同样触发交易风险提示机制。
多只产品集中出现大幅回撤，并非源于底层园区资产经营恶化，现阶段各大产业园REIT底层物业出租稳定、租金收缴有序、产业租户结构优质，基本面韧性充足，价格波动主要由二级市场资金博弈、短期情绪宣泄导致，板块估值错杀特征显著。
二级市场的剧烈波动，倒逼国有园区平台重构存量资产盘活逻辑，资产证券化路径实现关键迭代。以往国有园区存量不动产主要依托公募REITs实现盘活退出，而当前市场环境下，公募REITs严苛的资产审核、信息披露、扩募条件，难以适配部分存量资产的盘活需求。
为此，头部国资平台主动切换赛道，将存量资产转向机制更灵活、对接机构投资者的持有型不动产ABS，构建多元化盘活体系。
上海外高桥集团资产置换案例成为行业标志性范本，企业将原计划用于华安外高桥仓储物流REIT扩募的核心资产，包含24.29万平方米的仓库、厂房地块，全部终止公募REIT注入计划，整体转入中信建投-外高桥持有型不动产ABS项目。
该ABS项目首轮16亿元扩募方案已获上交所受理，落地节奏高效、运作机制灵活。这一调整充分体现国企存量资产盘活的精细化考量，有效规避公募REITs二级市场波动带来的估值风险，保障存量资产盘活的稳定性与收益性。
对比两类证券化路径可以发现，公募REITs面向公众投资者，监管要求严格、扩募门槛高、二级市场波动大；而持有型不动产ABS聚焦机构投资者，申报流程简洁、运作灵活、估值稳定性强，能够适配不同类型、不同资质的存量资产。
在当前产业园REITs板块情绪偏弱、估值波动加剧的背景下，ABS成为国有园区存量资产盘活的重要补充渠道，有效化解单一路径依赖风险。
综合来看，当前产业园REITs行业格局已发生深刻变革，短期二级市场情绪扰动不改底层资产长期价值，板块估值修复空间充足。同时行业彻底告别公募REITs单一盘活模式，形成公募REITs与机构ABS互补并行的多层次资产证券化体系，为国有产业园区存量资产提质增效、价值兑现提供全新路径，推动行业存量运营时代高质量发展。
本文节选自《战略“校准” | 2026年8月产业园区暨基础设施投资发展报告》
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