观点指数 在8月31日观点指数研究院发布的《2026年8月房地产市场分析报告》中指出，8月房地产政策迎来央地协同发力窗口期，中央层面将稳定房地产市场纳入安全屏障整体框架统筹部署，同步完成《住房公积金管理条例》顶层制度修订，从制度层面拓宽使用场景、释放政策空间。地方层面北京、上海等核心城市接连出台优化新政，限购门槛下调、公积金额度扩容、“以旧换新”补贴、房票安置等多维度措施落地，持续为市场信心修复提供坚实支撑。

一线城市新政密集落地稳定市场，央地协同加码激活住房消费潜力

近期中央与地方房地产政策协同发力，调控逻辑从被动防风险转向主动稳市，新政赶在“金九银十”时间窗口前落地，有利于政策效力的发挥。

中央层面，战略定位与制度建设同步推进，奠定下半年政策总基调。7月30日中央政治局会议将“稳定房地产市场”纳入“切实筑牢安全屏障”的整体框架统筹部署，标志着房地产调控完成从“风险处置”的被动应对到“屏障构建”的主动布局的转向，地产稳增长、防风险的战略权重进一步提升。制度端同步松绑，7月31日国务院常务会议审议通过《住房公积金管理条例》修订草案，时隔7年重启顶层制度修订，明确将装修、物业费等纳入公积金提取范围，从国家层面拓宽公积金的使用场景，为地方因地制宜创新公积金政策、释放居民住房消费潜力提供上位法支撑。

地方层面核心城市与中西部省份差异化破局。北京于8月7日出台新政，统一全市购房社保门槛至1年，将五环内社保要求由2年大幅缩短，夫妻双方缴存家庭首套房公积金最高贷款额度提至240万元，北京限购政策的实质性放松具备较强的行业信号意义。8月20日上海出台“沪八条”，将外环外二套商贷最低首付比例下调至15%，针对外环外新房设置“以旧换新”贷款补贴与置换补贴，政策利好聚焦外环区域，引导居住需求向五大新城、产业园区承载地布局，实现房地产市场与城市发展的双向协同。中西部省份同步加大宽松力度，内蒙古将普通缴存职工贷款最高额度由100万元提升至150万元，长春投放3300张单张面额1.5万元的电子购房消费券定向带动刚需释放。

整体来看，本轮政策以“安全屏障”为底层框架，以“需求释放”为核心抓手，形成中央顶层定调、核心城市破局、中西部全面宽松、地方配套补贴的央地协同格局，各项政策集中在8月密集落地，为9至10月传统销售旺季做好前置铺垫与需求储备。

住户信贷修复动能承压，货币政策延续宽松基调

2026年1-7月我国人民币贷款累计新增10.38万亿元，1-7月住户贷款累计减少8271亿元，其中短期贷款减少9287亿元，中长期贷款累计新增1010亿元，居民部门加杠杆意愿持续低迷。

从单月走势来看，住户中长期贷款仅在1月、3月、6月实现正增长，2月、4月、5月、7月均环比转负，7月环比上月减少1202亿元，再度转入收缩区间，反映出居民住房消费与大宗消费的内生动力依然不足，资产负债表修复进程缓慢，预防性储蓄倾向较强。由此来看，未来一段时间，零贷款购房将成为居民部门住房消费的重要特征之一。

8月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%。这是LPR自2025年6月起连续15个月保持不变。

当前信贷市场正面临典型的“供强需弱”的格局。供给端，商业银行对符合条件的市场主体“应贷尽贷”，银行体系流动性充裕，贷款供给能力保持在较高水平；需求端则呈现传统动能收缩、新兴动能接续不足的结构性特征。

一方面，房地产市场深度调整带动开发贷与个人按揭贷款需求持续萎缩，基础设施建设投资增速放缓也相应减少了配套融资需求，传统信贷增长点明显弱化。另一方面，以科技创新、高端制造为代表的新质生产力具有轻资产、高研发投入的产业属性，对传统银行信贷的依赖度天然较低，且风险收益特征与银行信贷风控体系存在适配性差距，短期内难以形成等量的信贷承接能力。这种新旧动能转换期的信贷需求断层，是造成当前信贷增速下行的深层原因。

而回顾近期货币政策环境，7月30日中央政治局会议明确提出，宏观政策要发力提效，综合运用并适时调整货币政策工具，优化实施财政金融协同促内需政策。随后召开的2026年下半年人民银行工作会议及二季度货币政策执行报告，均重申将“继续实施好适度宽松的货币政策”，与政治局会议定调一脉相承，由此来看，下半年宽松基调不变，增量工具可期。

房价同比降幅持续收窄，环比修复节奏边际放缓

2026年1-7月，全国70个大中城市商品住宅市场价格运行呈现“同比降幅持续收窄、环比走势显著分化”的特征。城市能级间的修复路径差异持续扩大，一线城市已率先显现企稳回升的信号，二三线城市仍处于调整通道；同时新房与二手房市场修复节奏错位，二手房市场的修复领先性逐步凸显，市场非均衡运行的格局进一步强化。从月度环比维度看，7月新建商品住宅市场修复有所放缓，不同能级城市表现分化加剧，整体呈现“一线横盘、二线转降、三线降幅走平”的态势。

二手住宅市场修复节奏整体快于新建商品房，7月一线城市二手住宅价格环比上涨0.2%、涨幅较6月收窄0.1个百分点，连续三个月保持环比正增长；二三线城市二手住宅环比分别下降0.3%和0.4%，降幅均与上月持平。70城中二手住宅价格环比上涨或持平城市仅8个，较上月减少2个，修复范围有所收窄。同比层面一线城市二手住宅价格同比下降3.7%、降幅大幅收窄1.2个百分点，修复力度显著领先于二三线城市，也快于同期新房同比修复速度。

2026年1至7月全国新建商品房销售面积45021万平方米、同比下降11.8%，销售额42718亿元、同比下降13.1%，销售额降幅较销售面积高出1.3个百分点，反映出全国新房成交均价仍处于下行通道。7月末全国商品房待售面积75911万平方米、同比下降0.8%，其中待售3年以下短期库存面积55559万平方米、同比下降3.6%，短期库存连续多月保持同比下行，但广义库存规模仍处高位，部分三四线城市结构性库存压力依然突出。

区域分化格局持续深化。东部地区前7月销售面积20346万平方米、占全国的45.2%，销售额25990亿元、占全国60.8%，面积同比下降11.2%，优于全国平均。中部地区销售面积11915万平方米、同比下降11.5%，销售额7915亿元、同比下降12.1%，两项降幅均低于全国平均，运行韧性较强。西部地区销售面积11318万平方米、同比下降12.0%，销售额7829亿元、同比下降13.6%，降幅均高于全国平均。东北地区深度调整特征突出，销售面积仅1441万平方米、同比下降21.5%，销售额984亿元、同比下降23.8%，受人口持续外流等因素制约需求，持续收缩。

综合来看，2026年1至7月房地产市场在政策托底下持续磨底，央地协同发力为市场修复注入政策动能，高能级城市凭借人口集聚与产业韧性修复动能更为充足。房价同比降幅持续收窄显示下行动能逐步衰减，但环比修复节奏边际放缓说明市场修复基础仍不牢固，住户信贷修复承压反映居民端信心恢复仍需时间，广大低能级城市仍需需求端政策进一步精准发力。

本文节选自《2026年8月房地产市场分析报告·观点指数》
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