观点指数(GDIRI) 2026年9月4日，杭州乃至浙江的保障性住房投融资史翻开了崭新的一页。中金杭州安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“中金杭州安居宁巢REIT”）正式获得中国证监会准予注册批复及深圳证券交易所无异议函，成为浙江省首单保障性租赁住房REIT，实现了省内该领域“零的突破”。

这不仅是杭州安居集团旗下杭州市安居宁巢投资有限公司的一次资本首秀，更是杭州市保障性住房投融资模式创新的关键落子，为地方国资平台探索存量资产盘活、撬动增量投资提供了可复制的“杭州样本”。

作为杭州保障性租赁住房运营的主力军，杭州市安居宁巢投资有限公司自2024年1月成立以来，在杭州租赁住房市场迅速落子布局，构建起覆盖全城、多层次、多维度的住房保障供给体系。

截至目前，安居宁巢运营的房源总量已突破20000套（间），业务布局覆盖杭州上城、拱墅、萧山、临平、钱塘、富阳、临安等主要城区，并拓展运营至嘉兴市。同时，公司投资建设的九堡单元SC120302-36地块等6个公交场站及地铁TOD复合型保障性租赁住房项目，建成后将为杭州新增超2800套（间）保障性房源，持续补齐城市安居配套。

底层资产解码：1469套“青年第一站”

REITs产品的生命力，根植于底层资产的现金流质量。中金杭州安居宁巢REIT的底层资产为宁巢·明石公寓，位于杭州市上城区笕桥街道同德路206号，是浙江省首宗成建制开发的人才专项租赁住房项目。

项目自2018年开工、2021年6月竣工，2021年9月16日正式投入运营，并于2022年1月27日，依据杭州市“人才专项租赁住房项目可直接转化为保障性租赁住房”政策，被直接认定为保租房项目并取得认定书。

项目建筑面积合计约8.75万平方米，其中租赁住房部分约8.22万平方米（1469套，户型为一居室、两居室、三居室），配套公建5371.13平方米，商业可租赁面积4721.91平方米。

运营质量维度，截至2026年一季度末，项目租赁住房部分出租率98.84%（1469套中已出租1453套，其中企业租户租赁396套、个人租户租赁1057套），平均租金46.14元/平方米/月，备案租金水平66.48元/平方米/月；租赁住房部分出租率持续处于95%以上的水平，租户退租后去化平均天数仅3.6天，处于饱和运营状态。

与之相对，商业部分出租率73.34%、租金65.69元/平方米/月，2023年至2025年商业出租率从23.58%爬坡至73.52%，租金水平有所回调，以价换量撬动出租率修复。

财务表现上，项目公司2023年至2025年营业收入分别为3484.54万元、4481.08万元、4910.97万元，息税折旧摊销前利润（EBITDA）从1352.10万元增至4140.60万元；净利润于2023年（爬坡期）亏损2113.97万元后，2024年、2025年分别实现245.65万元、616.84万元，盈利能力随稳定运营持续增强。

估值与集团内地位层面，截至2026年3月31日，项目收益法评估市场价值8.33亿元，折合总建筑面积单价9516元/平方米（其中租赁住房约9797元/平方米）。在杭州安居集团持有的租赁住房资产中，明石公寓资产规模（建筑面积口径）排名2/12、收入规模（2025年度）排名2/6、利润规模（2025年度运营净利润口径）排名1/6。从数据来看，该资产现金流表现稳居集团租赁资产首位，被选定为首发资产实属必然。

从更宏观的视角来看，宁巢·明石公寓以高品质租赁住房有效承接了杭州城东新城及周边区域新市民和青年人才的住房需求，为杭州“引才留才”战略提供了坚实的居住保障。

然而，资产上市从来不是一帆风顺。2026年8月7日，深交所披露审核问询函回复，全文155页，涉及原始权益人持续经营能力、不动产合规、项目运营、估值合理性、基金治理五大类问题。

本次审核最大调整在于资产估值优化，项目评估值从8.52亿元下调至8.33亿元，降幅2.23%，折现率从6%降到5.5%，出租率、租金增长率、运营管理费等关键假设同步收紧。

同时，交易所重点关注租约集中到期风险，申报材料显示2026年到期面积占71.67%，交易所专门要求就续约率、换签速度等做压力测试。

截至2026年一季度末，随着部分租户提前续签，2026年内到期面积占比已降至63.47%。

安居宁巢：年轻国企的答卷

比起1469套的单只产品，原始权益人的资产底牌更值得关注。

原始权益人杭州市安居宁巢投资有限公司，系杭州市安居集团有限公司全资子公司，实际控制人为杭州市人民政府。其中杭州市安居集团2022年12月才正式组建，成立的核心目标，就是破解过往保障性住房领域长期存在的“建管分离、重建设、轻运营”的行业痛点。

宁巢投资成立于2024年1月3日，注册资本30亿元（由杭州安居集团100%实缴），主营保障性住房投资、融资、开发建设与运营管理，以及存量资产的整合及盘活。

不到3年时间，这家年轻的国企就已经从行业新兵成长为杭州保障性租赁住房领域的核心投资运营主体。

运营端由专业机构宁巢运营（杭州宁巢公寓运营管理有限公司）承接。宁巢运营成立于2018年5月，其前身可追溯至2017年，当年7月杭州列入全国首批住房租赁试点城市，市属国企钱江新城投资集团推出杭州首个市属国企自主租赁住房运营品牌“宁巢公寓”。

截至2026年一季度末，宁巢运营在运营保租房项目23个、在营房源超2万套（间）、管理总建筑面积超140万平方米，业态涵盖人才专项租赁住房、保租房、蓝领公寓等多种类型。

招募说明书和问询回复中，原始权益人安居宁巢的财务状况引发了市场关注。这家2024年1月才成立的公司，2024年净利润亏损5273.91万元，2025年扭亏，为527.20万元，2026年一季度又亏损370.03万元。经营活动现金流连续两年为负，2024年为-4807.93万元，2025年为-1.05亿元。

亏损原因并不复杂2024年是公司成立首年，其在管17个项目、1.6万余套房源，全年营收仅1.02亿元，高额国开行贷款产生3633.40万元财务费用，直接压制利润表现。2025年经营明显改善，一方面公司新增9个项目、4700余套房源，营收同比大增59.97%至1.64亿元；另一方面通过股东借款置换存量高息贷款，减少财务费用1304.30万元，实现年度扭亏。

而经营性现金流持续为负，核心源于大规模在建项目投入。公司6个TOD复合型保租房项目总投资24.12亿元，2024至2026年期间集中开工，短期资金投入大、回报周期长。但平台资金储备充足，2024年至2026年一季度筹资现金流合计7.94亿元，背靠杭州安居集团（AAA评级，杭州城投100%持股），融资渠道通畅。

这是属于年轻国企规模化扩张的正常阵痛，而非经营危机。随着在建项目逐步完工并投入运营，预计将形成持续稳定的现金回流，逐步修复现金流水平。

更关键的是扩募储备与资金去向。

按招募说明书披露，原始权益人承诺将不动产REITs的回收资金主要用于新项目投资建设，包括七堡公交停车场、振华路公交场站、池华街公交站、紫金港公交场站、九堡中心单元JG170203A地块、九堡单元SC12030236地块6个保障性租赁住房项目，总投资约24.12亿元。

在新建项目之外，存量资产盘活是安居宁巢的核心增长曲线，公司已打通收存量、转保租的业务闭环，落地多个项目。

2025年5月，公司收购万科河语光年府75套房源，改造为宁巢Ning+河语光年府店，成为杭州市本级首个“收存转保”的项目。开业首日签约率突破80%，历时半个月即实现满租。同年末，公司拿下上城区4幢楼宇共1232套房源，打造宁巢Ning+峯阁店，在管面积达4.34万平方米，是杭州市本级规模最大的“收存转保”项目。

2026年3月，集中拿下城东新城、钱江新城核心板块1374套存量安置房，涵盖一居室到四居室多元户型，面积从75平方米至138平方米不等。

最近8月开业的宁巢公寓尚合府店是由市安居集团收购、安居宁巢公司运营的租赁住房项目。该项目是市安居集团的第四宗存量收购项目，总建筑面积约9600平方米，可提供140套（间）房源。

同时，公司持续对外进行战略合作，与杭州文广集团、临平城建、杭州城建发展等国企平台达成合作，累计锁定近600套存量房源，实现从单点试水到全域布局、从高端公寓到普惠安居的全覆盖。

当保租房REITs从试点走向常态化，像杭州安居这样的地方平台，正在把安居从民生工程变成一门可循环的资本生意。资产入池只是起点，真正决定这门生意能走多远的，是入池之后，运营能力能否回应资本的期待。

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