观点指数（GDIRI）8月底，锦江酒店（中国区）以“归途有羚·即心安”为主题举行发布会，正式发布“途羚公寓”与“羚居公寓”双品牌矩阵。

其中，途羚公寓定位为企业员工公寓，以“一张床”为切入口，已在北京、上海、广州、杭州、南京等城市落地，全国床位规模突破4496张，并签约顺丰速运、中青旅、美团等企业；羚居公寓则面向都市白领“一间房”的需求。

回到上市公司层面，这或是锦江酒店对冲酒店局部压力、开辟第二增长曲线的战略选择。据公司2026年半年度报告披露，上半年公司营业收入68.01亿元、同比增长4.21%，归母净利润5.45亿元、同比增长47.05%，但RevPAR仍处下行通道。

主业“量增价跌”的同时，新赛道加速落子。锦江酒店以途羚、羚居双品牌布局长租市场的商业模式能否跑通？

品牌解码

现阶段，住房租赁市场企业员工住宿需求正从“有房住”向“住得好”过渡。制造业转型升级、城市服务业用工扩容、新市民居住需求等多重因素叠加，企业端对合规、稳定、可规模化复制员工住宿产品的需求被激活，传统“宿管式”员工宿舍已无法满足劳动密集型企业引才、稳岗、留人的诉求。

在这一背景下，锦江酒店（中国区）管理层判断，长租行业正告别依靠信息差价盈利的旧模式，转向专业运营与服务增值的新阶段。

8月28日，锦江酒店（中国区）正式发布“途羚公寓”与“羚居公寓”双品牌矩阵。该平台即“锦江酒店（中国区）”，并非独立于上市公司的体外平台。据了解，2020年5月锦江国际集团宣布成立锦江酒店（中国区），将锦江都城、铂涛（7天、麗枫、喆啡、希岸、IU等）与维也纳系列进行管理合并及业务整合，是上市公司境内有限服务型酒店业务的运营管理平台。铂涛集团、维也纳酒店集团均为锦江酒店并购纳入合并范围的境内酒店资产。

从规模看，据半年度报告披露，截至2026年6月30日，公司已开业酒店14404家、客房139.31万间，已签约酒店18417家、客房173.50万间，覆盖境内339个城市及境外57个国家和地区。

回到双品牌本身。途羚公寓的定位是企业员工公寓，针对酒店、餐饮、快递物流、医疗机构等劳动密集型企业员工的住宿痛点。它以“一张床”为切入口，不接散客，产品以四人间为主，按企业需求提供标准化床位。羚居公寓与之形成矩阵互补，聚焦年轻都市白领，提供高品质“一间房”的居住体验，主打18至48平方米单身公寓，含一房、一房一厅、两房一厅户型。

对这家从经济型到高端、从员工床位到白领公寓实现全层级覆盖的酒店集团而言，长租业务的意义并不止于多一条收入线，它将与酒店主业共享会员体系、客源渠道与运营资源，形成商旅住宿与长期租住的用户闭环，本质上是一次围绕住宿场景的能力复用与边界拓展。

四店拆解

据观点指数了解，2026年第二季度，途羚在北京、广州、南京、杭州四城集中开业四家门店，分别为广州海珠立方店、北京奥林匹克公园店、杭州永福地铁站店以及南京虹悦城店。

其中广州门店设有302间房，是此次四城同启中规模最大的项目，坐落于广州市海珠区仑头东环街16号，地处琶洲产业辐射圈核心，周边双地铁环绕。琶洲作为广州数字经济与人工智能产业的核心承载区，聚集了大量现代服务业与制造业企业，海珠立方店302间的规模体量，能够有效承接区域内企业员工的集中住宿需求。

北京项目由5层独栋酒店翻新改造而来，设有167间房。项目选址精准锚定奥体核心区，该区域集聚了大量文旅、会展、服务等产业人群。从5层独栋酒店到167间标准化员工公寓，这是一次典型的低成本、短周期存量转化。酒店既有的独立出入口、分层布局、配套管线，为公寓化改造提供了天然条件，综合成本与改造周期远低于新建项目。

杭州项目（97间）位于余杭区，地铁5号线永福站A口出站即达，体量最小只有97间，承接杭州城西科创大走廊上的企业员工。

南京项目（97间）由原云顿公寓焕新升级而来，含四人间、六人间及八人间，紧邻主城生活圈。据公开信息，该店开业不足一个月，入住率即达70%。

值得一提的是，上述四店在开业筹备期间已成功签约顺丰速运、中青旅、美团等知名及当地三甲医院，门店未开已提前锁定核心企业客户。

显然，四店的选址锚定“产业＋通勤”双高区位（产业园区、物流集聚点、地铁沿线、核心商圈），物业来源均为存量改造路径（酒店翻新、公寓焕新、闲置楼宇），房型全部围绕企业团租批量定制（四／六／八人间灵活调配）。这种“轻改造、快落地”的模式，既避免了大规模新建的长周期与高投入，又为城市存量资产盘活提供了可复用的路径。

值得一提的是单店模型的早期验证。途羚首店上海民生路店前身是锦江之星酒店，由锦江自行出资装修改造。2024年8月，这家店重新开业，约102套房源、约400张床位、单床位月租1000元起，回本周期明显短于市场预期。

在物业获取上，途羚主要采用委托管理、品牌加盟两种模式，优先布局北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、南京七大核心城市，聚焦核心商圈、产业园区、物流集聚点及地铁沿线物业，重点改造低效存量酒店与闲置独栋楼宇。

规模与储备方面，途羚已在北京、上海、广州、杭州、南京等核心城市落地，全国床位规模突破4496张；羚居深圳蛇口店于2026年2月开业，借助锦江客源资源开业即满租。双品牌发布会现场更是完成北上广深及杭州16个新项目签约、8家重点企业客户授牌。

在政策端，“一张床”有明确的供给抓手。以上海为例，2023年上海首批“新时代城市建设者管理者之家”月租不高于1000元，面向建设施工、城市运行维护及市民服务一线人员。2026年上半年上海新增建设者之家床位超1.59万张，完成全年3万张目标的53%，床位租赁以用人单位整体包租为主，可提取公积金支付。

锦江变量

与门店扩张并行的是资本层面的动作。锦江酒店于2026年3月27日第二次递交港交所上市申请，拟实现“A＋B＋H”三地上市（若成功将成为国内首家酒店集团），募资拟用于全球化扩张、偿还海外债务与提升品牌知名度。

与此同时，锦江国际集团层面的“华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金”获上交所受理，拟募资17.03亿元，底层资产为18城21家锦江都城酒店，系商业不动产公募REITs首批试点中的酒店类项目（原始权益人为锦江国际全资子公司锦江资管）。

更大的想象空间在于资产证券化向公寓侧延伸。在住房租赁REITs持续扩容的背景下，合规手续完备、现金流稳定的员工公寓资产，具备清晰的资本化路径。若途羚、羚居能从自营床位走向对政府保租房及持有资产企业的运营输出，其价值将远超一张床的租金本身，那将是一场从“卖床位”到“卖运营能力”的再次跃迁。

不过，行业环境的压力同样真实存在。据观点指数监测，2026年以来，超半数重点城市住宅租金同比仍承压，不过住房租赁核心企业平均出租率稳定在90%以上。换言之，长租行业整体处于“高出租率、低租金”的以价换量阶段，企业员工公寓虽需求刚性，但租金天花板明确，盈利依赖运营效率与规模效应。

锦江的酒店存量改造路径降低了前期投入，但在委管、加盟为主的轻资产模式下，收入确认方式与盈利能力仍有待市场进一步检验。同时，建设者之家的模式以企业端整体包租为核心，也决定了这条赛道的定价权有相当一部分掌握在B端大客户手中。

无论如何，双品牌矩阵落地、16个新项目签约、床位突破4496张，叠加酒店主业利润与现金流的改善，锦江的第二曲线已然起步。

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