2026-08-20
伴随国家“六张网”战略落地，物流网建设全面升格为扩内需核心抓手，行业迈入政策驱动、数智升级、存量优化的全新发展周期。
物流网升格 | 2026年8月物流仓储暨基础设施投资发展报告
伴随国家“六张网”战略落地，物流网建设全面升格为扩内需核心抓手，行业迈入政策驱动、数智升级、存量优化的全新发展周期。
（报告期：2026.07.22-2026.08.20）
景气指数维持扩张韧性，“六张网”打开仓储新空间 2026年7月仓储、物流业、电商物流、快递多项景气指标维持扩张区间，高温极端天气扰动下行业展现出较强的韧性，但成本高企、需求结构分化问题凸显。仓储企业加速向综合供应链服务商转型，快递告别价格战，行业由以价换量转向以质稳量。伴随“六张网”等重磅政策密集落地，多式联运、智慧物流基础设施迎来投资机遇。
仓储市场主动调供给，低空与AI技术赋能智慧仓网 7月全国仓储平均租金为23.13元/㎡·月，与上月持平；空置率16.51%，环比微升0.12个百分点，部分城市以价换量去化库存。仓储土地成交阶段性放量，国企与产业资本成为拿地的主力。高标仓区域行情出现分化，跨境物流、绿色运力、AI智能体、低空无人设备加速落地，标杆项目推动仓储从存储分拨向流通加工、跨境履约的综合载体迭代。
复合功能枢纽投资扩容，物流与科技资本市场分层 期内，仓储物流新建及改扩建项目持续落地，投资聚焦冷链、定制化高标仓、跨境枢纽，园区向复合供应链底座迭代。资本市场分化加剧，传统重资产仓储资本化遇阻，具备技术与网络优势的物流科技平台获得资本的青睐。融资成本分化显现，资金重心从增量扩张转向存量资产争夺。在政策的驱动下，枢纽园区的建设进度将成为决定本轮资本开支持续性的关键变量。
仓储REITs出租率回暖，国资主导存量资产优化出清 2026年二季度仓储物流公募REITs业绩集中披露，行业整体出租率、租金水平承压，板块分化持续加剧。头部REITs通过续租拓客、业态优化实现出租率修复，现金流分派能力保持稳健。同时行业存量资产整合提速，外资、民资资产加速流转，国资持续深耕专业赛道，仓储REITs正式迈入以硬核运营能力为核心的分层竞争时代。
景气指数维持扩张韧性，“六张网”打开仓储新空间
