观点指数(GDIRI) 8月10日，华侨城（亚洲）控股有限公司宣布，其附属公司合肥环巢已于8月7日与巢湖市土地储备中心及安徽巢湖经济开发区管理委员会订立巢湖协议，涉及巢湖地块的土地收储。

根据公告，巢湖地块的补偿费用为人民币5.96亿元。合肥环巢需在签署协议后七个工作日内移交不动产权证书，并在三十日内以净地形式交付土地。补偿费用将在合肥环巢履行义务并取得相关委员会书面同意后六十日内支付。

据观点指数不完全统计，2025年以来，华侨城在各地均有退地动作。背后的处置逻辑除了行业和政策外，更多可能是基于企业瘦身提质的战略目标。地产行业增量红利消退，土地开发回报收窄，长期持有闲置地块的性价比已显著下降。

瘦身提质

据了解，本次地方政府收储地块为华侨城巢湖半汤温泉小镇项目地块，坐落于安徽巢湖经济开发区金巢大道与北外环交口西北侧，总占地488.52亩，用地性质涵盖居住用地与商业服务业用地。

该地块最早于2019年5月由华侨城（亚洲）全资附属公司联合合肥国嘉组成联合体，以11.30亿元的总价竞得，对应占地面积41.45万平方米。其中华侨城持股51%，对应土地成本约5.76亿元。

根据2026年2月巢湖市自然资源和规划局公示的信息，该地块市场评估价为7.07亿元，经集体决策下调15.75%后，最终确定收储价格为5.96亿元。若不考虑开发投入与资金成本，仅土地端华侨城对应的账面亏损约为2.7亿元。

据华侨城此前规划，该项目以温泉为主题，发展区域旅游，并在巢湖地区形成文化旅游相关产业。规划涵盖温泉SPA、温泉酒店、温泉水乐园、主题商业街区、美术馆、音乐厅及生态住宅等多元业态组合的折叠场域。

但项目实际推进远不及预期。市场信息显示，华侨城半汤温泉小镇计容建筑面积34.5万平方米，截至2023年末已开盘总可售面积4.51万平方米。截至2023年末已开盘总可售面积4.51万平方米，累计销售面积仅0.22万平方米，销售金额仅0.37亿元。后续该项目一直未有更新的销售数据披露。项目长期停滞、去化乏力，或是本次退地止损的直接原因。

据观点指数不完全统计，华侨城自2025年至今，已实现12宗地块的退出，其中包括四川宜宾5宗、合肥空港3宗、湖南衡阳2宗以及广州增城、安徽巢湖各1宗。

进一步观察发现，这些退地的项目大部分包含商业部分。如广州增城原规划白水寨创意山水商业文旅小镇，承诺总投资不低于15亿元，2020年后全面停滞未开发。四川宜宾属三江口CBD一期10宗地块的商业部分，住宅已开发，商办地块长期未开工。

截至2025年末，华侨城主要储备项目共35个，总占地面积1390.12万平方米，计容建筑面积2294.11万平方米，剩余可开发计容建筑面积1000.62万平方米。

一些体量较大的项目，开发周期长，资金沉淀久，对华侨城来说依然有不小的挑战。如济南章丘绣源河文旅项目，总计容建筑面积201.3万平方米，剩余可开发计容面积为165.08万平方米，开发面积仅接近18%。

该项目是华侨城集团在山东打造的首个大型文旅综合体，位于‌济南市章丘区绣源河风景区两岸‌。该项目依托绣源河生态景观，规划用地约‌12平方公里‌，总投资约‌500亿元‌，旨在构建集文化体验、主题游乐、生态居住及商业配套于一体的多元业态集群。‌‌

茂名电白歌美海西岸项目总计容建筑面积38.72万平方米，剩余可开发计容面积为21.55万平方米。茂名电白歌美海东岸项目总计容建筑面积55.15万平方米，暂未开发。

茂名华侨城南海旅游岛歌美海东岸项目前策定位合作招标公告显示，歌美海组团作为茂名华侨城南海旅游岛项目的首发组团，其中西岸纯水岸地块占地262亩，本次前策地块的东岸地块占地333亩，东西两岸总规划建面约94万平方米，建设内容包括住宅、酒店、公寓及特色步行街等。分布两岸的歌美海景区，是全岛五大景区之一，规划总占地约29万平方米，是茂名市拟打造的重点旅游景区。

除了放缓非核心项目的开发节奏和剥离低效地块外，华侨城也在核心城市补充优质住宅用地。

2025年3月份，华侨城以4.57亿元的价格竞得重庆沙坪坝小龙坎项目用地，用途为住宅，土地面积1.8万平方米，计容建筑面积5.28万平方米，权益占比100%。该项目已于9月入市，项目名为“熙宸”，是华侨城首个四代宅产品。

经营修复下的调整

本轮华侨城退地，是企业主动把握政策窗口期、推进存量资产盘活的体现。华侨城紧密把握各地政府收储、调规及置换等政策窗口期，加快存量项目盘活，优化资源结构。

当前地方政府土地收储机制日趋完善，官方收储模式流程规范、回款确定性强，已成为房企盘活存量低效资产的核心渠道之一。

2024年底重新启动土储专项债，收储对象主要为符合条件的存量闲置土地，收储价格相较企业成本有一定下浮。据数据统计，已公示拟收储土地中约47%的地块拟收储价格与原出让成交价的比值在0.8至1之间。

市场数据显示，2025年各省市土储专项债发行规模为5486亿元。2025年，上海市、广东省（含深圳）、浙江省（含宁波）土储专项债发行规模均超过500亿元，三地合计占比超全国发行规模的30%，其中上海市发行规模达568亿元，主要系区域土地价值较高所致。

对华侨城而言，早年布局的部分远郊、文旅配套地块，普遍存在开发周期长、投入成本高、盈利不确定性强的问题，市场化转让难度大，买卖双方价格预期差、优质买家稀缺等问题突出。

通过政府收储剥离低效资产，主动放弃开发性价比低、运营风险高的存量地块，能够直接减少无效资金占用，将资源向核心优质项目集中，契合“瘦身提质”的战略目标。

除土地收储外，华侨城也通过股权转让方式加速资产变现。7月14日，华侨城（亚洲）发布公告，披露其挂牌出售华侨城（惠州）100%股权事项的最新进展。胜宏科技（惠州）股份有限公司已被确定为中标人，最终交易代价为3.07亿元。这类资产转让动作，本质是企业通过多元方式推动存量去化、改善经营现金流的体现。

回望2019年，华侨城也曾密集出售项目股权，当时华侨城强调是为了缓解现金压力。但是，华侨城在出售资产的同时，在土地市场上获取了21宗地块，总投资金额超过228亿元，地块规划涉及文旅以及住宅等，主要位于广州、东莞、武汉等一二线城市。此外，期内华侨城签约了巢湖温泉度假项目、云南万溪生态花园项目等。

当前的资产处置，与华侨城过去的主动换仓逻辑截然不同。行业深度调整之下，企业经营压力持续加大，本次收缩更多是承压下的被动调整与风险出清。

2022年-2025年，华侨城录得归母净亏损分别为109.05亿元、64.92亿元、86.62亿元、144.96亿元，四年累计亏损金额近405亿元。2026上半年业绩预告显示，其归属于上市公司股东的净利润为亏损34亿-42亿，上年同期亏损28.68亿元，预计亏损扩大。

华侨城的经营模式是“文旅+地产”，依靠文旅综合项目提升周边房地产开发收入。然而目前地产和文旅两大主业并未有亮眼的数据呈现。2026年1-6月，华侨城累计实现合同销售面积40.5万平方米，合同销售金额54.3亿元（同比下降42.78%）。公司旗下文旅企业合计接待游客3616万人次，同比下降4.1%。

收入端来看，房地产收入由2023年的242.07亿元降至2025年98.48亿元（2025年同比为-63.41%），毛利率由18.87%降至7.62%。旅游综合收入由2023年313.88亿元降至2025年的213.72亿元（2025年同比为-21.71%），毛利率由19.10%降至9.83%。

收入结构变动也引起市场对于其双主业战略的调整担忧。据管理层在2025年股东周年大会上表示，华侨城不会剥离房地产，坚持文旅+地产的特色路线。

对于华侨城来说，盘活存量、做优增量的工作主线不能偏离。适度收缩非核心区域的重资产布局，将资源向高潜力区域、核心业务倾斜，有利于优化资产结构、提升整体盈利质量，是企业穿越周期的关键。

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