撤场不是末日 住宅项目有序退出正迎来价值重生
物业撤场并非全是负面信号，有序退出恰是行业走向成熟的标志。
观点指数 在8月12日观点指数研究院发布的《观点指数· 2026博鳌报告》“物业暨城市服务：质效并进”篇章中，其指出，住宅物业领域项目退场形势依然严峻，其中以“止损”为目的的主动退出情况占绝大多数。不过，物业撤场并非全是负面信号，有序退出恰是行业走向成熟的标志。
住宅项目仍是绝大多数物企的基本盘，发挥着稳定营收与现金流的压舱石作用。数据显示，2025年度32家样本物企披露的住宅项目贡献的收入占约总收入的57.23%。
今年以来，住宅物业端仍面临空置率高、收费难、费用低等挑战。物企一方面果断剥离低效亏损项目及时止损，将资源聚焦于高潜力优质盘。另一方面通过品质焕新、带资进场及盘活社区闲置资源等方式重塑服务，意图恢复业主信任、提升收缴率，最终实现整体运营质效与微利可持续的良性发展。
目前，项目退场形势依然严峻，其中以“止损”为目的的主动退出情况占绝大多数，而因未能续聘或业主维权被迫退出的情况则较为少见。
据市场消息，长城物业南京分公司此前发布撤场告知函，表明将在今年6月30日正式退出南京市高淳区淳溪街道中交荣域家园物业管理工作。理由是该项目空置率较高、物业费收缴率持续偏低，加之设施设备维修成本逐渐上升、人力及其他运营开支不断增长，使得物业管理服务长期处于严重亏损状态。
据测算，截至2026年3月，该住宅项目累计亏损额已超过300万元，近一年月均亏损达10万元以上。
业内人士认为，物业撤场并非全是负面信号，有序退出恰是行业走向成熟的标志。存量时代，物企清退低效亏损项目，是从“重规模”转向“重质量”的必然；守住市场契约底线、压实民生缴费责任，完善退出衔接机制，才能实现行业进退有度、良性发展。
同时，随着存量竞争加剧，以及住宅项目招投标的日益激烈，“带资进场”频频上演，已成为物企竞标优质大盘的重要手段之一。
今年3月，南京博恩花园小区启动物业选聘后，吸引了17家物业公司报名，经过评选后，已从10家筛选到最后5家。值得一提的是，过程中10家物企缴纳了20万元保证金，9家主动提出带资进场，涉及金额从76万元至385.18万元不等；有4家物业公司的投资金额更是超过300万。
观点指数认为，这种举措一方面有助于快速解决小区焕新的资金问题，打破老旧项目改造的启动僵局，为物企获取优质核心资源提供了有力的竞争筹码；另一方面，也容易催生非理性的资本内卷，若缺乏完善的资金监管与契约约束，企业极易因前期巨额投入而透支利润，最终可能通过压缩日常运营成本或变相转嫁费用来寻求补偿，从而损害业主的长远利益与行业的健康发展。
相比之下，探索运营模式的创新、打造精细化服务体系，才是物企保持核心竞争力的长久之计。物企应该通过极致的成本效能比与科技赋能来提升人效，将“好服务”切实转化为“高溢价”。
过往，彩生活历时10年打造了一站式数字化管理平台——彩之云，通过统一基础服务底座的搭建，实现人、物、服务全要素的数据互联与协同。并以AI技术重构社区服务流程，提升服务效率与精准度，为客户、员工、管理决策提供智能支撑，推动社区服务向智慧化、个性化升级。
今年年初，碧桂园服务公布了其探索老旧小区“微利可持续”的新路径。典型案例为上海静安区彭浦板块阳曲小区，其建于上世纪80年代，物业费仅每平方米0.8元到0.95元，基本上难以覆盖基础安保、保洁的人力成本。
碧桂园服务以三重路径进行破局，一是整合周边小区资源推行“基础服务提质不涨价”，联合保洁、安保团队协同作业，升级监控与照明设施，共享车位降低成本；二是，开发增值服务创收，如建设充电桩、改造闲置空间为便民站、提供适老服务，实现“微利循环”；三是，构建政府、企业、居民共治模式，通过合署办公、志愿者参与等降低运营成本。
这种探索的最终方向，是通过极致盘活与整合社区内外的各类闲置资源，构建起自我造血的生态，从而在保障甚至提升服务品质的前提下，最大程度地为业主摊薄并降低物业费负担。
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