观点指数 8月12日，观点指数研究院发布《观点指数·2026中国房地产全产业链发展白皮书》，其中在“文旅发展：由流量到留量”篇中指出， 文旅市场整体保持增长态势，但增长节奏逐步放缓。数据显示，2025年国内居民出游人次65.22亿，同比增长16.2%；出游花费6.30万亿元，同比增长9.5%。进入2026年，一季度国内居民出游人次19.01亿，同比增长6.0%；出游总花费1.86万亿元，同比增长2.9%。

进入2026年，春运40天期间全国铁路预计发送旅客5.39亿人次，同比增长5.0%；五一假期全社会跨区域人员流动量达15.17亿人次，同比增长3.49%，创历史同期新高。其中，铁路累计发送旅客1.59亿人次，同比增长5.2%，5月1日单日发送旅客2484.4万人次，创单日旅客发送量历史新高，居民跨区域流动保持活跃，铁路、民航、高速公路客运量维持高位，城际短途游、跨省长线出行需求持续释放。

出游人次增速持续高于旅游花费增速，反映大众出游意愿仍具备基本面支撑，但游客消费趋于理性，单纯依靠客流规模拉动营收的发展模式边际效应减弱。

在旅游收入增速趋稳的背景下，体验类、内容型消费展现出更强的弹性。五一假期，国家级夜间文化和旅游消费集聚区夜间客流量8041.37万人次，同比增长6.44%；全国营业性演出票房收入24.76亿元，同比增长14.66%，明显高于同期国内出游总花费增速。

夜游项目、现场演艺、音乐节、体育赛事、文博展览、沉浸式体验等新业态优势凸显，这类产品能够有效拉长游客在地停留时长，将单次观光游览延伸为住宿、餐饮、零售、社交传播等持续性消费，为提升目的地客单价提供可行路径。

景区与主题乐园仍是文旅供给扩容的重要载体，但项目价值不能只用投资规模判断。主题乐园、冰雪乐园、水上运动和文商旅综合体仍能形成区域吸引力，尤其在亲子、短途度假和城市新消费场景中具备导流能力；但开业热度只能带来短期流量，后续内容更新、复游率和二次消费是关键。对于重资产项目而言，游客规模只是第一层指标，餐饮、住宿、零售、演艺和会员体系能否补足现金流，才是判断经营质量的核心。

市场端来看，融创文旅2026年持续打磨既有乐园矩阵，摒弃单纯依赖门票的增长逻辑，通过节庆IP迭代、季节性主题活动、商业业态调改、会员体系深度运营对冲行业周期波动。依托成熟的乐园+商业+酒店复合业态底盘，在客流结构、客单价、非门票收入占比上实现持续优化，体现主题乐园目的地依靠精细化运营穿越周期的可行性。

其中桂林融创国际旅游度假区核心项目封神幻境演艺城在8月正式焕新启幕，占地28万平方米，以封神IP为内核、商周文化为底蕴，整合实景演艺、全域互动、主题游乐等多元业态，大型文旅项目的竞争已从投资规模比拼转向IP内容深度运营，而作为“重资产投入+轻资产运营”的典型样本，其长期价值取决于内容迭代能力与复购率。

从签约开工项目看，大体量文旅项目仍在释放供给信号。温州龙港方特、金华汤溪国际旅游度假区、广东探海游艇、重庆梦幻之城等项目，投资规模较大，通常依靠品牌、设备、主题场景和区域稀缺性形成初始客流，但也面临建设投入高、折旧和运营成本重的问题。后续需要通过主题活动、季节更新、亲子产品、会员运营和商业配套提高复游率与客单价。

与此同时，县域文旅和特色资源项目供给逐步增多。航空飞行营地、农业观光、山地探险、工业遗产、旧粮仓改造和城市步道等项目，更贴近周边游、短途休闲和轻度度假需求，其价值在于通过地方资源转化形成可重复消费的小型场景，这类项目未必追求跨区域大客流，而是通过清晰主题、低门槛参与和周末高频到访，增强县域消费承接能力。

存量空间活化利用成为文旅开发的重要路径，例如盐城大吉发电厂工业遗产活化、重庆“凤凰云槃”山脊空中步道、佛山旧粮仓改造等项目，开发逻辑由新建景区开发，向既有空间盘活运营延伸，存量改造项目也更容易联动城市更新、商业运营与本土文化展示。

景区乐园板块的分化更加明显，大型项目需要强化内容更新和品牌运营，县域项目需要形成鲜明的特色标签，存量改造项目需要处理商业配套和长期运营机制。门票收入难以单独支撑长期增长，餐饮、住宿、演艺、文创、夜游和会员消费成为持续释放价值的关键。

长远来看，景区乐园领域的竞争维度正在转变，不再简单比拼投资体量，市场重心逐步转向运营成本管控、游客复游培育、完整消费链条搭建，以此来延长项目有效运营周期。

与此同时，基础设施公募REITs为文旅存量资产盘活提供了长期路径，随着REITs常态化推行，自然文化遗产、国家5A级和4A级旅游景区等被纳入支持范围，2026年政策端继续强调支持符合条件的文化旅游项目发行基础设施公募REITs。对地方文旅而言，REITs不仅是融资工具，同时能倒逼资产权属清晰、收益边界明确、运营数据透明的机制，有助于推动文旅资产从项目公司逻辑走向资本市场定价逻辑。

从底层资产来看，文旅REITs已不局限于自然景区。河南宝泉项目涵盖景区经营权、观光索道和配套商业；淮安西游乐园项目涵盖园区资产、IP授权和运营管理权；天津泰达航母主题公园机构间REITs则纳入核心运营资产和品牌IP相关权益。

不过，文旅REITs仍处于资产筛选和模式验证阶段。酒店资产现金流较稳定，主题公园有IP衍生价值但运营波动大，自然景区资源稀缺但受价格监管、资源保护、季节性和二次消费不足的影响。证券化的关键不在于资源知名度，而在产权边界、现金流可预测性和运营标准化程度。能够统筹门票、索道、住宿、商业、演艺和文创等方向资源并实现稳定收入的资产，更容易被资本市场认可和合理定价。

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