观点指数 8月12日观点指数研究院发布《观点指数 · 2026博鳌报告》，其中在“商办与办公空间：存量提质新周期”中，观点指数指出，近一年，监管部门持续出台支持政策，推动不动产私募投资基金试点、基础设施REITs扩容、资产证券化创新等工作，为商业不动产证券化创造了良好的政策环境。尤其是商业不动产纳入REITs试点范围后，市场关注度显著提升，各类市场主体积极参与。

据观点指数监测，今年1-6月，办公及商业综合体类CMBS、公募REITs、机构间REITs、类REITs等多元化金融工具并行，绿色碳中和办公ABS、区域国企可持续挂钩ABS、城市首单机构间办公REITs等陆续落地，融资利率持续下行。

底层资产聚焦核心城市优质存量。据观点指数监测，获批及发行项目底层资产基本集中于北京、上海、深圳、天津、武汉、成都、济南等一线及强二线城市核心CBD、金融商务区、科创园区，以5A超甲级写字楼、高端城市综合体为主，具备区位核心、出租稳定、现金流充沛、权属清晰的特征。三四线城市仅存在少量小型城投办公ABS，资产流动性偏弱，城市资产价值分层明显。

发行主体以央企、国资平台、地方城投、头部房企等为主，包括天津轨道交通集团、山东铁投集团、招商蛇口、金融街控股、瑞安房地产等。市场参与主体通过证券化工具实现存量资产盘活、现金流变现、负债结构优化与再投资循环，资产证券化能力已成为衡量商办主体核心竞争力的关键指标。

同时头部企业加速构建商业资管闭环。如招商蛇口已拥有产业园REIT、租赁住房REIT，正在申报商业不动产REIT，构建全品类REITs矩阵，瑞安房地产年内同时推进武汉新天地持有型ABS（57.92亿元）、虹桥新天地二期绿色ABS（56.29亿元）等证券化项目，金融街控股成功发行海伦中心CMBS（35.80亿元）等。头部房企正从开发商向资产管理人转型，通过资产证券化实现存量资产的资本化退出与再投资。

公募REITs维度，据观点指数不完全统计，截至2026年6月30日，已受理的商业不动产REITs项目共‌22只。

其中，首批4只产品，包括‌汇添富上海地产商业REIT‌、中信建投首农商业REIT‌、‌国泰海通砂之船商业REIT‌以及中金唯品会商业REIT‌，已于2026年6月18日在上交所正式挂牌上市。‌‌这4只产品募集资金规模合计约‌203亿元‌，底层资产涵盖商业零售、商业办公楼等成熟业态，分布于北京、上海、郑州、西安、哈尔滨等城市核心区域。

紧随首批产品上市，6月22日第二批6只商业不动产REITs集中获批，涵盖凯德、保利、陆家嘴、锦江、北京国资、光大安石等头部主体，产品覆盖面、市场参与度进一步扩容。同时，招商蛇口、蜀道资本等企业项目进入申报、招标阶段，储备项目充足，市场扩容节奏明确。

值得一提的是，6月招商资管招商蛇口商业不动产REIT正式申报至深交所，7月进一步更新至“已问询”，底层资产为深圳招商太子广场与昆山招商花园城双业态布局。坐落于蛇口海上世界的招商太子广场，地上办公建面约6.37万平方米，2020年投运，已取得LEEDO+M铂金级认证。作为招商蛇口“再造新蛇口”系列项目之一，该REIT的推进，让招商蛇口在商办资产领域完成了从开发、运营到资本退出的全周期闭环。

商业不动产REITs市场进入常态化发行阶段，为核心城市优质办公、商业资产提供了标准化、公开化的退出渠道，也为机构投资者、个人投资者提供了配置核心商办资产的新渠道。

商业不动产REITs的原始权益人以大型国企、龙头房企为主，如上海地产集团、招商蛇口、蜀道集团、陆家嘴集团、保利发展等。

已获批或申报中的商办类商业不动产REITs底层资产多位于核心城市核心区位，如上海黄浦世博滨江、深圳蛇口、成都高新区等，资产权属清晰、运营成熟、现金流稳定。

公募REITs之外，CMBS、机构间REITs（持有型不动产ABS）、类REITs等产品同步形成有效补充，核心城市优质写字楼资产、区域国资办公载体等持续落地大额低成本证券化项目，绿色主题、区域创新等亮点突出。

Wind数据显示，截至6月30日，年内企业资产证券化（ABS）合计发行821只，发行总额约7581亿元，其中持有型不动产ABS类别合计发行24只，发行总额约330亿元，优质写字楼及配套商业的城市综合体是企业ABS的底层资产类型之一。

其中2026年上半年办公资产证券化最大的突破的绿色碳中和大额ABS规模化落地。5月31日，中信证券-通用时代中心绿色碳中和ABS成功过会、6月完成定价发行，整体规模达75.42亿元。底层资产北京通用时代中心为丽泽金融商务区超高层总部办公物业，拥有LEED金级绿色认证，依托绿色属性、核心区位、国资主体信用，最终实现优先级利率低至1.87%，绿色优质办公资产的资本溢价能力表现突出。

除此之外，瑞安虹桥新天地二期绿色ABS、山东铁投可持续挂钩ABS等项目落地，绿色低碳、ESG可持续发展已成为办公不动产资本化的核心底层逻辑。

CMBS领域，年内金融街控股35.8亿元海伦中心CMBS成功设立，核心写字楼通过长期限CMBS实现低成本存量变现，成为头部企业常态化的融资工具。

机构间REITs方面，2026年2月天津轨道交通集团国际航运大厦成功挂牌，募集资金6.04亿元，为天津市首单机构间REITs。5月，以武汉新天地为底层资产的华泰资管-财通-瑞安新天地持有型不动产资产支持专项计划获上交所受理，拟发行规模57.92亿元。年内机构间REITs持续扩容，主要集中在‌酒店、新能源、商业物业‌等领域，成为盘活存量资产和连接公募市场的关键工具。

整体来看，2026年1-6月，办公类资本化产品多元化并行，融资工具向公募REITs、类REITs、机构间REITs、碳中和ABS等多元延伸。优质国央企办公资产融资成本不断突破新低，资本运作性价比持续提升。同时，绿色化、可持续化成为标配，低碳、碳中和办公资产更易获得低成本资金与市场超额认购。

当前写字楼退出端已打破过去单一依赖大宗交易的格局，资产证券化逐步成为优质写字楼资产盘活的重要路径。

同时，大宗交易作为基础退出渠道，可覆盖不同区位、不同体量、不同运营阶段的写字楼资产，法拍类不良写字楼资产也能通过交易完成退出，二者协同发展，推动商办类资产从单一物理载体向可灵活流转的资本品转型。

据观点指数不完全统计，2026年1-6月，内地商办类大宗资产交易合计收录30笔，总交易金额约394.89亿元，覆盖一线及强二线等核心城市，交易标的以纯甲级写字楼、科创办公综合体、商住复合商业综合体等为主。

对比上年同期，交易单数同比下滑3.23%，交易总金额同比上涨19.77%，同时超10亿元的大额资产交易宗数有所回升，市场出现明显的缩量提质、大单回归的特征。对比2025年上半年仅个别百亿级超级大单支撑行情，2026年北上广等核心城市多宗10亿元以上大额交易落地，高价值核心资产交易活跃度显著回升。

城市维度，上海仍是核心阵地，交易高度集中于内环内核心区域，核心资产备受追捧。年内统计的30宗交易中，上海交易宗数占比超60%，总交易金额（已披露）约276.73亿元，交易数量及成交规模成为双冠，依托强大的经济实力和产业基础，需求支撑依然强劲。同时，处于市场调整期，反而可能给长期投资者提供以合理价格布局核心资产的机会。

北京交易宗数紧随其后，主要以大额科创办公资产交易为特色，诞生全年单笔最大办公收购项目。同时广州、济南、杭州、成都、泉州等城市以区域国企整合、产业总部落地及基金并购综合体为主，市场化流通活跃度弱于北上。

聚焦买家维度，年内交易市场延续了内资主导的格局，市场资金以险资联合体、产业资本、地方国资/央企、市场化私募/民企等为核心买方群体，资金诉求、持有周期、标的偏好存在本质差异。

险资是2026上半年大宗交易最大的资金来源之一，偏好核心城区、成熟运营、高出租率、现金流可预测的标杆资产。典型案例包括北京鼎好DH3、复星国际金融中心、上海新天地综合体项目等。

值得一提的是，观点指数监测到年内产业资本交易的笔数最多，买方群体覆盖消费AI、高端制造、半导体、互联网等新质生产力赛道，典型代表交易案例如泡泡玛特8.8亿购入北京太古坊二期、恒力石化4.15亿入手上海新港国际中心、美格智能2.85亿收购上海维璟中心、智谱3.61亿收购北京钻石大厦、拼多多33亿购入上海星展银行大厦、新浪微博基金40亿收购上海徐汇滨江星云1号大厦、海尔在上海前滩汇的独栋收购等。

从数据来看，产业资本是市场持续性的需求底盘，交易核心诉求为自建总部、研发中心、区域运营基地等，标的偏好独栋、整层纯写字楼，看重区位产业集聚、资产增值及品牌价值等。该类需求直接受益于“十五五”新质生产力战略落地，AI、高端制造、新消费企业等加速总部资产自持化，对冲传统金融、互联网租赁收缩带来的市场压力。

聚焦交易标的层面，资金方偏好位于主城核心CBD、科创集聚区（如中关村、前滩、张江、南沙等）、存量成熟运营或完成业态更新改造等办公类资产，纯远郊新建、高空置、无产业支撑的写字楼资产流动性偏弱。其中科创办公、数字产业总部资产估值显著高于传统纯商务写字楼，AI、硬科技等产业资金自持总部交易批量落地，政策端新质生产力、城市更新规划持续放大该类资产长期需求，科创属性成为大宗交易核心溢价因子。

交易模式上，股权收购、整栋收购成为主流，同时司法拍卖补充低价货源。其中司法拍卖方式供给多数来自出险企业闲置资产，存在明显的价格折价。

另外，股权交易成为大额资产标准化流转工具。随着商业不动产试点落地，机构更偏好股权收购标的，便于后续通过扩募、资产证券化实现退出，完整打通收购、运营到资本化退出的完整闭环，大宗交易与资产证券化市场联动性持续增强。

从数据来看，商业不动产试点的正式启动打通了写字楼资产退出通道，而资产价格的回调及预期改善进一步推升了市场活跃度。

观点指数判断，核心城市优质办公资产仍将持续获得资本的追捧，险资配置力度加码，硬科技、新消费产业总部收购需求延续，地方国资资产整合提速，远郊低效新建资产流通性持续枯竭，资产分化进一步加剧。

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