观点指数 8月12日观点指数研究院发布《观点指数 · 2026博鳌报告》，其中在“商办与办公空间：存量提质新周期”中，观点指数指出，国家统计局数据显示，今年上半年，全国办公楼供给建设端收缩节奏同步提速。

1-6月办公楼新开工面积489万平方米，同比下滑35%，新开工规模深度回落，未来1-3年行业新增办公供给将持续锐减，从源头优化市场长期供过于求的基本面。

同期办公楼竣工面积591万平方米，同比下降19.5%，少量存量收尾项目形成短期新增供应，行业整体供给扩张动能已逐步消退，进入供给收缩通道。

在全国办公楼开发投资、新开工及竣工面积规模双降的大背景下，市场新增供给并非全面萎缩，而是逐步从全域粗放放量到核心区域精准补量的结构性转型。

从开发主体结构来看，市场资源持续向头部优质主体集中。据观点指数监测，2026年上半年，陆家嘴办公、中海商业、恒隆地产、新鸿基、新世界发展、嘉里建设等商业地产企业均有新项目亮相，新项目高度集中于核心城市。

举例来说，新鸿基、恒隆地产、新世界发展、香港置地、嘉里建设等港资企业持续深耕一线核心商圈，凭借成熟的综合体开发运营经验，打造高端标杆商务项目。

华润、中建、中海、信达等央企，重点布局城市核心地标项目，承担城市商务界面升级、产业载体配套的功能；越秀地产、广东省港航集团等地方国企，聚焦城市重点产业片区开发，落地适配区域产业发展的办公载体；招商银行、新华保险等金融机构则以自持总部、自用运营为核心开发逻辑，项目竣工后基本无对外空置压力，极大优化了新增供给的去化质量。

从产品定位与运营模式来看，本年度新增项目普遍采用办公+商业+配套服务的复合业态，叠加LEED、WELL、绿色建筑等国际认证，适配科创企业研发协作、总部展示、高端商务接待等多元需求，与老旧、单一、硬件落后的传统写字楼形成代际差距，天然具备租金溢价、出租率优势。

其中高端商圈综合体标杆项目以上海徐家汇ITC、杭州恒隆广场、上海华润中心、PRISMA新嘉中心、中海金融中心1号楼等为代表，依托大体量商业+办公复合业态、国际绿色智慧认证、核心商圈配套，形成高端总部集聚效应，具备极强的租金溢价能力。

产业片区专属载体以广州琶洲、金融城、南沙片区项目为典型，新项目包括越秀财富大厦、广东港航大厦等贴合区域金融、航运、数字科创产业规划，实现办公空间与产业需求的精准匹配。

另外新鸿基地产旗下One ICC预计2026年交付，Two ICC预计将于2027年交付。新世界发展旗下位于上海淮海中路的K11 ELYSEA办公楼预租率近七成，预计2026年下半年逐步面市。

从一线存量底盘来看，戴德梁行数据显示，截至二季度末，四大一线城市甲级写字楼总存量面积合计超4800万平方米。从数据来看，四城存量规模梯队稳定，上海稳居全国首位。

需求层面，2026年作为“十五五”规划开局之年，新质生产力成为激活写字楼增量需求的核心新动能。

据观点指数监测，2026年1-6月重点城市写字楼租赁需求覆盖科技互联网、金融服务、专业服务、物流跨境贸易、医药健康、消费零售、先进制造等行业门类，整体租户结构持续优化，行业集聚质量进一步提升。

从需求结构来看，TMT、金融资本、专业服务三大核心行业租赁需求合计占比达53.89%，撑起重点城市过半租赁去化规模。

其中TMT行业以20.46%的占比登顶第一大租赁主力，涵盖人工智能、半导体、自动驾驶、云计算、物联网、数字科技等细分领域，相较于传统行业，TMT企业办公选址偏好核心城市科创板块、甲级标杆写字楼，且扩租、搬迁升级需求旺盛，是核心城市写字楼去化的主要驱动力。典型租赁案例包括谷歌入驻广州国金中心、大疆完成搬迁入驻上海陆家嘴数智天地智慧岭T2栋，租赁面积约2.1万平方米，且计划进一步扩租上万平方米等。

金融资本行业占比17.87%，是商办市场租赁需求的第二大核心租户，选址偏好核心城市金融地标，入驻企业涵盖银行、证券、私募、基金、保险、汽车金融等细分领域，头部金融机构持续重仓北上广深核心金融商务区，中小金融机构、私募基金则多点布局核心商圈标杆写字楼，是高端写字楼租金、去化的核心支撑。典型租赁案例包括天风证券整层租赁上海北外滩金茂中心T1栋、汇丰银行入驻南京德基广场、广发证券落地广州合利·天德广场等。

运营商维度，华润置地、太古地产、中海商务、恒隆地产、陆家嘴办公、越秀商管、瑞安办公等头部房企自持标杆项目，持续吸引互联网科技、高端金融、专业服务、奢侈品牌等，发挥楼宇产业集聚效应，运营管理溢价能力表现突出。

举例来看，年内瑞安办公旗下写字楼项目新租及扩租面积合计约12.6万平方米，入驻企业包括JETRO、DPWORLD、Euromonitor International、AlterDomus、中银证券、Amazon、CXMT、HSBC（汇丰）、长江养老、物产中大资管等，涵盖国际贸易、专业服务、化工材料、金融证券、互联网科技、物流航运、消费品等多个行业领域。

华润置地旗下全国华润大厦、华润中心等系列项目迎来多家企业入驻，覆盖高端金融、奢侈品、专业服务、科创等多元优质赛道，兼顾头部大企业整层租赁与优质中小企业新租需求。其中2026年1月，路易威登（LV）签约入驻上海华润中心，拿下高区33、35、36层的整层办公空间，是上海核心商圈高端消费品牌总部办公的标杆案例。另外，欧税通、泰科斯、毕司克等多家科技服务、专业企业等集中入驻深圳华润前海大厦，依托前海自贸区产业优势，集聚一批高成长性科创、跨境服务企业，形成金融+科创+专业服务的多元租户结构。

越秀商管旗下写字楼项目入驻企业覆盖科技金融、医药、专业服务、零售配套等，其中广州国金中心入驻企业中超七成是世界及中国500强和行业龙头知名企业，年均税收规模超10亿元；超15家世界500强金融机构落户广州国际金融城；武汉越秀财富中心入驻企业超110家，世界500强、行业百强及头部龙头企业占比超75%，集聚葛洲坝供应链、德发信息、臣博视人工智能、金蝶软件、推想医疗等一众AI+企业，深耕工程智能化、AR应用、AI大数据等前沿领域，稳步构筑人工智能产业集聚高地。

结合戴德梁行披露的数据，2026年一季度一线四城租赁需求依托固有产业基底，表现为清晰的城市专属主导赛道，需求结构差异显著，城市特色属性突出。

第二季度，一线四城写字楼租赁需求首位行业统一更迭为TMT，改写一季度城市分散化格局，新质科技产业全面取代传统服务、商贸行业，成为一线城市办公需求的统一核心，行业升级趋势全面落地。

二季度北京持续坚守TMT行业需求首位的格局，科创主导地位进一步夯实，专业服务业、金融业紧随其后。同期深圳延续TMT行业需求领跑的格局，科创基本盘稳固，配套支撑行业迭代为专业服务业、住宿餐饮业及金融业，三大行业占比均突破10%。

上海及广州二季度完成核心赛道切换，两者一季度需求来源首位分别为专业服务业和零售贸易，均更迭为TMT行业登顶首位。同时二季度上海专业服务业、金融业及零售贸易占比均突破10%，行业覆盖均衡、多元业态协同发力。同期广州专业服务业、制造业及金融业占比均超10%，形成科创引领、制造与服务协同的全新需求结构，城市产业升级成效持续落地。

整体来看，人工智能、数字经济、半导体等新质生产力赛道，已成为重点城市办公需求的绝对核心，专业服务业、金融业及零售贸易等高附加值行业协同支撑，行业需求结构全面向高端化、科创化升级。

租赁主力行业的迭代与分化，直接传导至办公租赁市场。适配科创企业智慧化、现代化办公需求的甲级楼宇持续享受租赁溢价与去化优势，传统老旧低效楼宇因无法匹配新需求，去化承压、租金持续下行，资产分化差距进一步拉大。

2026年Q2一线城市甲级写字楼空置率分化格局逐步固化，城市间告别普涨普跌，进入结构性主导阶段。

租赁市场表现上，得益于供给长期严控，AI、高端金融等新质产业需求稳健，核心商圈抗周期能力领跑等优势，北京空置率表现为持续下行，2026Q2北京甲级写字楼空置率降至15.32%，环比下降0.5个百分点、同比下降1.6个百分点，较2025年末减少0.57个百分点，是四城中唯一实现空置率稳步优化、供需格局持续收紧的城市。

同期沪广深三城空置率均处于20%以上的高位区间，存量库存压力尚未完全出清。

其中，2026Q2上海甲级写字楼空置率录得22.5%，环比大幅下降1.1个百分点，同比较2025年末回落0.9个百分点，终结连续五个季度的高位上行态势，迎来阶段性修复拐点。本轮空置率改善主要依赖泛AI、集成电路等行业的阶段性扩租，叠加业主以价换量的短期策略，远郊新区的存量去化仍任重道远，整体尚处于弱修复阶段。

深圳虽然空置率环比小幅回落0.7个百分点至29.1%，但同比仍上涨1.3个百分点，仍是四城中空置率最高的城市。其中核心区如前海、南山的科创需求确实带来了局部改善，但外围新区却因同质化供给过剩陷入激烈价格战，整体空置率处于高位震荡阶段，去化压力远未消解。

广州是一线城市唯一空置率持续上行的城市，2026Q2空置率攀升至22.9%，环比、同比分别走高0.8及3.1个百分点，较2025年末提升2.2个百分点，连续四个季度承压。核心矛盾在于琶洲、南沙等片区新增供应集中入市，而本地传统商贸、制造业主导的租赁需求无法消化海量面积，由此可以看到科创及总部型需求短板明显。

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