观点指数 8月12日观点指数研究院发布《观点指数 · 2026博鳌报告》，其中在“商办与办公空间：存量提质新周期”中，观点指数指出，办公空间服务商正逐渐成为盘活优质办公资产、稳定区域商务生态的重要参与者。

办公租赁市场表现上，观点指数筛选重点八城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京以及武汉），监测办公物业平均租金走势情况。

2026年1-6月八城租金累计均值录得2.49元/平方米/天，较2025年上半年均值2.80元/平方米/天累计同比下跌11.29%，核心办公市场租金中枢系统性下移，行业持续以价换量对冲高空置与高库存压力。

城市维度，八城上半年办公租金累计同比全线收跌。其中广州、北京、上海、杭州四城办公租金累计同比跌幅均超10%，同期深圳及武汉两城上半年租金同比跌幅控制在1个百分点以内，两者在下行周期中表现出较强的抗跌韧性。

2026年6月单月，八城租金均值回升至2.52元/平方米/天，较5月2.31元/平方米/天环比上涨8.97%，市场阶段性修复行情显现，写字楼租金“磨底”特征明确。分城市来看，6月仅成都、武汉租金小幅环比回落，其余六城租金均实现不同程度的修复。

租金收益率维度，Wind数据显示，北京是上半年表现最突出的城市。6月租金收益率为5.27%，上半年均值约4.83%，稳居重点城市前列。从月度走势看，北京收益率在1月达到8.26%的峰值后有所回落，但始终保持在4%以上，核心得益于城市新增供给稀缺、存量持续去化以及科创企业扩张、总部办公需求回暖持续夯实资产收益底盘。

上海、广州收益率维持在2%-4%的区间波动，其中上海租赁市场需求端有所回暖，但租金下行对其收益率形成持续压制。

深圳1月收益率仅1.82%，为四城最低，年内逐月修复至6月的2.91%，上半年均值为2.47%。尽管深圳整体市场仍受高空置率压制，但AI、半导体、数字服务等新质生产力主体逐步成为租赁核心支撑，收益率逐月回暖也说明市场正逐步实现筑底。

另外，结合戴德梁行披露的数据来看，北上广深甲级写字楼季度租金仍处于下行通道，2026年一、二季度四城租金连续负增长，市场供需预期整体偏谨慎。其中北京2026年二季度甲级写字楼租金跌至191.28元/平方米/月，环比、同比跌幅均为四大一线城市最大，短期价格回调幅度最显著，但长期供需格局与资产收益韧性仍具有明确的优势。

在租赁收入整体承压的行业周期下，传统收租模式增长空间见顶，年内样本企业跳出单纯价格竞争，围绕硬件改造、绿色健康认证、产业生态搭建、存量功能转换、轻资产输出等落地经营革新，通过运营能力打造第二增长曲线。

其中瑞安办公2026年上半年完成品牌战略全面升级，定位从传统办公运营商迭代为办公生态价值共创平台，搭建全产业链资源网络。

绿色、健康、低碳认证成为头部商管企业的标准化增值手段，适配科创、金融等企业ESG考核需求，形成租金溢价、出租率双重优势。如年内越秀商管旗下西安环贸中心拿下WELL铂金级满分认证，集齐LEED金、绿色二星、WELL三重国际认证，同步发起健康办公企业联盟，联动武汉两大越秀写字楼打造跨城市健康商务体系，吸引金融、科创头部企业入驻。

陆家嘴办公旗下前滩中心、前滩汇取得权威绿色认证，并同步推进存量大堂硬件焕新（陆家嘴软件园、基金大厦），通过空间美学、智能化改造提升楼宇形象，对冲老旧物业硬件短板。

商办市场中，险资一直是重要的持有人及运营者。保险资金持有的长周期写字楼资产同样将绿色低碳运维作为资产管理的重要抓手。山东人寿大厦作为济南首个同时获得LEED铂金级、BREEAM五星双认证的楼宇，也是中国人寿体系内首批取得LEEDO+M铂金级认证的项目。项目重点推进机电系统升级改造，强化楼宇能耗管控与全流程风险运维能力，同时依托保险资金长周期属性稳固核心租户留存，持续夯实了资产现金流。

同时，样本企业推动存量楼宇功能转换，破解高空置痛点。如华润置地联合上海地产将陆家嘴滨江S3独栋写字楼改造为朗廷毅风酒店，匹配片区总部企业商务住宿需求，把长期空置办公物业转化为稳定的商旅现金流。越秀集团旗下广州大厦完成17个月焕新，转型希尔顿启缤精选酒店，盘活老城低效存量。

办公市场细分领域，据中小企业协会发布的数据显示，2026年1-6月，中国中小企业发展指数在89.3至89.9的区间波动，叠加指数始终运行在100荣枯线以下，中小企业整体并未脱离不景气运行区间，经营基本面尚不稳固。

在整体企业复苏节奏震荡、传统商办租赁承压的背景下，灵活办公赛道凭借适配小微创业、科创轻资产办公、异地临时办公等新型需求，实现结构性扩张，行业增量高度集中于头部优质运营商。

据观点指数监测，2026年上半年，办公空间服务商样本企业延续总量弱扩张趋势，中小区域品牌拓店放缓、出清加速，IWG集团、WeWork中国、MFG、创氪际、高格办公空间、蜜蜂科技BEEPLUS等头部服务商成为市场绝对的增量主体。头部品牌凭借成熟的轻资产运营体系、标准化产品能力、全国网络资源及产业服务能力，持续拉开与中小玩家的差距，行业集中度持续走高。

据观点指数监测，现阶段各品牌产品体系与定价策略形成明显梯队，精准匹配不同规模、不同类型企业的预算与使用需求，其中大众普惠型产品以创富港为主，同时其也是年内监测样本中区域拓展力度最大的品牌，在深圳、北京、上海、成都、南京、苏州、香港、重庆等重点城市均有新项目亮相，开业/签约门店超15家，主打1-15人间小微企业低价办公，提供全拎包入驻模式、一站式工商财税与企业托管服务等，服务初创个体户、小型贸易、本地小微企业，需求来源贴合线下个体创业增长。

截至2026年7月，创富港已在北京、上海、广州、深圳、杭州、宁波、成都、长沙、南京、苏州、重庆、香港设立近300家空间，运营面积超40万平方米，累计服务企业数超45万家。

IWG、WeWork中国、MFG、德事TEC等品牌聚焦核心城市甲级、超甲级地标物业，主打中高端商务办公场景。项目普遍落地陆家嘴、虹桥、淮海路、珠江新城等核心CBD，持有LEED金/铂金绿色认证，配套高端会议室、私宴厅、产业路演中心、总裁会晤空间等高阶配套。

蜜蜂科技BEEPLUS主打政企合作、整栋托管、产业导入模式等，绑定地方国企、TOD平台、产业园区运营商，聚焦数字经济、人工智能、高端制造、新能源等新质生产力赛道。通过前置产业招商、政策对接、产业链协同、总部定制化空间服务，承接区域科创企业集群入驻。

值得注意的是，伴随AI创业、自媒体、咨询工作室、轻资产科创业态爆发，OPC（个人创业中心）成为行业全新增长曲线。上海、苏州、天津等城市政府联合头部服务商共建OPC创业社区，配套算力补贴、创业租金减免、投融资对接、人才培训等专项扶持政策。

其中，2026年5月，城投资产公司联合创富港、高格办公空间、苏州金硕源集团，在苏城商务中心举行OPC社区建设战略合作签约仪式。四方将共建面向新型创业者的OPC社区。

落地的苏城商务中心OPC社区位于平江新城核心，紧邻苏州火车站，区位优越、交通便利。社区将重点聚焦AI核心能力建设，汇聚算力支持、工商财税、人才培训、政策对接、智能办公等一站式生态服务。

其中高格办公空间输出智能办公技术解决方案，打造低成本、高效率的AI办公智能场景。

据观点指数监测，2026年上半年，高格办公空间在长三角区域持续发力，多城联动，在苏州、上海、南京等核心城市有新项目亮相，覆盖陆家嘴金融核心、金鸡湖CBD、江宁科创板块等核心区位。截至2026年上半年，其业务已覆盖上海、南京、杭州、苏州、无锡、常州、连云港、合肥、徐州、金华等10座核心城市，运营超过50个高端办公空间，管理面积超45万平方米。

据观点指数监测，2026年上半年，高格办公空间在长三角区域持续发力、多城联动，在苏州、上海、南京等核心城市有新项目亮相，覆盖陆家嘴金融核心、金鸡湖CBD、江宁科创板块等核心区位。截至2026年上半年，其业务已覆盖上海、南京、杭州、苏州、无锡、常州、连云港、合肥、徐州、金华等10座城市，运营超过50个高端办公空间，管理面积超45万平方米。

高格办公空间的核心竞争力体现在运营数据的稳定性与资产增值的运营成效上。据企业官微披露，其出租率始终稳定在85%到96%区间，即使在行业整体承压的背景下仍保持强劲韧性。截至目前，高格已累计服务超20000家企业，客户满意度超98%，同时入驻的客户中，跨城市企业占比超50%，依托全国10城50+空间的布局和300余家紧密合作渠道方，高格为跨城市企业搭建异地选址的绿色通道。

产品体系上，高格深耕中国企业办公习惯，构建了三大特色产品体系，服务外资企业与高端金融机构的格悦臻享空间、贴合国内知名企业需求的高格办公空间、聚焦科创文创企业的高格创新中心。

除此之外，观点指数注意到，租期全面灵活化，小时、日、月灵活工位成为标配，WeWork、创富港、高格办公空间等样本企业推出分时租赁产品。同时产业增值服务成为核心竞争力，头部服务商均配套工商注册、财税、投融资对接、产业沙龙等。

城市维度，高能级城市依旧是服务商布局的绝对核心，大湾区、长三角两大经济圈持续引领，一线及重点新一线城市形成稳定的需求基本盘。年内上海落地项目数量断层第一，陆家嘴、徐汇滨江、虹桥、五角场多板块同步上新，高端及普惠双线同步扩张。同时苏州、南京、成都、深圳、广州、珠海、北京、天津等核心城市也是办公空间服务商扩张的重点，产业新城、金融城、TOD枢纽等核心区域成为服务商的首选标的。

办公空间服务商正逐渐成为盘活优质办公资产、稳定区域商务生态的重要参与者，未来具备强运营能力、产业资源整合能力、业主长期合作能力的头部品牌，将持续主导市场增量。

业绩表现上，2025年IWG集团全系统营收达45亿美元，同比增长4%，EBITDA同比增长6%至5.31亿美元，再创历史新高。核心增长来自轻资产平台化收入爆发，经常性管理费收入同比增长2.4倍，平台型运营价值持续兑现。

扩张端，全年全球新增签约中心1132家、开业782家，同比增长超25%。其中中国市场新增签约80家，创下历史最快增速。目前，IWG集团在华业务已覆盖全国45个重点城市，并正积极在华推广其管理合作伙伴（Managed Partnership）模式。

创富港2025年全年实现营收7.75亿元，受行业整体租赁行情拖累同比微降1.94%，但盈利端走出独立行情，实现逆势增长。同期归母净利润6223.43万元，同比增长16.66%，扣非净利润5474.19万元，同比增长19.67%，基本每股收益0.67元，同比增长17.54%，毛利率维持在38.65%，品牌通过精细化成本管控、门店效能优化、服务增值提收等转化为盈利增量。

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