观点指数 8月12日观点指数研究院发布《观点指数 · 2026博鳌报告》，其中在“商办与办公空间：存量提质新周期”中，观点指数指出，2026年是”十五五”规划开局之年，国家持续深化新质生产力发展布局，聚焦人工智能、数字经济、高端装备制造、生物医药、绿色低碳等新兴赛道，推动产业体系智能化、绿色化、融合化升级，彻底改写写字楼市场的需求结构与价值定价逻辑。

政策端持续加码产业升级，2026年政府工作报告明确深化人工智能+行动、推进超大规模智算集群建设。在此背景下，AI、大数据、云计算等泛科技企业快速扩张，成为2026年写字楼租赁、购置的核心新增主力，有效对冲传统金融、传统服务业持续缩租的压力，成为托底全国办公市场的关键支撑。

产业升级的同时，倒逼办公载体与运营标准迭代升级。传统同质化、功能单一的普通写字楼已无法适配科创企业研发协作、高频交互、智慧低碳的新型办公需求。具备绿色建筑认证、智能化硬件系统、完善产业圈层服务、低碳运维体系的现代化甲级写字楼，逐步形成显著的产品溢价与去化优势。

与之相对，硬件老旧、配套落后、业态单一的存量低效楼宇，加速进入更新改造与功能出清周期，行业优胜劣汰、存量提质的节奏全面加快。

2026年5月正式发布的《城市更新“十五五”规划》，从顶层明确未来五年城市存量资产盘活总基调，将闲置低效商业办公用房、老旧商务载体列为重点盘活对象，要求全面摸清存量资产底数，推动低效商办资源分类处置、提质增效。

相较于过往增量开发的导向政策，“十五五”城市更新规划的核心打通了低效写字楼的处置路径，支持老旧办公楼宇通过外立面改造、内部空间重构、硬件升级实现品质焕新，适配新质产业办公需求。同时放开存量商办功能转换限制，允许闲置写字楼临时或永久变更为酒店、保障性租赁住房、医疗康养、产业配套空间等业态，有效化解一线及核心二线城市写字楼库存高企、空置压力偏大的结构性痛点，为行业风险出清、资源优化配置提供制度支撑。

这也意味着，存量更新、功能转换、资产盘活、产业赋能正式成为行业未来五年的核心发展逻辑。

地方层面，一线及粤港澳核心城市率先落地差异化存量盘活政策，形成全国示范效应。深圳出台存量非居住建筑功能转换办法，以5年过渡期政策支持闲置写字楼转型产业、民生配套空间。珠海、广州、上海等放开商办功能临时变更权限，允许写字楼转酒店、保租房、医疗康养等业态，精准化解高空置压力。同时，横琴、深圳前海、光明区等区域推出全周期企业办公租金补贴、购房奖励政策，精准扶持科创、新兴产业落地，定向培育高端办公需求。

资本端迎来重大突破，2026年上半年商业不动产REITs市场实现爆发式发展，首批商业不动产REITs顺利落地，公募REITs正式进入基础设施+商业不动产双轮驱动阶段。此前发改委已扩容REITs试点范围，将商业办公、四星级以上酒店纳入支持领域，为优质写字楼资产提供了成熟的退出路径，有助于提升机构资本对核心城市优质办公资产的配置意愿。

开发投资端持续收缩，行业彻底告别增量扩张模式。国家统计局数据显示，2026年1-6月，全国办公楼开发投资额累计1411亿元，同比下降20.4%，延续下滑趋势，降幅相较1-5月进一步走阔，企业新增商办投资观望情绪浓厚。

同期1-6月全国办公楼销售面积1110万平方米，同比下降3.7%，对应销售额1388亿元，同比下滑6.6%。值得注意的是，销售端出现阶段性波动表现，1-5月办公楼市场曾短暂修复，销售面积、销售额同比分别上涨5.9%、0.2%，实现由跌转涨的阶段性回暖，但6月单月行情快速回落，最终带动上半年整体数据重回负增长。

从阶段性回暖的核心驱动来看，1-5月销售小幅修复并非行业需求实质性复苏，而是短期市场行为驱动的脉冲式行情。观点指数认为本轮销售回暖高度依赖折价去库存驱动，这为自用型企业（如硬科技、制造企业等）提供了配置资产的窗口期。同时，机构资金持续布局核心城市办公资产，托举整体销售数据的小幅回暖。但现阶段低效存量资产持续折价出清、资产价值重估尚未完成，销售端企稳基础并不牢固。

在办公市场持续调整的环境下，主要商业地产企业的写字楼业务收入普遍面临下行压力。

17家样本企业2025年合计收入约200亿元（部分企业年度收入按1港币≈0.8655人民币计算），整体板块收入同比下滑8.11%，其中近九成的样本企业2025年度写字楼相关收入出现不同程度的下滑，同比跌幅从2.1%到26.09%不等，行业整体出现系统性营收收缩。

未单独披露写字楼收入的企业，如瑞安房地产、中国金茂、九龙仓集团等，从财报中也可以窥见其内地写字楼经营活动面临挑战。

从收入规模来看，中海商业以30.25亿元的写字楼收入位居样本企业之首，陆家嘴以26.06亿元紧随其后，华润置地、中国金茂、中国国贸等企业也位居前列。这些企业凭借庞大的资产规模和核心区位的优质物业，保持了相对领先的市场地位。

从同比变动幅度来看，年度收入同比小幅下滑的企业涉及太古地产、嘉里建设、中海商业、恒隆地产、中国国贸、新鸿基等，这部分企业多为一线核心商圈自持优质物业主，其长期优质租户留存度高，租金议价能力更强，价格让利幅度有限，收入同比下滑幅度明显优于内资企业。

从数据来看，2025年样本收入整体下行，叠加2026年重点城市新增写字楼持续交付、租金持续磨底，短期内写字楼租赁收入难以全面修复。结合需求结构迭代判断，具备核心稀缺资产、产业运营改造能力的市场主体，收入或率先企稳，持有远郊低效存量物业的企业，营收将持续承压。

项目层面经营，截至2025年12月末，观点指数监测的72个样本写字楼项目平均出租率为83.73%，对比2024年末减少0.69个百分点，核心标杆写字楼具备基础抗风险底盘，但行业整体去化压力温和抬升。

其中太古汇办公楼、香港兴业中心一座及二座、招商局航华科贸中心、中国国贸写字楼、财富广场、城建大廈、多个嘉里系写字楼、北京金融大厦、北京通泰大厦、上海静安融悦中心A栋、北京凯晨世茂中心、北京西城金茂中心、六八八广场、恒基名人商业大厦、深圳威新科技园1、2期、星城发展大厦写字楼、晶耀前滩T1办公楼等项目维持超90%（含）的高位运行。

该类资产多为城市核心商圈项目，区位稀缺、租户以头部央企、外资、龙头科创企业等为主，租约周期长、经营表现稳定。

城市维度，北京多数核心区域资产出租率实现上行，少量老旧外围楼宇小幅回落。上海内部经营活动出现分化，上海前滩、西岸等科创办公出租率提升，南京西路、淮海路传统商务楼宇出租率出现轻微下滑，新旧赛道需求切换带来资产表现分层。

举例来看，颐堤港一座、华贸中心、财富广场、金融街中心、金融大厦、中粮广场、上海金融街海伦中心等项目全年出租率有所提升。北京因全年无新增甲级写字楼供应，存量持续消化，核心商圈、金融板块楼宇出租率稳步走高。

天津、武汉、广州、杭州、昆明等城市标杆项目出租率小幅波动，无大幅跳水标的，整体空置风险可控。

也有部分样本项目出租率出现10个百分点以上的大幅下滑，运营表现欠佳。这类资产多是建成年限久、硬件老旧，无法适配AI、研发类科创企业办公需求的物业。同时项目区位远离核心科创、金融等集群，无产业持续导入。另外周边新增大量竞品写字楼，业主无差异化运营能力，客户持续流失，空置压力快速扩大。

从数据来看，TMT、研发、数字经济类科创载体出租率普遍上行，传统金融、商贸为主的老旧商务楼经营活动承压，新质生产力相关产业租户成为支撑楼宇出租率的核心底盘，无科创产业导入的存量资产面临租户流失的压力。

从已披露2026年经营数据的样本项目来看，截至2026年3月末，12个监测样本写字楼平均出租率收于76.4%，对比上年同期减少7.5个百分点，较2025年末减少6个百分点。出租率整体走弱主要受个别项目大租户集中退租导致的极端波动拖累，多数项目出租率保持平稳，变动幅度控制在5个百分点以内。

样本中，个别项目受大租户退租影响出租率大幅下滑，成为拖累整体出租率的核心因素。

同期优质资产则表现出较强的运营韧性，以广州太古汇办公楼、北京颐堤港一座、上海香港兴业中心、招商局航华科贸中心、北京华贸中心等代表的项目，出租率表现相对亮眼。其中太古地产旗下三座写字楼出租率均稳定维持在90%及以上高位运营。

陆家嘴集团一季度经营数据表明旗下上海甲级写字楼以价换量策略效果有限，其长期持有甲级写字楼总建筑面积为241.66万平方米，位于上海的甲级写字楼项目出租率均值收于73%，对比上年年末减少5个百分点，租金单价同比下跌12.63%至6.71元/平方米/天，租金让利并未有效对冲出租率下滑压力。据企业官微披露，今年上半年陆家嘴集团旗下办公与产业园项目累计租赁去化达50.49万平方米。

另外，据企业官微披露，瑞安办公截至6月全国成熟项目出租率92%，上海项目为94%，新入市项目太平洋新天地商业中心实现总签约面积约4.2万平方米，武汉创新天地企业天地入市半年签约面积约2万平方米，差异化运营形成显著壁垒。

租金端同步走弱，2026年一季度多数项目租金同比、环比双降，业主议价权持续弱化，行业短期营收修复难度较大。

综合全年经营数据判断，头部优质写字楼资产依旧维持高出租率，市场风险集中在老旧、无产业支撑、远郊传统商务写字楼，下半年市场仍将维持租金偏弱、资产持续分化的态势。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。