不追求快回报、只做“慢生意” 地方国资正在康养赛道重新定位自己
面对国有康养资产分散、利用率不足等问题，地方国资正通过股权调整、存量物业改造和平台建设盘活资源。
观点指数 8月12日，观点指数研究院发布《观点指数·2026博鳌报告》，其中在“康养发展：重构‘银发’生态”篇中指出， 2026年以来，康养产业政策继续保持高频出台，但政策工具的作用点已经发生明显变化。
过去较长一段时间，政策更多围绕养老机构建设、社区床位供给和基础设施补短板展开；进入2026年，消费补贴、税费优惠、贷款贴息、长期护理保险、养老金融、存量空间盘活、适老化改造和科技工具嵌入被放入同一政策框架中。养老服务正在从单一民生保障事项，逐步进入服务消费、城市更新、健康管理和银发经济体系。
从政策的关键词频次来看，养老服务仍是主轴。梳理2026年上半年重点政策，可以看到“养老服务”被提及77次，“居家”提及14次，并与“消费”、“补贴”等词形成明显呼应，说明政策重点仍围绕居家社区养老网络展开。“银发经济”提及12次，“适老化”、“空间”各提及6次，体现了老年用品、健康消费、适老产品供给和存量空间利用被纳入同一产业视角。“医养”和“养老金融”各提及6次，说明支付体系、专业护理和健康管理的政策权重上升。
空间政策也为康养产业打开新的入口。闲置商业、办公、工业、仓储、校舍和社区用房等存量空间改造为养老服务设施，正在获得更明确的政策支持。对地产企业和地方平台而言，康养不再只是新增开发项目，而是存量物业再利用、社区服务植入和城市更新配套的重要方向。不过，存量空间能否成为有效康养资产，并不取决于物业面积本身，而取决于区位、改造成本、医疗资源、服务半径和运营团队。政策提供的是准入和改造条件，项目成败仍需回归到运营模型中。
政府平台与地方国资承担的角色更偏向于区域资源组织。央企康养平台、省级康养集团、市级康养集团和区县街镇平台，通常掌握国有物业、社区用房、基层医疗、公共服务入口和财政支持工具。其目标并非追求单个项目的快速回报，而是整合分散资源，补充普惠养老、失能照护、社区助餐和家庭养老床位供给。
国投健康在深圳福田推进总投资约1.3亿元、规划252张床位的城市康养项目。苏康养·黄桥康养中心已经启用，规划176张护理床位和169套养老公寓。湖北康养智慧养老总部基地获得约4.37亿元资金支持，并在荆门颐养院建设认知症专业照护示范专区。浙江省康养集团通过托管方式落地阿克苏康养中心，输出品牌、管理标准和“医—康—养”运营体系。环球青鸟已在全国24个省市建设智慧医康养服务体系，线上服务机构5410家，线下运营家庭养老床位超过7.3万张。
地方平台正在通过数字入口提高服务可及性。重庆市民政局与美团合作，探索“平台+”养老服务模式，未来将推进近1500家养老机构、超过3000家养老服务中心及养老服务站线上化合作，打造15分钟养老服务圈。杭州民政联合淘宝闪购升级老年助餐服务，首批新增100家社区老年食堂入驻平台，覆盖西湖区、上城区、拱墅区、滨江区和余杭区。银联商务“如意”智慧养老助餐系统覆盖南宁市51家长者饭堂，布设智能终端66台，服务老人8800余人。
政府平台和地方国资的价值在于组织底层资源。助餐、日间照料、嵌入式机构、适老化改造、家庭养老床位和养老服务地图，都需要社区用房、基层医疗、公共补贴和社会化运营力量共同支撑。未来地方平台不会只做项目持有者，更需要成为区域标准制定者、资源调度者和服务效率提升者。对于社会化企业而言，能否进入这些区域服务网络，将直接影响其获客成本和订单稳定性。
存量空间再利用也是康养资产重估的重要方向。政策支持闲置商业、办公、工业、仓储、校舍和社区用房改造为养老服务设施，为地产企业和地方国资平台提供新的资产盘活路径。但物业面积和床位数量只能说明供给规模，不能直接证明经营价值。一个养老项目能否成为优质资产，仍取决于区位可达性、改造成本、医疗协同、服务价格、入住率、护理人员稳定性和支付工具接入能力。未来康养资本运营将围绕客户沉淀、支付连接、服务效率和区域网络展开，能够提高人效、接入长期支付并形成稳定服务闭环的企业，更容易获得资本的认可。
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