观点指数 在8月12日观点指数研究院发布的《观点指数 • 2026博鳌报告》“住房租赁：格局嬗变”篇中，观点指数指出，租赁住房REITs板块估值明显分化。

二级市场表现上，Wind数据显示，2026年6月30日，9只产品仅中航北京昌保租赁住房REIT小幅收跌0.34%，其余8只全部收红。板块情绪有所修复，资金对租赁住房REITs的配置意愿在增强。华泰苏州恒泰租赁住房REIT及华夏基金华润有巢REIT单日涨幅表现突出，短期资金流入明显，红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT等其余标的小幅跟涨，涨幅区间在0.45%至1.66%。

近一月及近三个月，板块收益表现明显分化。其中汇添富上海地产租赁住房REIT单月涨幅6.63%，居首；华夏基金华润有巢REIT紧随其后，上涨3.86%。两只上海区域的资产领跑全板块。同期中航北京昌保租赁住房REIT下跌1.48%，短期承压明显。

近三个月，实现正收益的标的聚焦深圳、北京、上海、苏州人口净流入核心城市，包括红土创新深圳安居REIT、国泰海通城投宽庭保租房REIT、华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT及华泰苏州恒泰租赁住房REIT。

半年维度，2026年1-6月，9只保租房REIT年内涨跌幅全部为负，板块整体维持震荡调整格局。期间中金厦门安居REIT跌幅居前，其扩募于6月完成，上市后新增份额对价格形成短期摊薄效应。

从行业基本面来看，上半年全国重点城市住宅租金同比持续下行，租赁资产租金增长空间承压，同时各地大量保租房项目新增入市，供给扩容稀释存量租赁资产租金溢价，从基本面端压制板块估值的上行空间。

拉长周期来看，所有租赁住房REITs上市至今（含上市首日）全部实现正向收益，资产长期保值增值属性得到验证。华夏北京保障房REIT以76.97%的累计涨幅稳居板块首位，同时3.993元的收盘价成为全板块价格最高的标的。中金厦门安居REIT以68.65%的累计涨幅紧随其后，两只产品均为市场首批上市的保租房REITs，底层资产运营稳健，已积累了可观的投资者回报。

从数据来看，租赁住房REITs板块估值分化明显，中短期板块走势受区域政策、城市基本面、新增供给及产品扩募等多重因素影响，表现结构性分化。长期看，板块收益高度绑定城市人口流入规模与资产运营成熟度，资产保值属性确定，长期配置价值明确。

行业投融资表现上，除了传统的银行贷款和债券融资外，年内创新融资方式不断涌现。

2026年1-6月期间，多单住房租赁机构间REITs、CMBS、类REITs等多元化金融工具持续推进、获批与发行，租赁住房融资逐步从传统信贷向公开市场、从短期借贷向长期持有的结构性升级。

据观点指数监测，年内住房租赁资产证券化发行主体以地方城投、安居集团等地方国企占据绝对主导地位，民企、专业运营商仅少量参与市场化长租公寓类项目。国资主体手握保租房、城市更新等存量资产，叠加信用优势、政策支持，成为资产证券化的核心力量。

区域分布上，底层标的物业高度集中于长三角，包括上海、杭州、南京、合肥等，北京、深圳等核心城市也是证券化的高地。

底层标的覆盖保租房、公租房、市场化长租公寓、安置房等多种物业类型，其中保障性租赁住房/公租房这类资产依托政策托底、租金稳定、区位集中等优势，是年内证券化的主力标的。

值得一提的是，年内多种创新集中落地，绿色保租房类REITs、机构间REITs（持有型不动产ABS）成为上半年住房租赁资产证券化的核心亮点。

4月30日，华安资产-国泰海通-浦开集团慧智保障性租赁住房绿色资产支持专项计划（住房租赁）在上交所的项目状态更新为通过，项目是全国首单绿色保障性租赁住房类REIT，也是全国首单R4用地租赁住房类REIT。

项目发行总规模为36.5亿元，为上海现阶段体量最大的租赁住房类REIT，优先级票面利率1.95%，创下同规模租赁类REITs历史最低融资成本。

底层资产包括浦东三大成熟保租房社区慧智・仁恒派、慧智・有巢及慧智・芳华，全部为R4租赁专项用地、按照绿色建筑标准建造。据了解，浦开集团深耕浦东人才安居，已落地慧智系列5个租赁社区，累计投运保租房超5000套，全部面向科创青年、新市民，出租率长期保持高位，现金流稳定可持续。

机构间REITs持续扩容。3月30日，太保资产-新黄浦筑梦城保租房持有型不动产ABS成功挂牌上交所，发行规模11.942亿元，是上交所第二单保租房持有型不动产ABS产品，也是全市场首单由民营企业作为发行人的保租房机构间REIT，打破了此前保租房领域国企主导的融资格局。项目底层资产位于上海市闵行区梅陇镇，共有1315套房源。

年内博枫项目的落地则是另一维度的突破。6月5日，中金-博邻长租公寓持有型不动产ABS在上交所成功发行设立，发行规模8亿元，成为全国首单市场化长租公寓机构间REIT，也是首单外资机构参与的住房租赁资产证券化产品。项目底层资产包括静安博邻行政公寓及五角场博邻行政公寓，两者均为博枫自主收购、自主改造、自主定价、自主运营的纯市场化项目，无政策规划背书、无租金收益兜底。该项目的成功发行证明住房租赁资产证券化市场正式告别只有保租房能做的初级阶段，资产资本化边界进一步拓宽。

除此之外，年内又一家地方国企加入机构间REITs发行行列。2026年6月，‌国泰海通资管-上实城开租赁住房持有型不动产ABS获上交所受理，拟发行金额‌为6.8亿元‌，是上实城开旗下首单租赁住房类资产证券化产品。

资产交易层面，观点指数注意到，2026年上半年住房租赁资产交易表现为险资长期资金主导、外资阶段性退出、存量商改保资产成为交易核心、基金化合作模式持续深化等趋势。

具体来看，2026年4月，领盛投资及国寿资本‌双方长租公寓改造运营基金正式对外落地官宣，并完成上海首批项目收购。

交易底层标的为领盛投资旗下上海两宗长租公寓项目（COZI可遇·东外滩、COZI可遇·新江湾）‌60%的股权‌，项目已纳入上海保障性租赁住房体系。两处物业均由存量商业办公楼改造，总建面约37726平方米，紧邻互联网产业集群，面向青年白领、新市民。

本次交易国寿资本出资6.29亿元收购项目60%的股权，领盛投资保留剩余40%的股权，持续全权负责项目的运营管理，双方共同设立专项SPV持有底层资产。

另外，鼎晖投资2025年完成上海Base佰舍苏河项目、嘉定中旭大厦项目收购后，2026年持续推进存量改造，形成系列化资产布局。

专业运营商同步发力，年内城璟租住集团完成北京顺义区12万平方米租赁住房项目收购，成为2026年上半年北京市场最大规模的租赁住房资产收购案。

观点指数认为，住房租赁资产证券化的成熟退出渠道大幅提升了机构投资者的收购意愿，同时公募REITs、类REITs、CMBS等融资工具的常态化发行，解决了长期以来租赁住房资产流动性差、退出难的行业痛点。

金融工具分层完善，住房租赁资产交易与证券化双向联动，行业完整资本闭环已经跑通，政策托底的保租房成为资本首选，核心城市租赁资产资本认可度表现突出。

随着市场发展趋于成熟，行业投融资与资本市场表现将更加活跃，资产边界将持续拓宽。住房租赁证券化标的有望从目前以保租房为主，逐步扩展到市场化长租公寓、服务式公寓、蓝领公寓、人才公寓等多种类型。

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