观点指数 在8月12日观点指数研究院发布的《观点指数 • 2026博鳌报告》“住房租赁：格局嬗变”篇中，观点指数指出，进入2026年，住房租赁行业集中度持续提升，头部企业规模稳步扩张， 20家集中式样本企业已开业规模超110万套/间。

万科泊寓及龙湖冠寓管理规模稳居集中式领域第一梯队，两者已开业房量均超10万间。截至3月末，万科泊寓共运营管理25.1万间长租公寓，已开业房量为18.2万间，继续保持行业领先地位。龙湖冠寓开业房源达到12万间。

第二梯队已开业规模在2万到10万间之间，以专业运营商及国央企为主，包括瓴寓、乐乎集团、美寓、百瑞纪集团、城家公寓、安居乐寓、华润有巢、招商蛇口壹间公寓、保利和寓等，这部分企业正在向全国化布局迈进。

2万间以下中小型住房租赁企业多为新入局的地方国企或者深耕细分领域的市场主体，包括中海长租公寓、方隅公寓、乐璟生活社区、浦发有家等。

与此同时，以自如、相寓等为代表的分散式租赁企业管理房量也有不同程度的增长。其中，截至一季度末，相寓在管房量较年初增加0.78万套至34.52万套，继续保持稳健增长。

不过，观点指数注意到，头部企业虽规模领先，但受租金下行、存量优化等因素影响，全年营收出现小幅收缩。部分国资、腰部品牌凭借高出租率、低成本资金、精准赛道布局等优势，实现营收逆势高增，行业已从规模竞争转向包含运营、盈利、资产质量等在内的多维度竞争。

数据显示，2025年主流房企系长租公寓品牌营收表现为规模梯队固化、增速两极分化的特点。除相寓及雅诗阁外，上图所列示的8家样本企业合计收入约98.53亿元。

其中万科泊寓、龙湖冠寓继续稳居第一梯队，2025年收入分别为36.66亿元和24.8亿元，合计占7家企业总收入的比例超60%，但两者年度收入同比均出现微跌。分散式企业以相寓为例，相寓2025年收入50.13亿元，同比下降18.19%，降幅较为显著。

从数据来看，头部品牌的规模优势固然存在，但年度收入均出现不同程度的负增长，在租金下行周期中，庞大的体量使得调租难度增加，更大规模也意味着更大面积的收入基数承压，租金调整的边际难度随规模递增。

值得关注的是，万科泊寓在2025年主动推进存量优化策略，通过出清低效房源、聚焦核心城市优质资产来改善资产组合质量，虽然短期收入微降，但长期来看有利于提升整体的运营效率和抗周期能力。

国有资本运营企业表现亮眼，以招商蛇口壹间公寓、华润有巢、城投宽庭为代表的样本企业，全年营收集中在6亿至14亿元区间。这部分地方国央企市场主体正逐步从政策驱动的供应者成长为有竞争力的市场化运营主体。

招商蛇口壹间公寓和华润有巢年度收入分别为14亿元及8.8亿元，两者同比均实现两位数增长，前者涨幅为13.45%，后者为10%，正在逐步缩小与头部的差距。其中招商蛇口壹间公寓业务已覆盖深圳、上海、杭州、厦门、合肥等全国十余座重点城市，同时年内亮相的合肥壹间公寓·高新社区、乌镇壹间公寓·桃源里等项目为其全国化业务扩张补充资产储备，进一步支撑营收规模向上。

城投宽庭单城布局的在管房源实现6亿元的年度收入，单城产出效率超过了部分全国性布局的品牌。

全年创收5亿元以下的以中海长租公寓、金地草莓社区、宁巢公寓、陆家嘴乐居等为代表，这部分企业体量不大但运营灵活。其中，陆家嘴乐居年度收入同比增长82.54%至1.15亿元，成为年度收入增幅最大的企业。另外，据企业披露，截至2025年末，安居宁巢公司合并资产总额约23.3亿元，并争取2026年年度营业收入突破2亿元。

出租率表现上，观点指数监测的住房租赁品牌整体出租率集中在80%至98%区间，超过八成品牌出租率达到或超过90%。其中以美寓、宁巢、相寓、华润有巢、万科泊寓、龙湖冠寓等为代表的样本企业出租底线稳固。

从数据来看，行业增长的动力正从规模扩张切换到运营深耕，未来的收入增长将更多依赖于出租率的稳定维持、租金溢价能力的持续提升、增值服务收入的多元拓展以及存量资产的盘活效率等。

年内样本企业新开项目辐射一线、新一线、强二线等核心城市，涵盖保障性租赁住房、人才公寓、产业配套公寓、市场化长租公寓、高端服务式公寓等多元化租住产品，匹配不同层级的居住需求。

具体来看，上海以15.71%的项目占比持续领跑全国，涵盖千套级大型租赁社区、高端服务式公寓、市场化长租公寓等多元产品类型，兼顾保障性与市场化供给。深圳以11.43%的占比位列第二，依托招商蛇口、华润有巢、寓见安居等央国企项目，聚焦产业园区人才公寓与城市青年人才住房需求，新增项目以政策类保障房源为主。

杭州、合肥、郑州、北京、广州、成都等城市同样有多个项目落地。从区域热度来看，上海、杭州、合肥、无锡、苏州、嘉兴等长三角城市合计占比超40%，行业发展热度领先于其他区域。

从数据来看，一线、强二线产业/科创城市承接绝大部分新增供给，三四线城市无规模化新开项目，行业资源、资金、房源持续向人口流入核心城市集中，区域马太效应进一步加剧。

从新开项目房源规模划分，500套以下中小体量项目占比51.11%，是上半年拓店首选的形态，这类项目多为存量住宅改造、商圈小型公寓、片区配套人才公寓等，运营主体以地方区域国资、中小民企、高端服务式公寓品牌为主，单盘体量小、区位分散，主要布局城市核心商圈、地铁沿线、高校周边，精准服务零散青年刚需、商务短期租住人群。

500-1000套中型项目及1000套以上大型社区两类体量占比基本持平。

观点指数注意到，千套级大型租赁社区上半年落地数量较2025年同期有所提升，这类项目多由国央企开发打造，典型项目包含上海城投宽庭张江社区、珠海珠光琴澳青年城、合肥招商高新社区、浦发有家进贤青年社区、华润有巢北京亦庄经开区店等。

此类大型项目核心特征为产住深度绑定，项目选址紧贴经开区、高新产业园、科创产业集群，房源户型、配套设施完全匹配产业人群的租住需求。

从上半年已开业项目来看，产住绑定社区涵盖产业工人保障型、科技人才配套型、城市更新等多种模式，房型包括面向科创白领配置精装一居室、面向制造业产业工人配套多人间宿舍型房源、面向家庭型居住需求的多居室，同步配套食堂、商业、运动空间、通勤班车等产业配套，实现居住、就业、生活一体化。

目前，各地正将产业配套保障性租赁住房作为优化营商环境、强化人才引进与招商引资的关键支撑。同时，专项债券、保障性住房再贷款等政策性资金工具，正积极助力产业园配套租赁项目的落地实施。

产住绑定模式最直接的效益体现在招租端。传统市场化项目开业后通常需要3-6个月的爬坡期，出租率从零逐步提升至稳定状态，而产住绑定项目在开业前即可通过园区企业的集体租赁意向锁定相当比例的房源，爬坡期大幅缩短，获客成本显著降低，这也是租赁企业布局的核心驱动力。

可以预见的是，贴合产业布局的大型产住融合租赁社区，将持续成为市场新增供给的核心增量载体。

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