观点指数 在8月12日观点指数研究院发布的《观点指数 • 2026博鳌报告》“住房租赁：格局嬗变”篇中，观点指数指出，上半年租金回暖依靠春节返城、毕业季等短期季节性客流形成脉冲式拉动。

租房市场表现上，观点指数筛选重点50城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉等城市在内），监测其住宅平均租金的走势情况。

2026年6月，50城住宅平均租金单价31.44元/平方米/月，环比小幅下行0.36%，对比2025年6月的33.86元/平方米/月，当前租金仍存在约7%的价差，尚未修复至去年同期水平。

拉长上半年维度，2026年1-6月50城租金累计均值录得31.11元/平方米/月，2025年同期为34.00元/平方米/月，累计同比下滑8.51%。样本内84%的城市租金录得同比下跌，核心城市租赁价格整体弱于去年同期，行业租金增长压力持续存在。

从月度走势来看，市场阶段性修复特征清晰。1-5月租金持续震荡上行，租金均值由1月的30.67元/平方米/月回升至5月的31.55元/平方米/月，区间累计涨幅2.87%。6月虽出现环比小幅回落，但跌幅较年内前期显著收窄，租金底部企稳信号逐步显现。

整体来看，上半年租金回暖依靠春节返城、毕业季等短期季节性客流形成脉冲式拉动，存量改造、新建保租房持续扩容带来供给增量，供需基本面未出现实质性改善，季节性红利消退后租金缺乏持续上行支撑。

分城市能级来看，2026年1-6月，百城一线住宅累计租金均值为80.22元/平方米，二线城市28.08元/平方米，三线城市租金为18.98元/平方米。一线租金单价约为二线的2.86倍、三线的4.23倍，核心城市租赁资产价值优势稳固。

对比2025年上半年，三者累计下跌幅度分别为15.1%、7.35%及4.16%，高能级城市在年内租金调整期内承受了更大的租金回调压力。

单月同比表现上，年内一线、二线及三线城市租金同比全线持续负增长，租赁市场整体处于价格调整周期。

重点城市租金环比表现季节性特征明显。受春节后返城及毕业季需求释放等季节性因素影响，上半年一线城市租金表现为V型修复态势。1月租金跌至77.73元/平方米/月的阶段性低点后，2月环比反弹3.11%，3月短暂回调2.37%，4月和5月连续两个月强劲上涨，环比涨幅分别达1.98%和4.81%，5月83.64元的水平已和2025年10月基本持平，6月毕业季需求提前透支，导致租金阶段性回调。

二线城市上半年租金走势平稳得多。1月租金为27.47元/平方米/月，此后在27.91元至28.68元之间窄幅波动，6月收于28.68元/平方米/月，环比微涨0.53%，同比下跌4.94%。

三线城市是三个能级中表现最弱的板块，租金单价从1月的19.24元/平方米/月波动下行至6月的18.71元/平方米/月，不过月度整体波动区间远小于一线城市，三线城市租金已处于较低水平，继续下跌的空间有限，但受制于人口外流和需求不足，同样缺乏上涨动能。

从数据来看，一线、二线聚集高校、科创企业、外来务工群体等，每年5-6月毕业求职季形成刚性租赁高峰，环比波动幅度大。三线以本地常住居民、基础务工人员为主，人口流动季节性弱，租金月度变化平缓。

从重点城市租金表现来看，观点指数判断，随着市场调整逐步到位，租金继续大幅下跌的空间有限，整体有望企稳。同时，各地人才补贴、公租房扩围、青年公寓、人才公寓、保租房等投放优先在一二线城市落地，短期内或对市场化租赁房源形成一定分流；但长期来看，这些举措将有效夯实刚需群体的居住基础，稳固市场基本盘。

回顾年内样本企业的外拓表现，观点指数注意到，轻资产化已成为企业扩张的主流方式，市场增长格局出现结构性重构，增量资源向具备运营、数字化、品牌能力的主体倾斜。

其中国资平台持有资产+专业运营商输出管理的合作模式持续成熟，年内以万科泊寓、瓴寓、华润有巢、漫柏集团、雅诗阁等为代表的住房租赁运营商先后与多地国资平台达成合作，依托存量改造、联合运营、全权托管等轻资产模式实现规模扩容。

除对外拓店外，万科泊寓等头部企业同步推进存量门店提质优化，通过户型调整、配套升级、低效房源出清等改善存量资产收益。

另外，年内外资、互联网企业、国资等多类主体加速布局，住房租赁市场参与方多元化发展趋势明显。

外资资管聚焦核心城市优质存量项目输出运营能力，睿星资本年内拿下上海前滩驻在云湾LIV'NTheCove长租公寓整体运营权，项目底层资产由上海国存基金、光大金瓯持有，形成“国资持有物业+外资专业运营”的合作范本。

互联网、科技大厂加速切入住房租赁赛道，多元布局动作密集落地，其中包括美团“拼好房”的商标注册、多个京东小哥专属公寓落地、腾讯企鹅岛员工公寓的投入使用、华为与广州安居集团达成合作、小米牵手万科泊寓、悦享·小鹏之家（珠江嘉苑店）正式开业运营等，大厂企业的布局正在为行业带来产品形态、运营方式及定价逻辑上的新变化。

对于专业住房租赁运营商而言，各地城投、安居平台储备大量待入市保租房与存量改造物业，资产运营管理权持续对外放开。同时小米、华为、京东、小鹏等企业持续加速自建员工配套公寓，该类项目虽单盘体量不及大型保租房社区，但客群稳定、空置率低、具备品牌溢价，这将是住房租赁运营商轻资产化的增量来源。

从数据来看，增长的物理天花板尚未到来，但分配逻辑已经改变。结构性因素正取代总量因素，成为企业增长与否的关键。

项目开业方面，观点指数选取30家住房租赁企业作为样本，监测住房租赁产品的开业情况。

新增项目开业层面，2026年1-6月，观点指数监测的样本企业累计新增开业项目70个，涵盖21家主流品牌、19座重点城市。对比2025年同期，样本企业新增开业项目总量显著收缩，行业整体拓店扩张节奏放缓。

观点指数认为，供给格局发生结构性转变是本期开业规模同比下滑的核心诱因。当前各地城投、安居平台等地方国资批量投放保障性租赁住房、人才专项公寓，依托低成本政策性信贷、全链条税费减免、政府指导价等多重优势，形成极强的价格竞争力，持续分流青年刚需租客，大幅挤压市场化长租公寓盈利空间，行业市场化赛道竞争压力持续走高。在此背景下，大量市场化老牌运营商调整经营战略，主动暂停全国化规模扩张，将重心转向存量资产精细化运营、低效门店出清。

本期70个新开项目覆盖地方国企、央企、传统房企系、民营专业运营商、外资服务公寓五大主体，万科泊寓、龙湖冠寓、招商蛇口壹间公寓、华润有巢、雅诗阁、合肥承寓、杭州安居宁巢等主流品牌均有项目落地，市场运营主体维持多元化格局，但不同类型主体的拓店力度明显分化。

其中地方国资企业作为区域市场供给的核心，聚焦保租房与人才公寓赛道，杭州安居宁巢、郑州城发美寓、合肥承寓、上海城方、珠海珠光集团、浦发有家、寓见安居等是其中的代表。

保利和寓、华润有巢、招商蛇口壹间公寓等央企表现突出，落地多个千套级标杆项目，如保利和寓上海光合社区、招商蛇口合肥高新社区、华润有巢北京亦庄经开区店，这部分企业新开项目兼顾保租房及市场化长租赛道。

相比之下，传统房企系市场化运营商和专业运营商全面收缩拓店步伐，部分品牌年内无新增开业。万科泊寓、龙湖冠寓、瓴寓、方隅公寓、百瑞纪集团、乐乎公寓等仍保持一定开业节奏，但从广撒网转向精选店，优先选择布局核心城市的优质存量改造项目。金地草莓社区、朗诗寓、乐璟生活社区等老牌运营品牌上半年无新开项目，收缩的核心原因是国资保租房低价分流客源、持续压缩盈利空间，叠加存量项目运营承压，企业战略已从规模优先切换至效益优先。

外资品牌雅诗阁持续坚守高端服务式公寓赛道，布局核心枢纽城市，上半年集中布局上海、武汉、广州、厦门、海口等核心商旅城市，主打精装套房、全屋智能配套，聚焦高端商务、旅居租赁需求，与普惠型保租房形成差异化布局，受国资保障房竞争的冲击较小。

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