观点指数 在8月12日观点指数研究院发布的《观点指数 • 2026博鳌报告》“住房租赁：格局嬗变”篇中，观点指数指出，2026年1-6月，中央多部委密集出台住房租赁、保障性住房等相关领域的顶层政策，覆盖规划纲要、金融财税、青年安居、公积金改革、资产盘活等多个维度，住房租赁政策体系逐步从基础制度建设向高质量发展转变。

其中，2026政府工作报告明确鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，以及《十五五规划纲要》正式发布，将住房租赁市场发展提升至国家战略高度，提出逐步解决新市民、青年人阶段性住房困难，构建“配售+配租”并行的保障体系。规划纲要强调保障性住房在住房体系中的基础性作用，为“十五五”期间住房租赁市场发展指明了方向。

在5月国务院颁布的《城市更新“十五五”规划》的顶层设计中，住房租赁正式成为支撑城市存量提质、盘活存量低效资产的重要抓手。规划将老旧厂房、商业办公、存量商品房、公有住房等低效资产全面纳入盘活范围，为住房租赁市场开辟了全新的房源获取通道，并通过优化保障性住房供给，精准解决各类群体居住难题。同时，规划明确提出，推动符合条件的城市更新项目发行基础设施REITs和资产证券化产品，为存量资产盘活提供融投管退的完整闭环，也将吸引更多社会资本参与城市更新背景下的租赁住房建设与运营。

货币金融政策持续压低融资成本。2026年1月央行结构性工具利率下调0.25个百分点，保障性住房再贷款由1.75%降至1.25%，是继2025年降息后的再度加码。同时财政部明确落实好专项债券支持收购存量商品房用作保障性住房等政策。

青年安居专项政策层面，细分小户型、宿舍型公寓成为建设硬性导向。十五部门联合发文，要求各地因地制宜建设宿舍型、小户型青年公寓，布局产业园、轨道交通沿线，降低通勤成本、促进职住平衡。同时，年内住建部联合共青团中央召开青年安居座谈会，将青年租住需求纳入城市配套硬性考核。

在中央统一政策框架的指引下，2026年上半年全国各省市、区县密集出台落地相关文件细则，政策内容覆盖房源筹集、人才补贴、存量收购、运营监管、金融配套、公保并轨、城市更新改造等，各地结合自身人口规模、库存水平、产业结构进行差异化施策。

回顾地方的政策文件，存量商品房收购已成为各地的核心抓手，配套操作细则相继落地。年内上海、重庆、福建、广西、烟台、中山、河南等多城密集出台存量房源收购政策或推动存量收储工作进展，聚焦商品房收购方案、专项债/再贷款支持、收购价格标准等，形成标准化收购流程。

同样聚焦供给侧，非居住存量改造政策逐步从试点走向常态化，商办、厂房、酒店批量转租赁成为重要的趋势，各地细化改造审批流程。如年内广州、深圳、珠海、福州、贵州等明确闲置写字楼、厂房、酒店可改造保租房，不调整土地性质。

需求侧，人才安居体系持续细化。多地围绕十五部委青年安居政策，搭建租金补贴、人才公寓免租驿站、公积金优化等多重保障体系，覆盖毕业生、产业工人、科创人才、港澳青年等群体。

管理规范层面，成都、浙江、北京、郑州、西安等多城聚焦行业监管与立法，同步出台租赁管理条例、租住面积标准、违规企业整治等文件，整治行业乱象，建立长效监管机制。

现阶段，住房租赁行业常态化监管体系已逐步成型，违规企业持续出清，合规连锁运营品牌市场份额进一步提升。

整体来看，年内政策重心明显从增量建设转向存量盘活，同时随着新建保障性住房的持续推进和房地产市场存量规模的扩大，未来政策导向将更加注重存量资源的盘活利用，非居改租、收购存量商品房、公保简并等模式将成为政策重点。

与此同时，政策导向从满足基本居住需求，逐步向提升居住品质、完善配套服务、促进社区融合转变。智慧化、绿色化、人性化成为租赁住房发展的新方向。

在支持行业发展的同时，监管同步加强。资金监管、企业监管、租客权益保护等方面的制度持续完善，促进行业健康有序发展。

公募REITs表现上，年内中航北京昌保租赁住房REIT成功首发，中金厦门安居REIT完成扩募，同时多单产品处于申报或审核阶段，租赁住房REITs持续扩容。

具体来看，4月29日，中航北京昌保租赁住房REIT在深交所成功上市，募集资金9.268亿元，底层资产为北京昌平区未来科学城的三个公共租赁住房项目，共计1394套房源，历史出租率达98%。

在储备项目方面，5月，国泰海通中建租赁住房REIT计划募资13.14亿元，已获上交所反馈，中金杭州安居保障房REIT拟募资8.52亿元获深交所问询，两者底层资产分别为中建·幸孚+公寓（上海松江店）及杭州明石公寓项目。

除上海、杭州外，全国十余座重点城市已提前启动保租房REITs筹备工作，济南城市发展集团、郑州城发等地方国资平台已完成合作机构遴选、项目筛选培育等招标环节，后续底层资产将进一步覆盖‌济南、郑州‌等新一线城市，同时南京、重庆、西安、青岛、天津、广州、福州等城市也在同步推进项目储备，后续资产的城市覆盖面将从现有核心一线及强二线城市，逐步向更多新一线及省会城市延伸，资产的城市边界进一步扩充。

截至6月30日，全国已有9只保租房公募REITs成功上市运营，已上市的项目后续扩募推进节奏分化明显。6月，中金厦门安居REIT顺利完成扩募，募集资金7.887亿元，扩募资产为厦门思明区林边公寓和湖里区仁和公寓。此前华夏北京保障房REIT及华夏基金华润有巢REIT首次扩募份额已挂牌上市，三者扩募资产的城市布局均与首发项目城市布局一致。

‌汇添富上海地产租赁住房REIT、国泰海通城投宽庭保租房REIT及红土创新深圳安居REIT等项目已陆续发布扩募公告或处于推进阶段。前两者拟扩募资产均为上海核心区域的租赁住房。

年内红土创新深圳安居REIT更新扩募方案，拟购入承福苑、南馨苑、空港花园和尚龙苑4个项目，合计建筑面积23.06万平方米，包含3948套租赁住房及51个配套停车位，分布于深圳福田、南山、宝安、龙华四区。

显然，租赁住房REITs市场已进入加速扩容新周期，新发项目持续注入，已上市产品通过扩募实现规模增长，市场广度和深度不断拓展。

从基金披露的业绩报告来看，扩募成为已上市保租房REITs增厚收益的重要手段。

2026年第一季度，8只REITs合计单季度收入约2.05亿元，净利润合计约6085.04万元，可供分配金额合计约1.45亿元。

营收维度上，全部具备同期对比数据的产品，一季度营业收入均实现同比上行，涨幅区间从1.27%至75.8%不等。华夏北京保障房REIT及华夏基金华润有巢REIT营收增速领跑，两者前期完成扩募和资产并表，底层资产规模大幅提升，带动营收同比分别上涨75.80%及74.55%。

净利润层面，板块整体向好，除国泰海通城投宽庭保障性租赁住房REIT净利润同比小幅下滑0.02%外，其余产品净利润均录得同比增长。其中商基金招商蛇口租赁住房REIT、华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT以及中金厦门安居REIT净利润同比增速位居行业前列。

可供分配金额直接决定投资人的分红收益，一季报数据显示，绝大多数上市产品该项指标同比改善。其中华夏基金华润有巢REIT、华夏北京保障房REIT表现突出，可供分配金额同比分别提升86.27%、66.57%，直接增厚投资者当期的分红收益。

EBITDA指标出现分化，完成扩募的华夏北京保障房REIT及华夏基金华润有巢REIT依托资产体量扩张实现EBITDA大幅抬升，同期招商基金招商蛇口租赁住房REIT、红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT等（+3%）等存量产品亦保持平稳增长，EBITDA同比稳中有升。

运营层面，以中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT、华夏基金华润有巢REIT等为代表的项目，期末整体出租率水平超95%，租金走势平稳，运营状况良好。红土创新深圳安居REIT最新数据披露，其持有的4个保租房项目上半年平均出租率均超95%。

当前存量保租房公募REITs底层资产基本面扎实，持续高位的出租率、标准化精细化的运营，构筑了现金流安全垫。从增长逻辑来看，扩募并入新增资产是驱动营收、净利润、可供分配金额、EBITDA全面高增的核心催化剂，也是现阶段板块规模与业绩增长的核心驱动力。

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