34只REITs、750亿资金涌入 基础设施+商业不动产迎盘活大潮与估值分化
2026年商业不动产REITs申报发行热度高涨，“消费+商业”REITs已达34只，但二级市场表现分化明显，奥特莱斯类资产因稀缺性与现金流稳定性获得市场溢价。
观点指数 8月12日，观点指数研究院发布《观点指数 • 2026博鳌报告》，其中在“商业及零售：重构新周期”篇中指出，2026年商业不动产REITs申报发行热度高涨，“消费+商业”REITs已达34只，实现全业态覆盖。二级市场表现分化明显，奥特莱斯类资产因稀缺性与现金流稳定性获得市场溢价。
随着顶层制度明确“基础设施+商业不动产”双轮驱动格局，购物中心、写字楼、酒店、奥特莱斯、文旅综合体全部纳入试点，业态限制全面放开，2026年迎来商业不动产申报发行热潮。
市场热度方面，申报规模快速扩容。截止7月初，市面上已有22单商业不动产REITs申报发行，募集金额超750亿元。如若加上此前上市的消费基础设施REITs，“基础设施+商业不动产”REITs数量达到34只。
当前，上述REITs原始权益人覆盖多元主体，央企（保利、华润、招商）、地方国企（上海地产、陆家嘴、北京国资）、外资（凯德）、民营商业龙头（砂之船、唯品会、新城、星河、开元、华住）均以旗下资产申报发行REITs，行业盘活存量意愿全面释放。
整体来看，底层资产呈现两大特征。一是区位高度集中，全部申报项目落地在一线、强二线核心商圈，包括北上广深、成都、武汉、西安、杭州等。
二是业态全覆盖，申报资产涵盖购物中心、百货、奥特莱斯、写字楼、酒店、文旅综合体、城市更新科创全业态，可以看到，购物中心之外，写字楼、酒店成为新增的申报主力。
二级市场表现上，2026上半年消费基础设施REITs二级市场表现明显分化，整体呈现涨跌互现、流动性差异较大的特征。
华夏首创奥莱REIT表现最佳，区间涨幅达到4.98%，显示出奥特莱斯业态在当前市场环境下的较强韧性；中金唯品会奥莱REIT紧随其后，涨幅为3.31%，同样受益于折扣零售业态的稳健表现；华夏华润消费REIT微涨1.62%，表现相对平稳。
多数产品出现下跌，中金印力消费REIT、中金中国绿发商业REIT和嘉实物美消费REIT的跌幅也均接近或超过7%，表现较弱。
可以看到，2026年上半年消费基础设施REITs市场并未形成普涨格局。奥特莱斯类资产如华夏首创、中金唯品会表现出较强的抗跌性和增值能力，而部分传统百货或购物中心类资产如华夏凯德、中金印力面临较大的估值回调压力。
商业不动产REITs方面，6月上市首日，国泰君安海通砂之船商业REIT以11.08%的涨幅领跑全场，发行价为5.53元。作为首日表现最强劲的标的，其大幅溢价反映了市场对其底层资产奥特莱斯业态的高度认可。
其余三只REITs中，中信建投首农商业REIT涨幅为1.43%，中金唯品会商业REIT微涨1.04%，汇添富上海地产商业REIT仅微涨0.02%，几乎平盘报收。
上市首日资金出现明显的业态偏好分化，也印证了市场在消费弱复苏环境下，优先看好折扣零售类商业资产的现金流稳定性，这导致传统购物中心/办公楼情绪平淡，几乎无超额溢价。
从换手率和成交活跃度来看，分化同样明显。四只产品首日合计成交额12.96亿元，砂之船商业REIT交投活跃，全天成交额、成交量领先其他三只产品，而上海地产商业REIT的成交则相对冷清。
究其原因，一方面，近年大量购物中心、商超类消费REIT密集上市，供给充足，资金可选择标的多，缺乏稀缺性，而奥莱类REIT全市场仅3只较为稀缺，带来估值溢价。另一方面，2026上半年消费整体复苏偏弱，当前REIT主力配置资金更倾向于追求稳定分红、低波动资产。
在此背景下，打新红利逐渐消退，投资者从“闭眼打新”转向“择优而投”。
业绩表现方面，已上市的12只消费基础设施REITs一季度收入分化明显、盈利差异较大，但现金流普遍稳健。
收入端，本期收入均值为6948.05万元，华夏华润商业REIT以2.06亿元的收入遥遥领先，华夏大悦城商业REIT、中金唯品会奥莱REIT收入也突破8000万元，其余多数REITs收入在2000-7000万元区间，嘉实物美消费REIT、易方达华威市场REIT收入则低于3000万元。
差异化的表现，表明优质资产如华润、首创奥莱具备更强的营收创造能力和稳定的高分红潜力。
利润端，华夏首创奥莱REIT表现突出，净利润高达2685.62万元，或受益于春节消费与换季促销。不过中金唯品会奥莱REIT也出现了小幅亏损，录得-81.68万元。
观点指数认为，区位、业态、运营管理能力三大要素决定底层资产的长期收益，预计酒店、社区商业经营风险持续释放，头部购物中心、奥特莱斯穿越周期的优势显著。
但随着传统购物中心净利润持续收窄，若后续租金、客流无明显修复，分红下调、估值进一步下修的压力会依然存在。当前奥莱资产虽然业绩稳健，但仍需持续跟踪品牌续约、销售分成的增长持续性。
总体上，目前各项目的年化分派率仍有不小的提升空间，未来股价的驱动力将更多来自底层资产运营带来的内生增长。
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