一个成交、一个流拍：2026上半年零售物业大宗交易的“资产质量审判”
线下服务消费成为内需增长核心支撑，政策重心转向服务消费长期培育与商业资产盘活；零售物业大宗交易呈现两极分化，资产质量成为交易的核心“关切”。
观点指数 8月12日，观点指数研究院发布《观点指数 • 2026博鳌报告》，其中在“商业及零售：重构新周期”篇中指出，2026上半年，线下服务消费成为内需增长核心支撑，政策重心转向服务消费长期培育与商业资产盘活；零售物业大宗交易呈现两极分化，资产质量成为交易的核心“关切”。
2026上半年，国内节假日消费复苏态势明确，五大法定假期客流、销售规模稳步提升，线下实体商圈、生活服务消费成为市场增长的核心支撑。
以五一假期为观测样本，商务部数据显示，步行街等核心商圈人气足，5月1日至4日，商务部重点监测的78个步行街（商圈）客流量、营业额同比分别增长5.0%、5.3%。
国家税务总局增值税发票数据也显示，五一假期消费活力迸发，消费相关行业销售收入同比增长14.3%，反映了消费潜力进一步释放。
分业态来看，消费者对文体活动较为青睐，文化服务、体育服务销售收入同比分别增长42.3%、44.1%，其中包括演唱会在内的文艺表演、体育健身服务同比分别增长41.7%、50.2%。
餐饮消费市场同样呈现良好态势，不少地方推出特色餐饮活动，带动餐饮销售收入同比增长31.4%，其中小吃服务、酒吧茶馆服务销售收入同比分别增长41.6%、51.5%，正餐服务同比增长26.8%。
商品消费提质升级热度也在持续上升，综合零售销售收入同比增长12.4%，其中超市等线下零售通过优化消费场景提升需求体验，带动销售收入同比增长15.6%。
品质类商品消费增势良好，化妆品、金银珠宝、工艺美术品需求旺盛，销售收入同比分别增长55.8%、28.8%和57.4%。
零售商业市场方面，2026第一季度，上海零售市场共录得14万㎡新增供应，但由于新项目入市采取分阶段开业策略，整体开业率仍处于爬坡阶段，季度内全市净吸纳量录得3.4万㎡。
北京、广州、深圳则录得零新增，核心一线城市供应“缺席”。与之相对，部分二线城市需求强劲，成都在无新增供应的情况下，存量项目去化强劲，吸纳量达4.9万㎡，市场需求旺盛。
空置率层面，8个样本城市的核心板块正经历品牌更迭与业态结构调整，导致短期空置率与招商面临一定压力，去化周期延长，空置率在4-10%的区间内。
不过，核心商圈的品牌入驻需求持续存在，客流承载力仍处于高位。季末上海购物中心首层租金虽环比下跌0.6个百分点，但报每天每平方米30.9元，为样本城市中最高。
政策支持层面，可以看到，政策重心由实物消费刺激转向服务消费长期培育，服务消费成为扩内需的核心抓手。
2026年4月，商务部等9部门印发的《服务消费提质惠民行动2026年工作方案》，不再单一发放补贴，而是打造沉浸式、一站式消费场景，拉动复合消费如文旅+演出+餐饮夜间联动，推动消费结构进一步向体验型、服务型转型。
商务部、住建部、文旅部、市场监管总局4部门联合办公厅同样于4月发布第二批全国零售业创新提升试点城市申报工作通知。
政策核心目标是盘活闲置低效商业资产、推动实体零售数字化、丰富消费新场景，持续扩大内需、提振服务与商品消费。
入境消费配套政策也在持续完善，离境退税体系的标准化、线上化，正推动国内商业从服务境内消费者向“双向内外消费市场”拓展。
商务部、海关、税务等六部门联合发布的退税优化举措，通过简化查验、异地退税、无纸化办理，降低境外游客购物退税的时间成本，拉长旅游消费链条，提升零售、文旅、餐饮综合收入，并鼓励商圈、步行街、老字号布局退税业务，拓展境外客群。
大宗交易方面，2026上半年零售物业大宗交易两极分化特征凸显。一方面，在多元资金进场下，优质成熟商业资产交易活跃。典型案例如上海颛桥万达广场20.48亿元成交，买方为浙商金汇信托旗下苏州新联，单价1.4万元/㎡，项目开业8年，属于成熟运营商业项目，能持续产生稳定的租金现金流。
另一方面，不良资产持续流拍，市场资本被多重接盘隐忧劝退。典型案例如上海奉贤富力万达广场二次处置遇冷，2021年底因富力资金链断裂全面停工，仅完成主体结构，外立面、内部装修全部未完工，无任何租金收益，续建需近10亿投入。
值得一提的是，在房企为化债出售核心商业资产之际，现有合作方接盘的不在少数。如富力、合景泰富同步出售广州珠江新城标杆综合体天汇广场全部股权，最终以1.6亿元初始对价转让给新鸿基地产全资子公司，交易完成后新鸿基100%持股，该项目此前由富力、合景及新鸿基三方合力开发。
整体来看，房企战略统一转向轻资产，万达、富力、宝龙、合景泰富等加速出售重资产，通过股权出让、资产托管缓解债务压力，行业继续告别重资产扩张模式，迈向轻资产。
资产质量则成为交易成败的核心“关切”，运营成熟、区位核心、现金流稳定的商业资产具备持续流动性，烂尾、高负债、远郊、大体量未完工项目无人接盘，折价、法拍难以成交。
市场收购主体取向也较为清晰，信托资金偏好标准化成熟购物中心，保险资金、港资房企长期持有核心城市高端综合体。
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