观点指数 8月12日，观点指数研究院发布《观点指数 • 2026博鳌报告》，其中在“REITs发展：扩围提质”篇中指出，全球主要REITs市场分化格局持续深化，货币政策周期与底层资产基本面是决定市场走向的核心变量。美国市场凭借降息预期修复与AI产业红利实现估值上行，成长型业态表现亮眼；新加坡市场依托成熟资本运作加速资产迭代，资源持续向高景气赛道集中；香港市场受高利率环境与本地物业基本面修复偏慢双重压制，整体业绩承压，行业加速向核心资产收缩，优质物业与边缘资产的估值分化已成为全球市场的共性趋势。

海外：标普美国REIT指数上半年震荡走高，数据中心韧性凸显

2026年上半年，标普美国房地产投资信托（REIT）指数整体呈现阶梯式震荡上行的运行格局，全周期录得可观正向收益。指数自年初349.46点起步，历经两轮上行行情与一轮中期回调，于6月26日触及412.85点的上半年峰值，截至6月末收于403.98点，上半年累计涨幅约15.6%，在全球大类资产中表现突出，板块整体韧性与结构性行情同步凸显。

上半年行情由货币政策预期切换与细分赛道基本面交替驱动。一季度指数先扬后抑，年初市场对美联储开启降息周期的乐观预期持续升温，长期高利率对不动产估值的压制得到边际修复，叠加年初机构资金再配置流入，推动指数自年初稳步攀升，3月初触及389.51点的一季度高位，区间累计涨幅超11%。进入3月后，通胀数据反弹超出市场预期，市场对降息时点的判断大幅延后，货币政策收紧担忧重燃，美债收益率快速上行带动指数深度回调，3月20日下探至359.09点的阶段低位，回吐一季度过半涨幅，季末小幅企稳回升。

二季度指数重启上行趋势并突破前高，4月起市场逐步消化利率高位震荡的影响，叠加美国经济基本面韧性超预期，REITs底层资产经营质量持续改善，推动指数震荡回升。5月指数站上400点整数关口，刷新阶段新高；6月市场再度博弈降息落地节奏，叠加AI产业浪潮持续向基础设施端传导，数据中心类REITs业绩超预期释放，带动指数再度冲高并刷新上半年高点。月末受季末资金调仓、获利盘集中了结等因素影响，指数出现阶段性小幅回落，但并未改变上半年的上行主线。

整体来看，上半年美国REITs市场已全面转向基本面分化定价，不同业态的表现差距持续拉大。AI算力需求爆发带动数据中心REITs维持高景气度，出租率与租金增速双双走高，成长属性充分释放，成为引领指数上行的核心动力；供需格局稳健的工业物流REITs同样展现出较强的盈利韧性，为指数提供稳定支撑。传统业态则持续承压，写字楼REITs受远程办公习惯延续、核心城市空置率高企的拖累，表现疲软。零售业态内部分化加剧，核心优质资产与边缘物业的估值鸿沟持续扩大，底层资产的运营能力与现金流稳定性已成为决定板块走势的核心中坚力量。

酒店及度假村REITs以31.77%的涨幅位居全板块首位，受益于休闲与商务旅行需求持续复苏，世界杯等大型赛事活动提振预期，多家企业上调全年RevPAR（单房收益）指引；例如AppleHospitalityREIT（APLE）上半年股价大涨47.01%领跑行业，一季度RevPAR同比增长6.8%并上调全年净利润指引，叠加6.46%的高股息率，吸引资金流入。

在AI算力需求爆发、对数据中心的需求持续驱动下，数据中心REITs上涨27.56%。

其他专门REITs、多户住宅REITs、医疗保健REITs、零售REITs、工业REITs涨幅均落在18%-20%区间，形成密集的增长梯队。多元化REITs与写字楼REITs涨幅相对平缓，分别录得7.50%、8.30%的收益；单户住宅REITs、木材REITs仅实现微涨，区间涨幅分别为1.49%、1.79%；电信塔REITs是上半年唯一收跌的细分赛道，累计下跌8.44%。

2026年上半年新加坡REITs收购活动显著回暖，头部机构主导大额交易并加速资产组合优化。随着融资环境趋于稳定，新加坡REITs收购交易节奏较去年同期明显加快。

其中，凯德综合商业信托4月20日宣布39亿新元收购乌节路永久地契综合项目百利宫，这也成为近年来新加坡REITs市场规模最大的单笔交易之一。该交易采用“资产置换+私募配售”的融资模式，通过出售亚洲广场二号写字楼回收24.76亿新元资金，将资本从成熟租赁办公资产重新配置到核心商圈稀缺的永久地契零售与医疗综合物业，精准捕捉奢侈品消费和医疗服务的结构性增长机遇。

本轮收购呈现出清晰的资产配置偏好，物流与数字基础设施成为重点布局方向，同时优质核心商业资产也备受青睐。凯德腾飞房产信托在3月宣布总额约14亿新元的一揽子收购计划，包括新加坡本地的物流资产和商务空间，以及日本大阪的数据中心49%的股权，持续强化其在工业与数字基础设施领域的全球布局。

香港：REITs整体业绩承压，管理人策略聚焦核心资产

2026年上半年，恒生房地产信托基金指数呈现冲高回落、宽幅震荡的运行格局，累计下跌约8.2%。指数年初起步后持续走高，2月末触及3409.29点的上半年峰值；3月受多重利空冲击单边下行，完全回吐年初涨幅；4-5月开启震荡修复，于5月14日反弹至3272.4点的阶段高位；5月中旬后再度走弱，6月加速探底，月末收于2823.12点的上半年低位。

3月调整主因是美联储下调全年降息预期，港元拆息高企抬升融资与估值压力，叠加内地地产情绪传导引发资金撤离。4-5月反弹受益于香港楼市“撤辣”政策利好释放、美联储降息预期重燃。5月下旬起回落则源于降息预期落空，叠加龙头房托基金一季度业绩不及预期，本地零售、写字楼续租租金承压，基本面支撑不足。整体来看，高利率环境与基本面修复偏慢持续压制板块，管理人普遍通过处置非核心资产、优化债务结构聚焦核心物业，板块内资产质地分化持续加剧。

香港上市REITs普遍面临续租租金下调的压力，多数产品收入和物业收入净额出现不同程度下滑。作为香港最大的REIT，领展房产基金2026财年实现收益139.38亿港元，同比下降2.0%；物业收入净额102.30亿港元，同比下降3.7%。置富产业信托2025年总收益同比下降3.7%至16.82亿港元，物业收入净额同比下降5.2%；冠君产业信托2025年租金收益同比下降9%，物业收入净额同比下降11.4%。与此同时，不同资产类型和区域布局的REITs表现出明显的差异，持有优质核心资产和多元化布局产品的抗风险能力更强。

零售物业出租率保持高位但租金持续承压，社区商业与核心商圈表现分化。领展香港零售物业整体租用率维持在97.8%的高位，置富产业信托物业组合整体出租率也达到95.8%，阳光房地产基金零售物业组合租用率从89.6%升至90.6%。然而，受电商冲击和消费模式转变影响，续租租金调整率普遍为负，领展香港零售物业续租租金调整率为-8.2%，内地零售物业续租租金调整率更是达到-14.3%。核心商圈优质物业表现相对较好，太古广场租用率保持96%，而部分非核心区域物业租金下行压力更大。

写字楼市场仍处于调整期，但优质资产表现优于整体市场。阳光房地产基金一季度报显示，其写字楼物业组合平均租用率从91.2%升至91.9%，但平均租金仍从31.0港元/平方呎降至30.7港元/平方呎。冠君产业信托旗下花园道三号写字楼2025年出租率为81.6%，下降1个百分点，平均现收租金为每平方呎73.7元，下降约15.3%。值得注意的是，领展旗下九龙东海滨汇办公大楼租用率高达99.6%，显著优于市场其他项目表现，显示了优质写字楼资产的稀缺价值。

工业物流类REITs表现相对稳健，成为市场中的亮点板块。受益于电商和供应链需求的持续增长，工业物流物业展现出较强的抗周期能力。顺丰房托2025年实现收益4.61亿港元，同比基本持平，其持有的物流物业出租率保持在95%以上，租金收缴率接近100%。领展内地物流物业出租率达到97.9%，成为其业绩表现最好的资产类型之一。泓富产业信托旗下的工业及工商综合物业也表现出较好的稳定性，有效对冲了写字楼和零售物业的下行压力。

财务状况整体稳健，融资成本下降部分抵消了收入下滑的影响。截至2026年3月末，领展净负债比率为23.9%，虽较上年度的21.5%有所上升，但仍处于行业较低水平；置富产业信托资产负债比率为26.9%，阳光房地产基金加权平均融资成本也从4.2%降至约3.6%。受益于香港银行同业拆息的回落，港股REITs的融资成本普遍下降，置富产业信托的实际借贷成本已降至3.5%，利息开支的大幅节省，有效抵销了物业收入净额的下滑。受租金收入下滑影响，多数REITs可分派收入出现下降，领展2026财年可分派总额65.77亿港元，同比下降6.4%；冠君产业信托2025年可分派收入同比下降10.4%。

REITs管理人普遍调整经营策略，聚焦核心资产并探索多元化发展路径。面对市场挑战，领展明确提出“聚焦核心业务”的战略，优先出售非核心资产，专注于在亚太区拥有及积极管理商场与停车场的核心优势。同时，各REITs积极推进成本优化措施，领展一般及行政开支下降9.4%，部分抵消了收入下滑的影响。在资产运营方面，通过引入新品牌、进行资产翻新和提升租户体验等方式增强竞争力，领展年内在内地的物业组合引入了超过174个新品牌，重点关注潮流生活方式、IP相关零售和休闲餐饮领域。

未来，香港REITs市场虽然仍面临挑战，但也存在结构性机会。短期内，续租租金下调的压力将持续，尤其是内地物业市场的调整可能对部分REITs业绩产生影响。不过，随着香港经济逐步复苏、利率环境进一步改善以及旅游消费的持续回暖，核心区域优质零售和写字楼资产的租金有望逐步企稳。同时，REITs管理人通过资产优化、成本控制和审慎的资本配置，有望提升长期回报水平。

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