观点指数 8月12日，观点指数研究院发布《观点指数 • 2026博鳌报告》，其中在“REITs发展：扩围提质”篇中指出，2026 年上半年消费基础设施REITs展现突出的防御韧性，核心运营指标保持高位、盈利稳步修复；首批商业不动产REITs完成上市，不同业态估值分层特征显著；仓储物流REITs 整体承压调整，运营模式差异加剧行业的内部分化。

消费基础设施REITs：板块抗跌属性突出，标的走势依托业态强弱分化

期内消费基础设施公募REITs整体展现出优异的防御韧性，板块内标的收益走势分化清晰。市场合计12只消费基础设施REITs，全年上半年仅3只录得正向收益，剩余9只区间收跌，板块平均跌幅为2.93%，细分标的层面，华夏首创奥莱REIT以4.98%的涨幅领跑板块，中金唯品会奥莱REIT上涨3.31%，华夏华润消费REIT小幅上涨1.62%；跌幅端，中金印力消费REIT、中金中国绿发商业REIT跌幅接近8%，嘉实物美消费REIT跌幅7.04%，其余多数项目跌幅维持在4%以内，抗波动能力更强。

消费板块抗跌性较强的主要原因在于，其底层资产现金流的稳定性相对较高。消费基础设施与居民日常消费需求关联紧密，受宏观经济波动的影响程度弱于产业园区等顺周期资产。同时，消费REITs整体估值水平相对合理，未出现早期产业园REITs的估值泡沫，因此在市场调整过程中价格波动幅度较小。此外，首批商业不动产REITs集中获批带来的资金分流效应，在消费板块上的体现也相对有限。

消费基础设施REITs的核心经营指标保持高位稳定，盈利能力出现明显回升。从2024年到2026年第二季度，行业平均出租率从97.68%微降至96.45%，始终维持在96%以上的较高水平；租金收缴率从99.45%波动至99.65%，接近全额收缴，反映出商户整体履约意愿较强。与之形成对比的是，息税折旧摊销前利润率从2025年的61.37%大幅提升至2026年第二季度的65.97%，总体保持回暖态势。

经营指标的稳定与盈利能力的提升，主要得益于消费市场的温和复苏以及管理方运营能力的持续增强。2026年上半年，国内消费市场稳步恢复，春节、五一等长假期带动购物中心、奥特莱斯等业态的客流和销售额实现不同程度的增长。同时，各管理方通过品牌调改、节点营销、会员运营等多种手段，提升了资产的经营效率和租金水平，叠加成本管控措施的见效，共同推动EBITDA利润率的回升。

消费更趋理性化，奥特莱斯赛道业绩表现波动

一季度，奥特莱斯赛道表现出较强的业绩爆发力，成为板块内的亮点。以华夏首创奥莱REIT为代表，其底层资产为济南和武汉两大首创奥特莱斯，2026年第一季度实现营业收入8315.96万元，同比增长15.18%；可供分配金额达到4225.65万元，同比大幅增长33.21%。二季度开始，其业绩出现波动，营收5970.12万元，环比大幅下滑27.3%。

一季度，奥莱赛道表现突出的原因在于，当前的消费环境下，消费者对性价比的关注度提升，奥特莱斯凭借品牌折扣的优势吸引了大量客流。同时，在一季度春节消费旺季实施了较为积极的营销策略，带动销售额提升，例如华夏首创奥莱REIT管理方济南项目在春节活动期间，推出全场大牌低至3折、折后满千返百等营销活动，带动项目整体销售额同比提升15%、客流同比增长7%，有效提升了项目的租金水平和盈利能力。

而在二季度淡季阶段，运营方一般通过让利维系头部商户，以保障未来旺季的出租率。一定程度上削减了租金收入。此外，管理方在财报中普遍提到，区域商业竞争加剧是当前面临的主要挑战之一，部分城市新增商业项目较多，导致客群分流，可能对未来的分派收益产生一定影响。

由此来看，在淡季除“以价换量”等传统措施外，运营方还应积极探索通过开展店庆音乐节、春夏焕新季等主题活动吸引客流，同时持续推进品牌汰换，引入高客流、高坪效的消费品牌以对冲淡季压力。

商业不动产REITs：业态成估值影响因素，二级市场在波动中前行

首批4单商业不动产REIT一级询价、募资热度呈现显著业态分层，资产现金流稳定性与预期分派率共同决定机构报价区间。四只产品同步完成询价发行，底层资产覆盖写字楼、社区购物中心、奥特莱斯三类商业业态，询价区间、市场认购热度差异清晰。

国泰海通砂之船商业REIT作为单一成熟奥莱项目，市场看好其客流与提成租金增长弹性，询价中枢处于4.525-5.531元区间，网下认购倍数显著领先；中金唯品会商业REIT双奥莱项目出租率稳定、现金流分散，询价区间3.150-3.849元；中信建投首农商业REIT依托北京刚需社区商业，2026年预期分派率6.22%，为四单最高，询价下限最低至2.466元；汇添富上海地产商业REIT底层为商办写字楼，受行业空置压力压制，询价区间3.464-4.234元，机构参与意愿偏弱。

从发行规模来看，四只产品募资区间30.13-76.96亿元，合计募资超200亿元，一级市场整体实现足额配售，但报价分歧已提前反映市场对不同商业物业长期运营风险的定价分歧。

2026年6月18日至6月30日，区间涨跌幅呈现出清晰的梯队，奥莱资产走出独立行情，写字楼标的深度回调，高分派率社区商业小幅收涨。区间行情数据形成明确的估值分层，国泰海通砂之船商业REIT区间涨幅4.85%，为四单唯一持续大幅溢价的标的，核心依托奥特莱斯区域客流、提成租金带来的业绩增长预期。

中金唯品会商业REIT区间小幅上涨0.80%，双奥莱资产分散风险、现金流稳健，获得资金小幅认可；中信建投首农商业REIT凭借全市场最高当期分派率，区间微涨1.01%，刚需社区商业现金流确定性提供安全垫，但成长性不足制约上涨空间；

汇添富上海地产商业REIT区间大跌9.89%，成为唯一大幅破发的标的，根源在于商办赛道需求疲软、长期租金增长空间受限，叠加四单集中上市带来供给冲击，场内承接资金不足引发集中抛压。

仓储物流REITs：头部标的领涨显著，二级市场承压运行

3月28日，嘉实京东仓储基础设施REIT启动第二次扩募，拟购入北京大兴空港、昆明空港、广州花都空港三大航空枢纽物流资产，合计建筑面积27.45万平方米。

仓储物流REITs二级市场整体调整幅度较大，板块内部分化特征显著，不同运营模式的项目表现差异明显。报告期内，11只已上市的仓储物流REITs中仅1只录得正收益，板块平均跌幅达9.68%，调整深度仅次于园区基础设施板块。具体标的层面，华夏深国际REIT以2.06%的涨幅成为板块内唯一上涨标的；其余标的调整幅度相对收窄，汇添富九州通医药REIT仅下跌0.76%，嘉实京东仓储基础设施REIT、红土创新盐田港REIT跌幅分别为1.58%、3.71%，抗跌属性明显更强。

二级市场分化主要源于底层资产运营模式和现金流稳定性的差异。采用强关联方整租模式的项目表现出较强的抗跌性，嘉实京东仓储基础设施REIT和汇添富九州通医药REIT底层资产主要由母公司关联方承租，出租率长期稳定在100%，现金流确定性较高，因此在市场调整中跌幅较小甚至实现上涨。而依赖市场化租户的项目则面临较大压力，受行业供需失衡影响，出租率和租金水出现下滑，导致二级市场价格大幅调整。此外，部分早期上市的项目估值较高，在业绩不及预期的情况下出现估值回归，也是本轮下跌的重要原因。

盈利能力出现阶段性下滑，项目间业绩分化进一步加剧

仓储物流REITs核心经营指标有所下降，从2023年到2026年第二季度，行业平均出租率从96.81%逐步降至94.28%，整体仍维持较高水平；租金收缴率在2024年受个别项目影响降至94.49%，2025年回升至99.77%，2026年第二季度为99.53%，租户履约能力整体较强。与之形成对比的是，息税折旧摊销前利润率从2024年的83.04%持续下滑至2026年第二季度的76.06%，盈利出现明显回落。

业绩分化与项目运营模式以及区位优势密切相关。嘉实京东仓储基础设施REIT和汇添富九州通医药REIT凭借关联方稳定的租赁需求，上半年均保持100%的出租率，经营表现稳健。

面对市场挑战，各管理方在2026年上半年都提出多项应对举措。在租约管理方面，针对部分项目租约集中到期的问题，中航易商仓储物流REIT采取“核心租户优先中长期续签、中小租户灵活适配租约”的策略，对重要现金流提供方提前6-12个月启动续签谈判。在运营效率方面，部分管理方依托数智化管理系统，实现资产、客户和运营的一体化线上管理，优化物业管理成本。在规模扩张方面，多家管理人加速推进扩募进程，通过注入优质资产提升基金的整体业绩。

此外，管理方在财报中普遍提到，租金下行压力尚未得到根本缓解，珠三角等区域市场竞争尤为激烈。部分项目存在租约集中到期的风险，中航易商仓储物流REIT整体剩余租期同比下降48.51%，若未能及时续签，可能影响现金流的稳定性。

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