观点指数 8月12日，观点指数研究院发布《观点指数 •2026博鳌报告》，其中在“REITs发展：扩围提质”篇中指出，2026 年上半年公募REITs市场扩围提质步伐加快，各业态板块表现与修复节奏分化显著，产业园区受基本面承压与估值回归拖累运行偏弱，保租房凭借稳定现金流与扩募支撑展现出较强的韧性，行业结构性分化格局进一步深化。

产权类公募REITs运营核心指标承压，盈利仍需蓄力

2025年至2026年二季度，产权类公募REITs延续稳步修复的态势，核心经营指标全面企稳，但盈利与现金分派能力尚未完全恢复至历史高位。

运营质量方面，出租率2025年回升至92.89%，已超越2022年的水平，2026年二季度小幅回落至92.23%，仍维持在90%以上的健康区间；收缴率2025年提升至98.71%，基本回归正常水平，2026年二季度虽小幅回落至97.83%，但租户支付能力与意愿持续改善。

盈利能力上，息税折旧摊销前利润率2025年回升至72.60%，2026年二季度进一步提升至73.86%，修复态势明确，但仍未回到2022年的高点。现金分派率2025年维持在3.83%的低位，2026年二季度小幅回升至4.78%，随着运营收益持续修复，未来分派能力有望逐步改善。

产业园区REITs

二级市场估值深度下探，项目收益分化显著放大

报告期内，产业园区公募REITs全线走弱，仅单只产品录得小幅正收益，板块整体跌幅显著高于其余各类REITs资产。20只上市园区REITs中有19只区间收跌，板块平均跌幅达16.72%。细分标的跌幅差距悬殊：建信中关村REIT下跌39.10%；华夏合肥高新REIT下跌36.79%，紧随其后；易方达广开产园REIT、中金湖北科投光谷REIT跌幅均超24%；创金合信首农REIT、中金重庆两江REIT跌幅均突破19%；仅国泰海通东久新经济REIT小幅收涨0.63%。标的间收益大幅分化，体现二级市场针对园区区位、产业定位、出租运营能力的估值定价分歧持续扩大。

二级市场持续调整的核心动因在于产业园区基本面的持续承压。一方面，二季度以来宏观数据转弱导致企业扩张意愿不足，租赁需求整体偏弱；另一方面，各地产业园区和商业办公楼宇的新增供给持续入市，市场供需失衡问题进一步加剧。同时，2026年4月首批4只商业不动产REITs集中获批并实现一日售罄，合计吸引约5000亿元资金认购，对存量REITs市场形成了明显的资金分流效应。此外，部分早期上市的产业园REITs估值过高，在业绩不及预期的情况下出现估值回归，也是本轮下跌的重要原因。

产业园区REITs的核心经营指标呈现“两降一升”的趋势，整体经营压力持续加大。从2022年到2026年第二季度，行业平均出租率从89.29%持续下滑至82.15%，累计下降7.14个百分点；租金收缴率从103.07%下降至92.89%，累计下降10.81个百分点。与之形成对比的是，息税折旧摊销前利润率从2023年的69.53%逐步回升至2026年第二季度的71.64%，显示出管理方在成本控制方面取得了一定成效。

项目端的经营分化较二级市场表现更为突出，行业普遍采用的“以价换量”策略在不同项目上呈现出截然不同的效果：部分依托区域支柱产业、以标准工业厂房为主的项目展现出较强的经营韧性，博时津开科工产园REIT二季度末整体出租率达83.98%，环比上升1.11个百分点，平均含税月租金环比上涨0.72%，实现了出租率与租金水平的同步修复。

与之相对的是，部分研发办公属性占比高、所在区域新增供给集中的项目则陷入量价齐跌的困境，易方达广开产园REIT截至2026年中报出租率降至67.26%，平均租金单价同比下滑约6%，租金下调并未有效拉动出租率企稳，打破了市场此前对“以价换量”的普遍预期；华夏合肥高新REIT于2025年四季度末推出三年优惠促销方案，长租客户可享受每年3至4个月免租期，虽然推动出租率阶段性筑底，但整体项目二季度租金单价同比下降了约29.67%，项目的盈利空间受到明显挤压。

面对市场挑战，各管理方在财报中披露了多项应对举措。在招商方面，普遍采取多渠道招商策略，加强与地方政府、行业协会的合作，拓展客户资源；同时根据市场需求灵活调整租赁条件，提供定制化装修服务，整合空置面积以满足不同规模企业的需求。

尽管采取了多项应对措施，产业园区REITs仍面临诸多亟待解决的问题。管理方普遍指出，新增需求不足仍是当前市场的核心矛盾，虽然客户问询量有所增加，但企业决策更加谨慎，市场成交活跃度较低。同时，同质化竞争激烈导致租金水平持续承压，部分区域出现恶性价格战。此外，部分项目存在租户集中度较高的问题，单一租户到期不续约或提前退租可能对项目现金流产生重大影响。

住房租赁REITs

一级市场热度延续，二级市场整体调整幅度温和

保租房REITs一级市场延续较高热度，新上市项目认购表现亮眼，扩募机制逐步常态化。

2026年4月29日上市的中航北京昌保租赁住房REIT，发行阶段网下询价认购倍数达到434.92倍，刷新国内不动产REITs网下认购历史纪录，公众有效认购倍数高达1249.33倍，最终公众配售比例仅为0.08%。该项目底层资产位于北京市昌平区未来科学城核心区域，总建筑面积10.56万平方米，共计1394套房源，主要服务于区域内高端产业人才的安居需求，自投入运营以来出租率长期稳定在95%以上。

扩募成为保租房REITs规模扩张的重要途径，“同城异区”的资产补位逻辑成为行业共识。截止6月初，华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、中金厦门安居REIT已成功实现扩募上市，合计扩募规模超过20亿元。据一季报，2025年6月华夏北京保障房REIT完成扩募后，可出租面积翻倍至24.15万平方米，2026年一季度扩募资产贡献了约41.7%的租金收入。中金厦门安居REIT于2026年3月获批扩募，拟购入厦门市岛内两个公寓项目，预计扩募规模6.85亿元。此外，国泰海通城投宽庭保租房REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT等多只产品，也在积极推进扩募进程。

保障性租赁住房公募REITs二级市场整体呈现小幅调整态势，板块防御属性突出，跌幅显著低于顺周期属性较强的产业园区板块，与消费基础设施板块的稳健表现相近。9只已上市的保障性租赁住房REITs上半年全部收跌，板块平均跌幅为3.26%。标的间表现呈现一定分化，中金厦门安居REIT以7.18%的跌幅居板块首位，年内新上市的中航北京昌保租赁住房REIT区间下跌4.28%；其余多数标的调整幅度相对收窄，国泰海通城投宽庭保租房REIT、华夏北京保障房REIT跌幅仅为0.60%、0.83%，整体价格波动可控。

二级市场分化主要源于底层资产质量、运营能力以及市场预期的差异。红土创新深圳安居REIT底层资产位于深圳市核心区域，租户需求稳定，出租率长期维持在98%以上，现金流确定性较强，因此获得市场较高的认可度。汇添富上海地产租赁住房REIT跌幅较大，与项目所在区域租赁市场竞争加剧、部分租约到期以及市场对其扩募进度的预期有关。

核心经营指标整体保持稳健，盈利能力出现明显回升

保租房REITs核心经营指标整体保持稳健，盈利能力出现明显回升。从2022年到2026年第一季度，行业平均出租率经历了先稳后降再回升的过程，2022年为99.15%，2023年微降至98.39%，2024年受部分项目集中交付、市场供给增加等因素影响，下滑至91.39%，2025年逐步回升至95.56%，2026年第一季度微降至95.19%，二季度环比上升1.23个百分点至96.42%。租金收缴率始终保持在97%以上，2026年第二季度为99.26%，反映了租户整体履约能力较强。息税折旧摊销前利润率从2024年的76.66%逐步回升至2026年第二季度的82.01%，接近2023年的水平。

盈利能力的提升主要得益于收入增长和成本管控的双重作用。收入增长一方面来自扩募资产的并表贡献，另一方面来自成熟资产租金水平的稳步提升。

扩募效应在部分项目中得到充分体现，成为业绩增长的核心驱动力。2026年一季度，华夏北京保障房REIT实现营业收入3219.58万元，同比增长75.8%；可供分配金额同比增长66.6%，而二季度继续延续了上涨态势，可供分配金额同比增长43.40%。管理方在财报中表示，扩募资产的顺利整合和运营效率的提升是业绩增长的主要原因，同时通过加强租户服务、优化租赁流程等措施，维持了较高的出租率和收缴率。

而靠近具体产业集群的出租项目，出租率亦有所改善。华泰苏州恒泰租赁住房 REIT 依托苏州工业园区的产业集群优势，二季度末出租率升至97.95%，同比提升2.71 个百分点。

尽管整体表现稳健，保租房REITs仍面临一些需要关注的问题。管理方在财报中普遍提到，地方保租房补贴逐步退坡是未来需要面对的挑战，部分依赖补贴的项目现金流可能受到一定影响。此外，公租房租金执行政府指导价格，在一个租期内无法调整，存在通胀环境下租金收益率被稀释的风险。

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