观点指数 8月12日，观点指数研究院发布《观点指数 • 2026博鳌报告》，其中在“REITs发展：扩围提质”篇中指出，中国REITs市场于2021年6月末正式启航，经过5年的发展，截止2026年6月末，全市场上市的REITs产品达到86只，总市值达到2351.98亿元，已成为亚洲第一大REITs市场。

1、上半年REITs募资近300亿元，REITs市场扩容至86只

2021年6月末，首批9只公募REITs上市，合计募资超300亿元，中国REITs市场正式启航，经过5年的发展，据观点统计，截至2026年6月末，全市场上市的REITs产品达到86只，总市值达到2351.98亿元，较2025年6月末增长14.47%，已成为亚洲第一大REITs市场。

2026年上半年公募REITs市场新增8只上市产品，合计发行规模约299.18亿元，底层资产覆盖能源、交通、保障性租赁住房及商业不动产四大领域，供给结构持续多元拓展。发行节奏呈现明显“前缓后密”的特征，6月单月集中落地4只商业不动产REITs，成为上半年扩容主力；单只产品规模分化显著，商业与交通类项目募资体量整体领先。中金唯品会商业REIT以76.96亿元居首。

从市场结构来看：园区基础设施REITs为20只，市值296.79亿元，占比12.62%；消费基础设施REITs为12只，市值394.35亿元，占比约16.77%；仓储物流类11只，市值约227.83亿元，占比9.69%；保障性租赁住房9只，市值约199.84亿元，占比8.50%。商业不动产类4只，市值约210.55亿元，占比约8.95%。

2、REITs纳入十五五顶层设计，地方差异化支持格局成型

中央层面，REITs政策已完成“常态化发行”的制度搭建，资产边界沿着国家战略重点方向持续有序拓展。年初时证监会工作会议强调要抓好商业不动产REITs试点平稳落地，已取得良好成效。

3月发布的“十五五”规划纲要将基础设施REITs常态化发行纳入国家中长期发展顶层设计。证监会2026年系统工作会议特别强调“抓好商业不动产REITs试点平稳落地”，这一部署承接了2025年底商业不动产纳入REITs范围的政策导向，此后中央政策逐步拓宽REITs的资产覆盖范围，4月出台的中国（内蒙古）自由贸易试验区总体方案，明确支持清洁能源、生态环保领域符合条件的项目发行REITs；同期发布的推进服务业扩能提质的意见，将REITs支持范围延伸至服务业基础设施领域。5月发布的促进人工智能与能源双向赋能行动方案，首次鼓励算力设施申报基础设施REITs，进一步打开了数字经济新基建的资产证券化空间。

5月底印发的城市更新“十五五”规划,再次明确，推动符合条件的城市更新项目发行REITs及资产证券化产品。

从政策思路导向来看，中央对REITs的定位已不再局限于单纯盘活存量资产，而是将其作为引导社会资本精准流向国家急需领域的重要抓手，通过REITs工具串联起能源转型、服务业升级、数字经济发展、城市更新等多项国家核心战略，推动形成存量资产与增量投资相互促进的良性循环机制。

地方层面REITs政策紧密承接中央战略部署，以激活民间投资为核心发力点，不断完善全链条服务保障体系，差异化支持格局逐步形成，政策重心也向项目全生命周期管理延伸。各地普遍针对民间投资项目发行REITs的痛点难点出台对应举措，通过健全协调服务机制、建立专项项目储备库、加大前期辅导力度、提供财政资金补贴等方式，破解流程堵点与成本障碍。

同时各地结合自身发展禀赋推出差异化支持政策：江苏重点推进城市更新项目REITs探索，并加强对已发行项目的跟踪服务与扩募支持；甘肃通过省级重大项目前期费激励撬动民间投资参与REITs发行；内蒙古则聚焦本地优势的清洁能源与生态环保领域。地方政策已从单一推动新项目发行，拓展至覆盖发行、运营、扩募的全流程服务，助力市场构建完整的生态闭环。

3、已发行公募REITs类型持续扩展，首批商业不动产REITs获准通过

2026年上半年，国内公募REITs市场迈入扩容提速与品类重构的关键阶段，商业不动产REITs试点落地并实现批量供给，叠加传统基建品类常态化发行与扩募机制深化，市场整体呈现“双赛道驱动、多业态突破、规模化扩容”的核心特征，资产结构与参与生态均发生标志性升级。

从发行节奏与规模来看，上半年市场供给呈现阶梯式放量态势。全周期内累计落地1单扩募项目、7单首发项目完成上市，另有8单首发项目通过监管审核待发行，项目数量较去年同期大幅增长。其中已完成发行的项目（含扩募）合计募集资金约290亿元：东方红隧道股份REIT、易方达广西北投高速REIT、中航北京昌保租赁住房REIT等传统基建与保租房项目一季度率先落地，合计募资80.82亿元；二季度首批4单商业不动产REITs集中上市，合计募资超200亿元，成为上半年市场扩容的核心驱动力。与此同时，8单已过会项目拟募资规模约235亿元，为下半年市场持续扩容储备了充足供给。

从资产结构来看，市场正式从“基础设施单赛道”转向“基础设施+商业不动产”双轮驱动的新格局。商业不动产类项目在上半年申报及过会项目中的数量占比达67%，业态覆盖核心商办、奥特莱斯、区域购物中心、文化商业、品牌酒店等多元类型，其中中金唯品会REIT以74.7亿元的募资规模成为上半年体量最大的产品，华安锦江REIT则落地市场首单酒店类商业REIT，持续拓展资产品类边界。传统基建赛道同步实现细分突破：交通基建落地首单隧道类公募REIT，能源基建新增陆上风电与海上风电项目，保障性租赁住房形成“首发+扩募”成熟模式——中金厦门安居REIT完成7.89亿元定向扩募，资产溢价率达15%，验证了存量资产持续整合的可行性。

从市场运行特征来看，不同品类的投资者认可度呈现分化格局。能源类与保租房类项目凭借稳定现金流预期与政策属性，认购热度维持高位。商业不动产类项目则因业态不同有所分化，奥特莱斯业态的市场接受度显著高于商办业态，底层资产的运营能力与现金流稳定性成为定价核心逻辑。参与主体方面，原始权益人结构更加多元：央企、地方国资平台占据主导，同时外资机构、民营商业运营商陆续入场，且多数项目战略配售占比维持70%的高位，长期资金占比提升推动市场投资生态趋于成熟。

整体而言，2026年上半年是公募REITs市场从试点探索走向全品类发展的转折点。商业不动产REITs的批量落地打开了万亿级存量商业资产的证券化空间，也推动市场资产维度、参与主体与配置价值全面升级。预计下半年商业不动产赛道将延续扩容节奏，更多区域、更多细分业态的项目将陆续落地，同时扩募机制将向更多品类普及，市场规模与流动性有望同步提升，REITs逐步成为大类资产配置中的核心板块。

4、中证REITs指数冲高回落末段修复，扩容节奏与供需格局主导行情

报告期内，中证全收益REITs指数整体呈现震荡下行的态势，累计下跌约4.46%，2026年上半年，中证REITs全收益指数整体呈现年初冲高、逐季回落、年中探底后小幅修复的运行格局。指数自1月初1015.85点起步，在年初流动性宽松的环境下持续走高，1月29日触及上半年峰值1056.78点，单月最大涨幅约4%；此后受供给扩容预期升温、大类资产风格切换等多重因素影响，震荡走弱，6月24日下探至928.96点的年内低位，较年内高点最大回撤超12%；6月末伴随增量政策催化开启修复行情，最终收于970.51点，上半年累计下跌约4.5%，市场波动较此前阶段显著放大。

整体而言，上半年指数的调整更多源于市场扩容过程中的短期供需失衡，而非底层资产基本面的系统性恶化。随着6月末指数基金落地、增量资金预期逐步兑现，市场估值已回落至历史低位，配置性价比显著提升。后续随着供需格局逐步边际改善，市场将逐步脱离情绪驱动的波动阶段，回归基本面主导的运行逻辑。

2026年上半年公募REITs各大板块普遍呈现回调态势。从区间涨跌幅来看，板块表现呈现清晰的梯度分化：产业园区基础设施板块以16.72%的平均跌幅领跌；仓储物流板块紧随其后，平均下跌9.68%；保障性租赁住房、商业不动产、消费基础设施板块调整幅度相对温和，平均跌幅分别为3.26%、3.23%和2.93%，防御属性凸显。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。