观点指数 8月12日，观点指数研究院发布《观点指数 •2026博鳌报告》，其中在“资本金融：韧性重构”篇中指出，存量不动产的资本化通道持续扩容，持有型公寓、产业园区、仓储物流、数据中心等细分赛道的证券化、基金化运作日益成熟，大宗交易市场由国资与长线资金主导，资金持续向现金流稳定的优质持有型资产倾斜。整体来看，行业正加速从开发驱动向“运营+资本”双驱动转型，资产质量与运营能力的分化将进一步决定企业的长期价值。

持有型公寓资产证券化提速，市场化高端赛道获资本认可

据观点指数不完全统计，报告期内共录得6起相关事件，涉及资金约38.46亿元。

2026年以来，持有型长租公寓资产证券化通道持续拓宽，保租房ABS发行常态化的同时，市场化高端服务式公寓首次实现持有型ABS突破。太保资产-新黄浦筑梦城保租房ABS成功挂牌并获机构超募，验证了保障性租赁住房资产的现金流稳定性与投资价值；博邻长租公寓持有型ABS获批，标志着纯市场化运营的中高端服务式公寓资产正式进入资本市场，为企业盘活存量租赁资产、拓宽融资渠道提供了新路径。

此外，学生公寓、高端服务式公寓这类资产，也成为目前机构投资者的重要关注对象，例如

香港市场成为机构资金布局的核心阵地，2025年末至今，高瓴、招商系、华润隆地、京东等多类资本密集收购存量酒店物业，改造方向集中于学生公寓与高端服务式公寓，单宗交易规模从2亿港元至9.5亿港元不等。

学生公寓运营成本仅占总收入的20%左右，改造后投资回报率普遍可达5%，显著高于传统酒店2%-3%的收益水平。以宏安地产旗下“日新舍”为例，项目改造为学生公寓后的回报率约5%，而改造前作为酒店的回报率可能只有2%—3%。在当下传统甲级写字楼、商业地产等面临供应过量、空置率提升、租金下行、资产贬值等压力的背景下，服务式公寓、学生公寓等成为机构投资者找寻差异化赛道的新选择。

资产交易活跃度回升，自用需求与国资接盘成市场主力

据观点指数不完全统计，报告期内在商业不动产领域共录得13起大宗交易及融资事件，涉及资金约293.17亿元。

房企加速资产处置构成核心供给。万达批量盘活商管资产，通过资产出售、股权变更等方式出清上海、东莞、湛江多地万达广场项目，引入太盟投资、险资及科技企业等多元主体接盘；富力地产联合合景泰富向新鸿基转让广州天汇广场完整权益，旗下宜昌皇冠假日酒店以较评估价折价三成的底价由地方国资承接，成为行业风险市场化出清的重要路径。

自用需求与长线险资构成主力买方阵营。核心城市优质办公资产价值凸显，东亚银行增持陆家嘴核心办公楼层、泡泡玛特整购北京太古坊写字楼、海尔购置前滩汇项目作为华东总部，企业长期自持需求稳步释放。险资同步加码现金流稳定的持有型资产，高和资本联合7家险资设立86.01亿元基金布局荟聚购物中心，多家险资组建61亿元基金接手中关村鼎好科创办公项目，长线配置逻辑清晰。

此外，砂之船抄底上海存量商业启动改造、越秀地产向母公司划转非核心资产优化结构，存量盘活与资产瘦身同步推进。整体来看，市场交易逻辑已转向长期运营价值，核心资产与低效资产的估值裂口持续扩大。

产业园区企业融资需求旺盛，多渠道融资工具加速落地

据观点指数不完全统计，上半年产业园区类不动产领域共录得12起融资事件，涉及资金约110.45亿元。

债权融资仍是产业园区企业的资金基本盘，上海外高桥、厦门国贸、苏高新、张江高科等企业先后落地中期票据、超短期融资券、产业园ABS及可续期公司债券等融资工具，其中上海外高桥两笔合计20亿元中期票据票面利率分别为1.93%与1.98%，厦门国贸10亿元超短期公司债券票面利率2.4%，苏高新9.29亿元产业园ABS项目已获受理，张江高科拟发行不超过10.8亿元可续期公司债券。

此外市场另有单笔8亿元债券、10亿元中期票据与短期票据组合融资落地，整体票面利率均维持在较低区间。各类债务融资工具接续发行，有效补充了企业运营资金，为园区开发建设与产业投资业务提供稳定支撑。这也是园区企业主动优化债务结构、降低综合财务费用，以标准化公募融资替代高成本非标融资，持续夯实开发扩张的资金底座。

在债权融资筑牢资金底盘的同时，头部企业同步推进产业投资布局，“债权融资+产业直投”双轮驱动的模式日渐清晰，推动传统园区开发商向产业投资平台转型。中新集团参投的湖杉明芯基金、北京显智链二期创业投资基金完成募集，合计认缴规模超22亿元，其中中新集团合计认缴份额2.5亿元；张江高科旗下张江浩成发起设立创投合伙企业，总认缴规模2亿元，重点投向集成电路等战略性新兴产业；东湖高新、浦东金桥亦分别参与产业基金设立，深化产业投资布局。

传统园区业务仅依靠物业销售、租金回款实现滚动开发，而当前上市公司并行推进发债募资与产业基金布局，以债权资金配合基金出资，形成“载体开发+股权投资”的联动模式——既通过定向投向硬科技赛道的产业基金实现招商前置，又能够绑定优质科创企业获取股权增值收益，打造租金收入加股权投资的双重收益曲线。

数据中心REITs二级市场波动调整，底层资产运营均保持稳健。期内南方润泽科技REIT与中金万国数据中心REIT二级市场走势有所波动，但目前两只REITs底层资产运营均保持稳健，二季度末营收、EBITDA稳定兑现，托管服务费收缴率均为100%，其中南方润泽廊坊数据中心上架率99.35%、剩余租约平均8.75年，因单项目规模更大、扩募预期明确波动相对更大，中金万国资产规模较小但现金流稳定性强，走势更为平缓，当前两只REITs分派率分别为4.40%、3.06%，已接近合理估值区间，后续走势将主要取决于AI算力需求释放节奏及扩募进程。

仓储物流资产持续受资本追捧，基金化运作模式日趋成熟。仓储物流资产仍是不动产投资的核心赛道之一，外资与产业资本持续加码布局。据观点指数不完全统计，上半年仓储物流类不动产领域共录得4起融资事件，涉及资金约66.39亿元。

ESR联合国内头部保险集团设立16亿元专项基金收购长三角核心物流资产，体现了机构投资者对高标仓资产长期收益的信心。此外，产业资本通过收购物流企业完善产业链布局，方大炭素收购通达环宇物流全部股权，进一步提升其原材料与产品的物流配送效率，降低供应链成本。

观察上述案例，险资等长线资金通过专项基金锁定核心区位高标仓的稳定收益，实体企业则通过并购强化供应链效率，共同印证了该赛道的抗周期配置价值与产业战略价值。

长期来看，随着公募REITs、机构间REITs等多层次资本化工具持续完善，仓储物流资产的金融属性将进一步强化，核心物流节点的优质高标仓稀缺性将持续凸显，供应链协同导向的产业并购也将成为市场交易的重要组成部分。

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