观点指数 8月12日，观点指数研究院发布《观点指数 • 2026博鳌报告》，其中在“资本金融：韧性重构”篇中指出，上半年不动产行业韧性重构特征凸显，各细分赛道市场运行、财务表现与转型节奏分化加剧，住宅市场筑底修复、商业业态冷热分化、产业园区依托算力赛道突围、仓储物流盈利触底反弹，行业向高质量运营与新经济赛道转型的趋势持续深化。

住宅不动产行业：市场筑底分化加剧，行业转型修复盈利

着力稳定房地产市场，政策效应加速显现。当前房地产市场正处于“止跌回稳”向“企稳向好”过渡的关键阶段，但市场分化依然明显，一线城市和强二线城市率先企稳，三四线城市仍面临较大的去库存压力。未来政策将保持连续性和稳定性，因城施策，精准发力。

2026上半年，70城房价企稳特征进一步巩固，新建商品住宅环比修复态势延续，环比上涨城市增至20个、较5月增加4个，二手住宅环比保持分化修复格局，一线城市一二手房已连续4个月实现环比正增长；价格同比端释放标志性好转信号，新建商品住宅整体同比跌幅延续收窄态势。二手住宅价格同比跌幅连续5个月收窄，其中一线城市同比下降4.9%、降幅较4月收窄0.9个百分点，市场筑底回稳的支撑动能持续增强。

租金分化格局加剧，一线反弹后阶段性回调。一线城市租金1-5月累计上涨7.6%，6月阶段性回调环比下跌2.24%，受高基数影响同比跌幅扩大至13.08%，但仍较1月低点上涨5.2%，整体处于修复通道；二线城市依托产业与人才政策，稳步回暖，6月环比上涨0.53%，同比跌幅连续5个月收窄至4.84%；三线城市持续承压，连续4个月环比下跌，6月同比跌幅扩大至5.13%，分化核心源于人口流动与产业布局的结构性差异。

地方国资加速布局长租业务，行业加速向国资持有+专业运营模式转型。4月22日共青团中央等15部门联合印发相关意见，明确将青年发展纳入国土空间规划，要求在青年就业集中区、轨道交通沿线建设青年公寓，通过容积率等规划支持推动职住平衡。

地方国资加速布局，首创集团将长租业务定位为核心战略，明确两年内管理规模达3万间、“十五五”突破5万间的目标，并获4家银行合计600亿元专项授信。安居宁巢、电建悦生活等企业积极盘活存量房源转化为保租房、承接产业园公寓托管业务，郑州城发安居通过“郑寓”、“美寓诗”两大品牌实现全领域覆盖，行业加速向国资持有+专业运营模式转型。

行业债务水平持续上行，盈利呈现边际改善。2024年至2026年一季度，住宅不动产上市公司净负债率均值从86.48%升至103.87%，行业整体债务规模相对净资产持续扩大。已获利息倍数均值从2024年的0.57升至2025年的3.56后，2026年一季度回落至1.46，行业偿债能力较2025年有所下降。同期行业盈利能力出现边际变化，EBITDA利润率从2025年的-4.54%回升至2026年一季度的5.86%，销售毛利率从15.16%升至16.96%，摊薄ROE从-12.94%收窄至-1.49%。盈利改善主要受成本管控加强和部分资产处置的影响。

商业不动产：零售企稳商办承压，轻资产转型纵深推进

零售物业整体企稳，写字楼供需分化加剧。2026年上半年四大一线城市商业不动产呈现零售与写字楼业态显著分化的格局。优质零售物业市场整体表现稳健，空置率均控制在10%以内，其中深圳、北京空置率分别从一季度的4.8%、7.30%回落至二季度的4.4%、7.20%，深圳改善幅度最为显著并持续保持全国最低空置水平，广州微升至6.90%，上海持平于9.20%；租金端核心商圈优质资产韧性凸显，上海首层租金逆势从一季度的30.9元升至二季度的31.4元/平方米/天，是四城中唯一实现环比上涨的城市，北京小幅回落至29.80元仍坚守高位区间，广州下调至19.50元，深圳则保持17.60元不变。

优质写字楼市场整体仍处于供大于求的状态，城市分化源于产业结构差异。上半年四大城市空置率均普遍呈现上升态势，上海以24.5%居首，传统互联网与外资企业需求收缩，专业服务、金融成为主力需求；北京凭借总部经济与AI产业集群优势，二季度空置率下降至17.80%，为四城最低；深圳AI企业租赁需求占TMT行业的三成以上，但新增供应持续放量导致空置率仍达24.20%；广州二季度空置率环比0.8个百分点至 22.40%，且租金水平最低。

财务结构保持稳健，行业盈利承压分化。2024年至2026年一季度，商业地产上市公司整体财务状况显著优于住宅行业，净负债率均值从2024年的4.07%升至2025年的12.29%后，2026年一季度回落至1.93%，始终维持在极低水平，2026年一季度已获利息倍数达77.97，行业整体偿债能力充足。同期行业盈利能力持续承压，EBITDA利润率从2024年的19.61%降至2026年一季度的12.28%，但销售毛利率仍保持37%以上的较高水平，核心商业运营能力稳固。企业间分化明显，港资龙头凭借核心地段资产和稳健的财务策略，表现更优，内地零售商业企业则受消费分流影响，盈利波动较大。

产业园区类不动产：行业持续承压，算力投资成为企业核心布局方向

产业园区持续承压下行，受益于AI需求数据中心实现高增。2024年至2026年一季度，产业园区市场供需持续失衡，单方租金从130.8元/平方米/月降至99元/平方米/月，累计跌幅24.3%，入住率从83.4%降至68.2%，主要受传统制造业外迁、互联网行业办公需求收缩的影响，叠加2021-2023年集中入市的产业园区项目进入去化期，且产业定位同质化、导致“以价换量”效果减弱，非核心区域通用型园区空置率已突破40%。

同期数据中心市场呈现高景气态势，单方收入从327.8元/平方米/月升至386.8元/平方米/月，累计涨幅18.0%，签约率稳定在90%以上，计费率从74.9%升至77.3%，核心驱动因素是AI大模型推理需求全面超越训练，AI企业租赁需求占比超过60%，北京、上海等核心城市高功率数据中心已基本无空置房源，部分区域2026年交付的机柜已被提前预订，同时能耗双控政策下新增供给审批趋严，供需缺口持续扩大。

债务压力持续攀升，盈利能力承压下滑。2024年至2026年一季度，产业园区上市公司债务压力有所攀升，净负债率均值从84.20%升至100.36%，同期行业盈利能力大幅下滑，EBITDA利润率从41.14%降至7.31%，销售毛利率从25.68%降至5.49%，摊薄ROE从1.48%转负至2025年的-1.06%，2026年一季度勉强转正至0.19%，已获利息倍数从2.94降至2.14，行业偿债能力持续弱化。盈利能力下滑主要受产业园区单方租金连续下跌、入住率等影响，传统“空间出租”模式的收益持续收缩，同时存量项目减值计提增加，进一步拖累利润表现。

仓储物流类不动产：市场分化加剧，盈利触底反弹与转型深化

全国市场整体平稳，主要城市承压加剧。2026年上半年全国仓储物流市场呈现“全国基本稳定、主要城市压力凸显”的运行特征。全国仓库平均租金连续6个月维持在23.14元/平方米・月，环比无明显波动，同比跌幅从0.30%微收窄至0.22%；全国空置率1-5月在16.39%-16.42%区间平稳运行，6月受阶段性供应入市影响小幅抬升至16.51%，同比微涨0.30%，整体仍保持低波动态势。对比2025年同期，全国市场延续了低波动态势，但主要城市表现明显走弱：主要城市仓库平均租金从23.26元/平方米・月环比降至23.16元/平方米・月，同比跌幅稳定在2.1%-2.3%区间；主要城市空置率从15.66%升至15.89%，核心城市库存压力持续凸显。

供需结构性失衡，区域与业态分化显著。市场分化本质上是供需结构性错配与需求结构调整共同作用的结果。供给端，2026年一季度全国非保税高标仓总存量达1.81亿平方米，新增供应高度集中于长三角、珠三角等主要城市，其中广州2026年预计新增高标仓超200万平方米，创历史新高，集中入市推高了主要城市空置率。需求端，上半年全国社会物流总额同比增长5.1%，工业物流需求保持稳健，但传统电商、跨境电商需求收缩，快消类仓储需求增速放缓；同时冷链、医药、新能源汽车零部件等新兴需求快速增长，北京上半年高标仓净吸纳量达33.6万平方米，创历史新高，主要由汽车零部件和三方物流企业支撑，但这类需求尚未形成全国性覆盖，难以抵消主要城市的供应压力。

财务结构显著优化，盈利触底快速反弹。2024年至2026年一季度，仓储物流上市公司财务表现呈现先抑后扬的运行特征。2024-2025年行业盈利能力持续承压，EBITDA利润率从4.96%降至1.73%，摊薄ROE从4.66%降至3.50%；2026年一季度盈利出现明确的反弹信号，EBITDA利润率回升至10.07%，摊薄ROE回升至1.08%。

与此同时，行业财务结构大幅改善，净负债率从2024年的31.20%降至2026年一季度的-12.73%，首次转为净现金状态，已获利息倍数从2025年的9.13升至38.61，行业整体偿债能力极强。2026年一季度销售毛利率回落至4.10%，主要受低毛利运输业务占比季节性提升影响，核心仓储运营业务盈利水平相对稳定。

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