观点指数 8月12日，观点指数研究院发布《观点指数 •2026博鳌报告》，其中在“资本金融：韧性重构”篇中指出，房地产行业财务修复与模式转型正同步推进。债务层面，行业深度去杠杆成效持续显现，有息负债规模大幅收缩，融资结构向境内低成本、标准化渠道集中，主动债务置换与提前兑付成为房企财务优化的核心手段，债券偿债压力已从峰值逐步回落，但境外融资渠道基本关闭，出险企业重组仍处于攻坚阶段。

房企有息负债加速去化，债务结构持续优化

2022年以来，有息负债规模前100家地产公司整体呈现持续深度去杠杆的态势，2026年二季度去化速度明显加快，行业债务压力显著缓解。有息负债均值从2022年的982.34亿元降至2026年Q2的567.25亿元，累计降幅达42.26%；其中2026年Q1至Q2单季度大幅下降266.41亿元，创近三年单季度最大降幅，行业财务风险持续收敛。

银行借款作为核心融资支柱，整体呈波动下行趋势，2026年Q2出现大幅回落。银行借款均值从2022年的478.60亿元降至2026年Q2的292.28亿元，累计降幅38.93%；2026年Q1受年初信贷集中投放及保交楼资金支持影响，短暂回升至481.39亿元，但Q2快速回落，反映房企主动加速偿还存量债务，信贷投放节奏也有所调整。境内债券规模相对稳定，2026年Q2降至132.36亿元，较Q1下降33.64亿元；境外债券持续出清，从2022年的5.41亿元降至2026年Q2的1.09亿元，境外融资渠道基本关闭。

非标及其他融资整体持续收缩，高成本融资占比不断下降。信托融资、融资租赁、定向融资规模均呈逐年压降趋势，2026年Q2均值分别为33.41亿元、12.01亿元、20.61亿元，较2022年分别下降7.16%、26.14%、16.46%。ABS与永续债规模同步收缩，其中永续债从2022年的4.31亿元持续降至2026年Q2的2.24亿元，房企逐步退出高成本、高权益稀释风险的融资工具。

总体来看，近三年房地产行业债务结构优化成效显著，呈现“有息负债大幅下行、境外债基本出清、非标融资持续压缩”的特征。融资进一步向境内标准化、低成本渠道集中，行业整体财务状况持续改善，为房地产市场企稳回升和新模式转型创造了条件。

债券净偿还态势加剧，偿债压力触顶回落

房企债券市场延续净偿还运行格局，偿债压力自前期高点持续回落，行业债务出清节奏边际放缓。2026年上半年，房企债券总发行量为3057.40亿元，总偿还规模达3203.61亿元，其中到期偿还量1852.37亿元，期内录得净融资额-146.21亿元。尽管行业整体仍处于债务收缩周期，但净偿还规模较2025年同期已大幅收窄，偿债高峰阶段性度过的特征明确。

拉长半年度维度观察，近三年行业偿债压力呈现清晰的“平稳运行—集中承压—边际修复”的演进轨迹。2024年行业债务压力整体可控，上半年净融资额为-63.87亿元，呈小幅净偿还状态；下半年随市场环境改善，净融资额转正至108.17亿元，全年债务规模保持窄幅波动。2025年上半年偿债压力集中释放，总偿还量攀升至3378.71亿元，净融资额大幅走阔至-562.71亿元，触及近年来的半年度压力峰值；下半年随着到期偿还规模回落至1804.28亿元，叠加发行端边际回暖，净融资额回升至215.59亿元，行业压力自顶部开始回落。2026年上半年延续修复态势，净流出规模较2025年同期显著收窄，行业整体已脱离偿债压力最高区间。

展望2026年下半年，房企债券市场有望延续边际修复趋势，净融资格局存在转正基础。到期压力方面，近年半年度到期偿还规模整体呈下行中枢，2026年上半年到期量虽有小幅反弹，但仍显著低于2024年高位水平，预计下半年到期偿还规模将继续温和回落，带动总偿还压力进一步缓释。发行端方面，行业信用分层格局难以快速扭转，债券发行规模大概率维持当前运行中枢，资金将持续向头部优质房企集中，中小房企融资渠道修复仍存约束，整体发行量难现大幅扩张。

2026年下半年，房企债券净融资有望由负转正，行业债务收缩节奏进一步放缓，但在行业基本面尚未完全企稳的背景下，难以出现大规模净流入，修复过程将保持温和、分化的特征。

房企主动化债意愿显著增强，提前兑付成为债务优化的核心手段

从2026年上半年来看，行业主动偿债规模中枢整体抬升，工具选择随债务管理策略不断迭代，债务主动管理已成为房企财务运作的核心主线。

提前兑付规模持续攀升，化债力度逐期加码，成为本轮债务优化的核心路径。2024年上半年，行业提前兑付规模为271.52亿元，下半年受阶段性现金流节奏影响回落至146.21亿元。进入2025年后，房企主动化债节奏明显加快，上半年提前兑付量升至336.32亿元，下半年维持295.29亿元的高位运行，全年提前兑付总规模较2024年实现显著增长。2026年上半年，提前兑付量进一步走高至393.39亿元，创下近三年半年度最高值，核心驱动在于经营性物业贷款等支持政策持续落地，房企得以加速用低成本长期资金置换高成本存量债券，推动整体债务成本下行。

债券赎回节奏呈现结构性波动，与企业债务期限调整策略高度适配。2024年上半年债券赎回规模为163.90亿元，下半年升至240.97亿元；2025年赎回规模延续扩张态势，上半年达192.92亿元，下半年进一步攀升至317.09亿元，成为当年主动化债的重要补充渠道。2026年上半年赎回量回落至129.60亿元，反映出房企主动偿债的工具选择更趋集中，资源更多向成本置换效应更显著的提前兑付倾斜，化债策略的精准度持续提升。

整体来看，头部房企始终将债务安全性置于经营优先级首位，通过提前兑付境内信用债、赎回境外美元债、偿付CMBS等资产证券化产品等多元方式，持续压降短债占比、拉长久期结构。半年度维度下主动化债规模的中枢抬升，既是行业现金流边际改善后的主动选择，也是房企穿越周期、夯实财务安全边际的长期策略，行业整体债务质量正伴随主动管理持续优化。

地产债融资成本分化，境内票面利率持续下行

2025年至2026年二季度，境内外地产债融资成本走势明显分化。境内债券综合融资成本逐年走高，从2025年的2.08%升至2026年Q2的2.99%，反映市场对房企主体资质的定价更加审慎，风险溢价有所抬升；但境内债券平均票面利率保持稳步下行的态势，同期由3.74%降至3.27%，体现房企持续置换存量高息债务，新发债券定价不断走低，债务结构优化效果持续显现。

境外债券融资成本波动幅度更大，2025年至2026年Q1持续走高至7.69%，海外融资环境持续收紧，2026年Q2回落至6.49%，不过境外平均票面利率逆势上行至5.34%，海外债券发行成本依旧处于高位。

整体来看，行业融资进一步向境内标准化渠道倾斜，优质房企依托境内低票面利率持续压降综合融资成本，境内外市场估值分化格局进一步固化。

出险房企债务重组持续推进，方案呈现差异化特征

2026年上半年，多家出险房企密集披露境外及境内债务重组进展，行业风险处置稳步开展，不同企业根据自身资产、债务结构推出了差异化方案。

中骏集团、宝龙地产重组推进相对顺利，前者超七成八债权人签署支持协议，设置现金、票据、可转债等三类清偿方案供债权人选择；后者获得债权人会议多数通过，进入法院审批阶段，拟通过发行强制可转换债券的方式化解存量债务，债转股成为核心处置方式。

部分企业选择以债务展期、债务资本化方式缓解短期兑付压力。万科对20亿元中期票据实施本息兑付延期，通过拉长偿债周期平滑现金流压力。此外，控股股东深铁集团对万科的持续支持也是缓解兑付压力的重要手段，2026年内，深铁集团累计向万科提供借款38.68亿元。

世茂集团采取债转股的模式，溢价发行新股抵偿4.2亿元存量债务，直接压降有息负债的规模、优化财务报表。路劲基建针对存量票据、贷款推出要约收购、现金+股份组合两类清偿选项，以分层方案匹配不同债权人的诉求。

2025年12月，完成首次境外债务重组的旭辉，因原有方案难以为继，于2026年6月29日宣布启动二次重组：即日起暂停多项境外融资的本息支付，推进伦敦资产出售，与债权人磋商调整重组条款，制定境外融资义务的全面优化重组方案。

行业层面，融创中国此前已通过二次重组实现债务清零，目前奥园、禹洲集团也均在推进境外债二次重组，凸显民营房企跨境债务重组的不确定性上升，二次重组的债权博弈与风险化解难度显著升级。

整体来看，当前出险房企债务重组以展期、债转股、现金+新票据为主要模式，多数项目仍处于谈判、司法审批阶段，短期完全出清风险的难度较大，房企经营修复仍需较长周期。

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