观点指数 8月12日，观点指数研究院发布《观点指数 •2026博鳌报告》，其中在“资本金融：韧性重构”篇中指出，2026年上半年不动产行业呈现“实体弱修复、资本强分化”的核心运行特征。实体端政策托底效应逐步释放，去库存取得阶段性进展，房价止跌信号持续增多，但居民购房预期尚未实质扭转，销售全面复苏仍需政策与宏观环境的进一步支撑。

不动产市场去化进程持续深化，商品房待售面积延续下降态势。进入二季度，随着全国去库存政策密集落地，叠加重点城市限购放松、公积金优化等新政出台，销售端降幅逐步收窄，市场边际修复信号持续释放。上半年，全国新建商品房销售面积40140万平方米，销售额37945亿元。6月末，商品房待售面积76315万平方米，同比下降0.9%，保持同比下降格局；其中，待售3年以下商品房面积56167万平方米，同比下降3.5%，短期库存压力持续缓解。

结合销售与库存数据来看，商品房待售面积连续四个月环比下降且连续三个月实现同比负增长，表明去库存政策成效持续显现，市场供求关系正在逐步改善。不过，全国商品房销售面积和销售额仍处于负增长区间，市场修复节奏存在分化，需求的全面回暖仍需时日，后续走势将取决于政策力度的进一步加大以及居民收入预期的实质性改善。

价格层面，一季度70城商品住宅价格整体仍处于下行通道，各线城市环比普遍下跌；进入二季度后，市场止跌企稳的信号逐步显现，4-6月环比上涨的城市数量连续增加，一线城市率先进入修复通道。2026年6月，70个大中城市商品住宅销售价格环比上涨的城市数量继续增加，一线城市房价环比涨幅有所扩大，市场止跌企稳的信号进一步增强。

债券主导A股融资，港股不动产企业通过配售方式偿还债务。上半年，A股不动产行业融资延续“债券主导”的特征，全部2192.15亿元融资均通过债券发行完成，共发行242只债券。其中住宅开发板块发行规模最大，达1897.39亿元，占比86.55%；产业地产和商业地产分别发行125.56亿元和169.20亿元。此外，保利发展50亿元定向可转债于二季度获得证监会批准，为行业股权融资带来新的突破。

上半年，香港上市的不动产企业主要通过配售方式融资，募资净额合计22.62亿港元。主要用于债务偿还。其中，世茂集团于6月3日完成债务资本化发行，按每股6.00港元配发7154.05万股新股份，募资净额4.29亿港元，所得款项用于清偿公司结欠债权人的部分债务，主要是置换“21沪世茂MTN002”债券份额。

佳兆业集团于4月15日通过发行新股的方式支付票据利息，募资净额1.80亿港元，这是公司境外债务重组后实施的“以股代息”方案，旨在降低短期现金支出，为“保交付”创造现金流空间。碧桂园于4月14日发行2.19亿股专案小组工作费用股份，用以结付通函所披露的现有贷款及费用，公司未因此收取任何现金款项。

二级市场板块分化加剧，不动产行业延续回调态势。2026年上半年，申万31个一级行业板块科技成长赛道走出独立行情，多数传统行业处于调整区间。期内实现正收益的板块共10个，消费、不动产链、泛金融与部分周期板块普遍承压。

领涨阵营集中于硬科技与高景气周期方向，板块间涨幅落差显著。电子板块以75.74%的涨幅领先，半导体产业链、AI硬件、消费电子复苏等多重逻辑共振，吸引资金高度聚集；通信板块紧随其后，累计上涨26.19%，算力基础设施、光通信等细分领域受益于AI产业需求持续释放，成为科技行情的核心支撑。

下跌板块覆盖消费、不动产等多个领域，消费赛道整体跌幅居前，美容护理、商贸零售、农林牧渔、食品饮料板块跌幅均超过20%，分别下跌22.96%、21.23%、20.51%、20.42%，消费需求修复节奏慢于预期，叠加板块估值持续消化，构成调整主因。

不动产行业上半年累计下跌11.66%，在全部一级行业中处于中等跌幅水平，整体延续弱势筑底的运行态势。基本面上，上半年房地产市场销售端修复动能仍显不足，居民购房信心与市场预期尚未出现实质性扭转，行业整体仍处于深度调整与产能出清阶段，企业盈利预期持续承压，是板块股价调整的核心驱动因素。

上半年不动产细分板块全线回调，住宅开发跌幅相对收窄。上半年不动产各细分赛道均呈现下行态势，其中物业管理与产业不动产板块跌幅居前，区间涨跌幅分别为22.92%和22.48%；商业不动产板块跌幅次之，累计下跌21.31%；住宅不动产板块相对抗跌，区间跌幅为13.83%。细分板块的表现差异与各自基本面高度匹配：产业地产面临局部区域供给过剩与优质招商资源不足的双重压力，物业管理板块则持续受部分房企母公司关联风险传导与基础物业费提价难度加大拖累，住宅开发板块因核心城市政策托底效应逐步显现，跌幅相对收窄。

同期，机器人板块大幅领涨，上半年区间涨幅高达37.06%，成为全市场表现最强的赛道之一，主要受益于AI+具身智能产业加速落地、国家政策持续加码以及行业商业化进程超预期；仓储物流板块调整幅度相对温和，区间跌幅为12.17%，主要受行业同质化竞争加剧、核心城市租金增速放缓以及电商需求阶段性波动等因素影响，在不动产板块中整体表现具有韧性。

不动产板块估值分层格局持续强化，整体估值中枢进一步下移。2026年上半年A股不动产板块估值分层持续强化，整体中枢下移，赛道分化与基本面高度匹配。住宅板块长期破净，市净率由2024年的0.79小幅修复至2025年的0.82，2026上半年回落至0.78、跌破前期底部，销售复苏不及预期与存量减值压力持续压制盈利确定性预期。

商业板块调整幅度居首，2024-2025年市净率在0.79-0.80窄幅波动，2026上半年大幅收缩至0.62；线下消费复苏偏弱、核心商圈空置高企、租金增长乏力叠加信用风险未出清，推动持有型商业资产价值重估。

产业不动产维持独立估值溢价，市净率全程保持1.6倍以上，2024-2025年从1.70升至1.78，2026上半年仅微降至1.77；依托科创与高端制造扩张的长期逻辑，现金流稳定性与成长属性占优，估值优势相对稳固。

整体而言，传统住宅、商业重资产价值重估仍在继续，破净已成常态；产业不动产脱离传统估值体系，赛道间的估值差距进一步拉大。

港股市场成交结构高度分化，地产建筑业量价背离显著。2026年上半年港股市场成交结构分化显著，资金持续向高景气核心赛道集中，流动性分层格局进一步固化。资讯科技业以70888.10亿港元的成交金额，稳居全行业首位。非必需性消费、金融业紧随其后，三大板块构成市场成交的核心支柱，合计贡献超六成交易规模。工业、医疗保健、原材料业构成第二成交梯队，活跃度随产业景气度呈现梯度差异。

地产建筑业呈现典型的量价背离特征，期内累计成交量2610.31亿股，位列全行业第三，但成交金额仅8699.99亿港元，不足资讯科技业的13%。这一现象源于板块内个股普遍处于低价交易区间，交易以存量资金低价换手为主，增量配置型资金入场意愿低迷，与行业基本面承压、估值修复缺乏明确催化的现状相互印证，板块整体流动性质量偏弱。

整体而言，港股市场资金对产业景气度的定价逻辑持续强化，传统行业存量博弈、成长赛道增量聚集的分化格局仍在延续。

板块内部分化显著加剧，港资住宅赛道表现较好。2026年上半年，恒生地产分类指数累计上涨4.08%，走出“先扬后抑、剧烈波动”的行情。指数年初于17624.96点开盘，受益于香港楼市“撤辣”政策红利持续释放，住宅市场价量齐升、楼价连创逾两年半新高，叠加市场对美联储开启降息周期的乐观预期，1-5月震荡上行并触及23267.95点的年内峰值，区间最大涨幅超32%。进入6月后，多重利空共振引发快速回调：香港上调亿元以上豪宅交易印花税、内地涉房对外投资监管趋严削弱购买力预期，美国通胀超预期则将降息时点大幅延后，港元流动性收紧预期升温，叠加前期获利盘集中止盈，指数单月大幅回落，最终收报18277.92点，回吐年内多数涨幅。

板块内部分化显著加剧，港资住宅赛道表现较好。2026年上半年，恒生地产分类指数累计上涨4.08%，走出“先扬后抑、剧烈波动”的行情。指数年初开盘于17624.96点，受益于香港楼市“撤辣”政策红利持续释放，住宅市场价量齐升、楼价连创逾两年半新高，叠加市场对美联储开启降息周期的乐观预期，1-5月震荡上行并触及23267.95点的年内峰值，区间最大涨幅超32%。进入6月后，多重利空共振引发快速回调：香港上调亿元以上豪宅交易印花税、内地涉房对外投资监管趋严削弱购买力预期，美国通胀超预期则将降息时点大幅延后，港元流动性收紧预期升温，叠加前期获利盘集中止盈，指数单月大幅回落，最终收报18277.92点，回吐年内多数涨幅。

板块内部分化显著加剧，资产属性与区域基本面决定个股表现。港资住宅龙头直接受益于本地楼市复苏，新鸿基地产、长实集团分别上涨18.59%、12.36%，华润置地凭借稳健财务与运营韧性录得10.29%的涨幅。商业地产与民营内房赛道则深度调整。

整体来看，本轮行情下香港本地住宅赛道的防御性与确定性显著优于商业运营及内地开发赛道。

政策预期持续升温，基本面改善刺激内房股板块修复。2026年上半年，内房股指数整体大幅下行，累计跌幅约17.02%。行情呈现“两度冲高、逐级回落、6月加速下探”的剧烈波动特征，指数最终收于394.04点。

1月上旬维持窄幅震荡，月末受市场对内地地产政策加码、春节前信贷环境宽松的乐观预期驱动，快速拉升，1月29日触及540.52点的阶段高点；2月指数在510-530点区间高位震荡，政策预期与基本面疲软形成持续博弈。进入3月后，楼市“小阳春”兑现，行业基本面有所好转，3-5月持续升温。5月起，随着城市更新、深圳限购放开等利好政策刺激，加之内地一线城市商品房销售价格指数连续三月环比反弹，叠加板块估值处于低位具备修复弹性，市场乐观情绪推动指数快速冲高，阶段高点达555.18点，区间最大涨幅超24%。进入6月后调整进一步加速，市场风险偏好持续收缩，指数接连跌破关键支撑点位，6月末收报394.04点，较年内高点回撤超29%。

整体来看，上半年内房股行情主要由政策预期与销售主导，行业基本面缺乏持续支撑，每一轮反弹均因预期兑现不足而转为更深幅度的调整，反映出市场对内地房地产行业复苏节奏与盈利修复的信心仍显不足，板块估值与情绪均处于偏弱运行区间。

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