观点指数 8月12日，观点指数研究院发布《观点指数 • 2026博鳌报告》，其中在“物流园区暨基础设施：价值深耕”篇中指出，全国高标仓城市群格局基本固化，存量资源高度集聚长三角，未来两年新增供给重心单向转向珠三角，区域供给周期错配，成为左右资产价值的核心变量。

2026年第一季度，整体高标仓库空置率比上季度环比下降0.2个百分点，至18.1%。第一季度，中国内地高标仓库市场平均租金比上季度微降0.8%至28.9元每平方米每月。

分区域来看，华东为一季度新增供应最高区域，新增高标仓 34 万平方米，平均租金微降 0.9% 至 34.8 元 /㎡/ 月，空置小幅回落 0.4 个百分点至 21.6%，租金整体仅次于华南。

区域二元分化特征突出，上海、苏州核心地段优质仓储需求坚挺、租金韧性充足；外围城市新增供给过剩，租户议价能力抬升。浙江电商租赁需求带动空置小幅改善，但存量基数庞大，空置仍处高位；江苏新增投放节奏放缓，依托扎实产业基底，租金保持平稳。

华南租金表现领跑全国，一季度平均租金环比上涨1.2%至37.2元/㎡/月，但空置率环比上行2.65个百分点至14.7%。城市层面走势割裂，深圳集中交付新项目，仅定制化长租仓去化顺畅，整体空置冲高至30.8%，后续供给收缩但需求修复节奏偏慢。

而广州市场韧性更强，电商、第三方物流持续扩租，空置微降至5.5%，仅少量租户外溢至周边低价片区，中长期自营仓建设、跨境行业调整仍将带来租赁压力。

华北区域新增供应12.5万平方米，依靠以价换量消化存量，区域租金环比下滑3.2%至21.2 元/㎡/月，空置率回落1.55 个百分点至21.7%，仍是全国空置最高的区域。

环京库存集中投放与传统物流需求乏力形成供需错配，北京平谷新增库存推高全市空置，园区普遍降价招商；廊坊让利去化成效显著，区域空置收窄至12.6%，短期区域供需失衡的问题难以快速消解。

华中依托全国物流枢纽形成需求托底，整体空置环比下降0.6个百分点至11.3%，租金环比下调3.8%至24.4元/㎡/月。武汉电商、快消、快运产业稳定消化库存，空置率12.2%；

长沙的电商及三方物流支撑需求，租金小幅下行1.8%至27.1元/㎡。郑州、武汉作为全国干线枢纽，持续承接东部产业转移仓储需求，区域空置长期维持低位。

西南本季度无新增高标仓入市，空置微涨0.02个百分点至9.24%，租金小幅上行0.2%至22.6元/㎡/月，空置率全国最低，区域依靠细分赛道打开增长空间。

成都依托空铁枢纽布局保税、冷链、多式联运专业仓储；重庆承接制造业西迁、新能源产业红利，产业仓储需求持续释放，当地空置环比下降0.81个百分点至4.58%，制造类专业仓储具备长期增长潜力。

整体来看，全国高标仓市场正式告别高速扩张阶段，进入价值筑底周期，各区域依托自身产业、交通禀赋走出差异化发展路径，核心优质仓储资产保值能力凸显，资本投资重心从短期资产价差，转向长期稳定租金回报，倒逼仓储业主、承租企业重新平衡供需关系。

2026年一季度整体形成“长三角存量领跑、珠三角供应集中放量、京津冀稳步释放、中西部平稳扩容”的分层格局，行业发展重心从增量新建转向存量运营与资产价值筛选。

长三角高标仓存量占全国总量45%，存量体量稳居全国首位，但从供货节奏来看，区域供给周期即将迎来拐点，2026年长三角预计新增高标仓190万平方米，2027年新增供给骤降至10万平方米，供给规模大幅萎缩。

供给大幅收缩，意味着长三角仓储开发建设周期趋近收尾，市场正式告别粗放式增量扩张，迈入存量运营时代。中长期来看，新增供给带来的空置压力逐步缓释，区位稀缺、配套完善的核心仓储资产抗波动能力走强，资产保值韧性持续抬升。

珠三角、京津冀存量占比分别为17%、16%，构成全国仓储第二梯队，珠三角依托跨境贸易、高端制造夯实租赁需求，京津冀依托首都消费流通、区域商贸配套托底市场，但两大城市群供货节奏分化明显，供需矛盾截然不同。

珠三角迈入两年供给洪峰，2026年新增高标仓约620万平方米，供给体量远超全国其余城市群，2027年仍有180万平方米新项目交付，短期内大宗物业集中入市，将持续加剧招商去化压力，区域租金下行、空置走高的态势难以逆转。京津冀新增供给释放节奏平缓，2026、2027年投放规模适中，无集中放量风险，供需格局保持相对平稳。

成渝、长江中游城市群存量占比均为11%，伴随东部产业转移、下沉市场消费升级，中西部仓储需求持续释放，存量规模稳步扩张，成为行业新增量核心载体。

供需层面，中西部供给投放节奏可控、周期较短，波动风险极低。其中成渝2026年新增仓储140万平方米，次年基本停止新增供货；长江中游两年新增供给分别为80万平方米、40万平方米，整体投放体量温和，有效规避库存积压风险，市场供需长期趋于均衡。

整体来看，全国高标仓城市群格局基本固化，存量资源高度集聚长三角，未来两年新增供给重心单向转向珠三角，区域供给周期错配，成为左右资产价值的核心变量。具备稳定需求、供给增量有限的长三角、中西部核心枢纽城市仓储资产，长期价值基本面更扎实。

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