资产估值“冷热分化” 核心城市园区资产保持韧性
产业园区资产估值冷热分化加剧，传统园区租金、入住率持续走弱，估值承压；算力载体需求旺盛、现金流稳健，核心城市优质算力资产具备突出抗周期韧性。
观点指数 8月12日，观点指数研究院发布《观点指数 • 2026博鳌报告》，其中在“产业园区暨基础设施：结构性分化”篇中指出，国内产业载体市场已形成固化的两极分化格局，传统产业园区持续陷入存量过剩调整周期，租金、入住率持续承压，而算力数据中心赛道依托AI产业爆发式需求，走出独立景气行情，单方收益、上机费率持续攀升，新旧业态的市场表现差距持续拉大。
2022年二季度至2026年一季度，连续16个季度的滚动监测数据显示，国内产业载体市场呈现清晰的两极分化格局。传统产业园区受存量过剩影响，租金、入住率持续承压，行业经营调整态势延续；数据中心赛道则依托AI算力需求扩容，单方运营收入、机柜上机计费率稳步提升，走出独立的景气修复行情，新旧业态产业载体的市场表现差异持续拉大。
租金维度来看，2022年二季度国内产业园区单方租金约138元/㎡/月，此后进入阶梯式下行周期。截至2026年一季度，园区单方租金回落至100元/㎡/月区间，四年累计降幅超26%。
近年各地同质化标准厂房、研发办公载体持续集中入市，叠加低端制造产业承租能力弱化，市场供给过剩矛盾逐步凸显。行业普遍采取以价换量的运营策略稳定客户资源，但价格让利未能有效提升物业去化效率，传统园区租金中枢下行的趋势短期难以逆转。
入住率走势进一步印证传统园区市场的调整态势。自2023年一季度起，国内产业园区整体入住率连续三年稳步回落，2026年一季度整体入住率跌破70%。一线城市外围区域新增供应集中交付，推动区域空置率持续上行，企业扩租意愿趋于谨慎
同时，中小制造企业持续推进降本增效，通过搬迁、缩减生产办公空间等方式优化成本，进一步加大了传统存量园区的去化压力。
相较于传统园区的调整走势，数据中心赛道各项核心运营指标持续改善，行业景气度稳步上行。伴随AI大模型训练、通用智算集群建设提速，高密液冷等高端算力载体需求持续释放，具备技术与区位优势的智算资产形成稳定溢价，有效对冲传统产业基础设施的下行压力，算力基建逐步成为产业园区板块的核心增长支撑。
2026年一季度，数据中心单方运营收入创下阶段新高，较2022年同期实现稳步增长。机柜上机计费率持续抬升，带动行业现金流稳定性稳步增强。2022年二季度行业上机计费率为68%，此后连续多季度稳步攀升，2026年一季度接近78%，行业闲置机柜规模持续收缩。
指标持续改善，体现出算力项目客户落地、设备上机投产节奏持续加快，企业经营性现金流兑现能力稳步提升，算力资产的盈利稳定性与抗周期属性持续凸显。此外，行业整体签约率长期维持90%以上高位，虽存在阶段性小幅波动，但整体处于高饱和出租状态，算力载体供需格局持续偏紧，与传统园区需求疲软、空置走高的市场态势形成明显反差。
截至2026年6月末，区域基本面偏弱的园区REITs估值调整压力显著，其中建信中关村产业园REIT较发行价下跌近40%，华夏合肥高新产业园REIT、中金湖北科投光谷REIT跌幅均超30%，估值回调幅度与底层项目出租率下滑、租金走弱趋势基本匹配。
经营端数据显示，2026年一季度超八成标的出租率同比回落，行业存量供给过剩的矛盾持续显现。具体来看，华夏合肥高新产业园出租率同比下降14.32个百分点，易方达广开产业园REIT、华夏杭州和达高科产业园REIT出租率分别回落9.24、0.93个百分点，部分二三线城市园区出租率已跌破70%，存量资产去化压力持续释放。
与传统园区形成明显反差，数据中心类REITs持续保持高景气运行态势，在算力刚性需求支撑下呈现强抗周期特征。南方润泽科技数据中心REIT、南方万国数据中心REIT上机计费率分别达99.35%、97.13%，基本接近满负荷运行状态，受传统产业基建下行周期影响较小，现金流稳定性突出，成为新型基建REITs板块中稀缺的稳健资产品类。
受行业基本面调整影响，产业园区REITs一级市场推进节奏有所放缓。存量项目扩募工作整体进展滞后，多数扩募计划长期搁置，未形成实质性落地。项目审批周期明显拉长，原计划2025年挂牌的龙岗城投产业园REIT，直至2026年5月才正式提交申报材料。
同时市场审核标准持续收紧，创金合信电子城产业园REIT主动撤回申报，反映出监管与市场对底层资产出租稳定性、租金韧性、租户结构的审核要求持续提升。
与此同时，高景气算力赛道成为REITs新增供给核心方向，奥飞数据近期申报公募REITs，底层资产为广州南沙智慧算力机房，总建筑面积约3.9万平方米，属于高成长性算力基础设施。
算力类资产的申报落地，进一步丰富了产业REITs品类，传统生产制造、产业办公资产证券化吸引力持续弱化，算力、科创类优质资产逐步成为行业盘活存量、扩容增量的核心方向，市场资源持续向高景气、稳现金流的优质赛道集中。
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